Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền sở hữu đối với tài sản của bên thế chấp cũng chấm
dứt và được dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý tài sản thế chấp mang lại sẽảnh hưởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, do vậy việc xử lý tài sản thế chấp chỉđược thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra.
Khi nghĩa vụđược bảo đảm bị vi phạm khi đến hạn: Nghĩa vụđược bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Trong hợp đồng vay thường có 2 thời hạn: thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo định kỳ. Vậy trong trường hợp khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp không? Hay phải chờ cho đến hạn của hợp đồng tín dụng thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý ngay vì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ. Một trong những nghĩa vụ của bên đi vay là nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ (hay còn gọi là nghĩa vụđược phân chia thành nhiều phần để thực hiện). Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn của từng phần là căn cứđể xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Chúng tôi đồng ý với quan điểm thứ hai này bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 319 BLDS năm 2005: "Nghĩa vụ dân sự có thểđược bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi nhưđược bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại". Do vậy, nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp được xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả lãi thì chỉ khi nào toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm (gồm tiền gốc, lãi, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu có) vi phạm, tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.
Khi nghĩa vụđược bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hay do pháp luật có quy định. Chẳng hạn, trong hợp đồng tín dụng các bên có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay là 2 năm, nhưng mới được 6 tháng tổ chức tín dụng phát hiện ra khách hàng vay sử dụng tiền vay sai mục đích và yêu cầu thu giữ nợ trước hạn. Nếu khách hàng không trảđược nợ thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp trước thời hạn.
Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lýđể bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác. Có thể dự liệu các trường hợp mà pháp luật quy định trong trường hợp này như sau: Trường hợp một tài sản dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụthì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản; Trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà không còn tài sản nào khác và giá trị tài sản thế chấp đủđể thực hiện cho tất cả các nghĩa vụđó; Trường hợp bên thế chấp bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng tín dụng chưa đến hạn.
Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Tài sản thế chấp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn bên thế chấp đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nhưng nhận thấy nhà đất thế chấp cho ngân hàng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trảđược hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dôi dưđể lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá nhà đất đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý trước thời hạn.