b. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.2.2. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp
các chủđầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất sẽ có trong tương lai (bao gồm cả nhà chung cư và khu nhà ở sẽ xây và bán cho khách hàng) cho ngân hàng để xin tài trợ trước đó rồi. Nếu cả chủđầu tư dự án và khách hàng vay không trảđược nợ thì sự thiệt hại phần lớn thuộc về ngân hàng nhận thế chấp sau. Yêu cầu trong lĩnh vực ngân hàng là phải xác định được giá trị tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp cũng là điều không thể bởi khi đó tài sản chưa được hình thành. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và bên vay sử dụng vào những mục đích mà ngân hàng không thể kiểm soát được.
Tóm lại, việc ghi nhận tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp là một điểm tiến bộ của pháp luật hiện hành nhưng để những quy định này phát huy tối đa ưu thế thì cần phải được hướng dẫn cụ thể và phải có một cơ chế vận hành một cách phù hợp. Nội dung này chúng tôi xin được đề cập trong chương 3 của luận án.
Tài sản thế chấp là quyền sở hữu trí tuệ
Xét dưới góc độ lý thuyết cũng như luật thực định thì quyền sở hữu trí tuệ là một trong những loại tài sản được dùng để thế chấp nhưng trong thực tiễn áp dụng bên nhận thế chấp thường không lựa chọn chúng. Một trong những nguyên nhân được bắt nguồn từ những yếu tố thuộc vềđặc tính của loại tài sản này, cụ thể:
Thứ nhất, quyền sở hữu trí tuệ là loại "quyền tài sản" có giá trị trong một thời hạn nhất định, đó là thời hạn có hiệu lực của văn bằng bảo hộ theo từng đối tượng tài sản trí tuệ cụ thể. Có một sốđối tượng thuộc quyền sở hữu công nghiệp có thời hạn bảo hộ có tính "vô thời hạn" nhưng chúng lại bị chi phối bởi các yếu tố khách quan hay chủ quan khác như: chỉ dẫn địa lýđược bảo hộ tới chừng nào mà các đặc tính của sản phẩm mang chỉ dẫn đó còn đáp ứng được các tiêu chí bảo hộ; tên thương mại tồn tại cho đến khi nào doanh nghiệp bị phá sản hoặc giải thể; bí mật kinh doanh được bảo hộ cho đến khi nào bị rơi vào tính trạng "không còn tính bí mật"… Như vậy, khi lựa chọn loại tài sản này làm tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải cân nhắc về thời hạn của nghĩa vụđược bảo đảm với thời hạn còn lại trong văn bằng bảo hộ của các đối tượng trên. Đối với các đối tượng được bảo hộ với thời hạn không được xác định cụ thể nhưđã nêu trên thì rất có khả năng chúng mặc nhiên bị mất giá trị trước khi có thể "xử lý" được chúng (do không còn đáp ứng được các điều kiện bảo hộ). Thứ hai, đó là những khó khăn trong việc tính giá trị hay định giá loại tài sản có tính vô hình này. Giá trị của chúng chính là các lợi thế thương mại hay các nguồn thu khi được đưa vào khai thác, sử dụng. Một số tài sản trí tuệ không tồn tại độc lập mà thuộc về tài sản của doanh nghiệp như tên thương mại, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp thì giá trị của chúng được chuyển hóa thông qua các sản phẩm được tạo ra…Nếu không có các hợp đồng li-xăng, hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đã được ký kết thì việc định giá có thể do các bên thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức chuyên nghiệp định giá về tài sản này. Tuy nhiên, ở Việt Nam các tổ chức định giá này lại chưa được thành lập. Bên cạnh các yếu tố vềđặc tính của tài sản nhưđã nêu trên thì tính "thanh khoản" của loại tài sản này cũng là một yếu tố cơ bản. Nếu như các nước phát triển như Mỹ, Anh đã có thị trường chính thức mua bán những loại tài sản trí tuệ này thì ở Việt Nam, tìm được các chủ thể mua lại các tài sản trí tuệ khi bị "xử lý" giống như mò kim dưới đáy bể. Tập quán thương mại liên quan đến việc mua lại các tài sản trí tuệ từ một công ty bị tuyên bố phá sản hay giải thể hầu như không có ở Việt Nam, do đó nếu doanh nghiệp "chết" thì đồng nghĩa với việc tài sản trí tuệ do doanh nghiệp sở hữu cũng mất giá trịở thị trường Việt Nam. Đây là những bất cập dưới cả khía cạnh luật định và thực tiễn ở nước ta khi nhìn nhận quyền sở hữu trí tuệ là một loại tài sản thế chấp.
2.2.2. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về xử lý tài sảnthế chấp thế chấp