vụ khác nhau
Thứ nhất, Khoản 1 Điều 324 BLDS năm 2005 quy định về "giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụđược bảo đảm tại thời điểm xác lập giao dịch trừ trường hợp có thỏa thuận khác"; Tiếp đến Điều 114 Luật Nhà ở năm 2003 quy định "nhà ở có thể thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ nhưng giá trị của nhà đó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụđược bảo đảm và chỉđược thế chấp tại một tổ chức tín dụng". Sự không hợp lý của các quy định trên cụ thểđược thể hiện ở các khía cạnh như sau:
Như đã phân tích ở phần 1.4.1.1 thuộc chương 1 của luận án, tài sản thế chấp chỉ cần xác định thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự và được mô tảở mức độđể bên nhận thế chấp nhận biết được khi phải xử lý, còn việc định giá tài sản thế chấp không thuộc điều kiện luật định. Bên nhận thế chấp là người dựđoán sự thay đổi về giá trị của tài sản thế chấp từ thời điểm giao kết đến thời điểm xử lý và chỉ yêu cầu định giá vào thời điểm giao kết nếu thấy cần thiết để xác định mức tiền cho vay và đểđảm bảo tính an toàn của nguồn vốn cho vay. Do vậy, quy định có tính bắt buộc nêu trên của Luật Nhà ởđã xâm phạm đến quyền tự do định đoạt của các bên trong quan hệ, "đã can thiệp một cách trực tiếp vào trong mối quan hệ kết ước riêng tư giữa các bên" [32], bởi chính các bên là người quyết định quyền và lợi ích mong muốn đạt được từ giao dịch. Giá trị của tài sản thế chấp và giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm là những đại lượng luôn có sự thay đổi. Có thể vào thời điểm giao kết giao dịch thế chấp, giá trị của tài
sản thế chấp nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụđược bảo đảm nhưng đến khi phải xử lý thì có sự thay đổi trái chiều như: giá trị của tài sản thế chấp tăng lên do biến động giá của tài sản đó trên thị trường (ví dụ như giá nhà đất) còn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm lại thấp đi vì bên có nghĩa vụđã hoàn thành nghĩa vụ theo từng phần. Hoặc sự thay đổi có thể ngược lại.
Quy định của BLDS năm 2005 tại Điều 324 và 325 và quy định của Luật Nhà ở năm 2005 tại Điều 114 có sự mâu thuẫn trong cách hiểu về "nhiều nghĩa vụ
dân sự". Theo ngôn từ của Điều 324 khi nói tới nhiều nghĩa vụ dân sự là "bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm nghĩa vụ sau…", "tất cả các bên cùng nhận bảo đảm" và Điều 325 có mục đích xác định thứ tựưu tiên giữa các bên nhận bảo đảm khác nhau trên cùng một tài sản. Từđó, có thể kết luận, "nhiều nghĩa vụ dân sự" theo quy định của BLDS năm 2005 đó là nhiều nghĩa vụđối với nhiều bên nhận thế chấp khác nhau, ví dụ bên thế chấp dùng một ngôi nhà để thế chấp bảo đảm cho nhiều khoản vay ở các Ngân hàng khác nhau. Ngược lại, theo Điều 114 Luật Nhà ở thì "nhiều nghĩa vụ dân sự" là nhiều nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụđối với một bên nhận thế chấp. Theo chúng tôi, nếu bên nhận thế chấp chỉ là một chủ thể thì các nội dung quy định tại Điều 324 và 325 BLDS năm 2005 về nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp sau, xác định bên nhận thế chấp nào có quyền xử lý tài sản thế chấp và việc xác định thứ tựưu tiên thanh toán cũng không cần phải đặt ra. Do đó, quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở năm 2005 thực sự không có ý nghĩa nhiều trong thực tế và còn tạo ra rào cản bất lợi cho bên có nghĩa vụ khi chỉ cho phép họđược thế chấp để vay tiếp ở một ngân hàng mà đã thế chấp nhà ở trước đó, trong khi cơ hội vay tiền tại các Ngân hàng khác hấp dẫn hơn về mức lãi suất và thời hạn vay. Hoặc nếu ngân hàng đã nhận thế chấp nhà ởđầu tiên không có khả năng cho vay tiếp do vấn đề về tài chính của ngân hàng thì bên thế chấp lại không được quyền dùng nhà đã thế chấp để bảo đảm cho quan hệ vay ở một ngân hàng khác. Quy định này đã đi trái với nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh và nguyên tắc tự do thương mại của các chủ thể trong điều kiện của nền kinh tế thị trường.
Thứ hai, về nghĩa vụ của bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp sau về việc tài sản đang được dùng để thế chấp cho các nghĩa vụ khác là không có tính khả thi bởi bên thế chấp thường tìm cách trốn tránh để thực hiện nghĩa vụ này trên thực tế. Tâm lý chung của bên thế chấp là muốn vay được tiền nên không bao giờ muốn thông báo (đưa một thông tin vốn dĩđang ở tình trạng bí mật trở thành công khai) với bên có quyền về những hạn chếđối với tài sản bảo đảm (quyền của người đã nhận thế chấp trước trên tài sản bảo đảm được coi là hạn chế của tài sản thế chấp). Thuyết phục để vay được tiền đã khó, nên bên thế chấp thường không muốn tự tạo thêm khó khăn cho mình thông qua việc thông báo cho bên nhận thế chấp sau về việc tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Nếu chúng ta đi theo hướng công nhận các biện pháp bảo đảm là vật quyền bảo đảm thì việc nghĩa vụ thông báo trên của bên bảo đảm là không còn cần thiết vì cơ chếđăng ký bắt buộc đối với thế chấp coi như các chủ thể khác phải nhận biết được về tình trạng pháp lý của tài sản đó mà không cần phải ai có nghĩa vụ phải thông báo.