b. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Về định giá tài sản thế chấp
Việc định giá tài sản thế chấp khi xử lýđược thực hiện như một khâu độc lập với tất cả quá trình định giá khi ký kết hợp đồng thế chấp hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp (nếu có). Nhiều khi giá trị của tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý có giá trị thực thấp hơn nhiều lần với giá mà cán bộ tín dụng đã xác định khi cho vay, do bên thế chấp và cán bộ tín dụng đã câu kết nâng khống, "thổi giá" tài sản thế chấp để thỏa mãn cơn khát vốn của bên vay [44]. Giá của tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý do các bên thỏa thuận, nhưng nếu không thỏa thuận được thì chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan chuyên môn có thẩm quyền định giá chưa được pháp luật quy định cụ thể. Hoặc trường hợp giá đã định nhưng không thể bán được tài sản thì có đặt ra vấn đề hạ giá không, chủ thể nào có quyền và tỷ lệ của mỗi lần hạ giá là bao nhiêu cũng là những nội dung còn bỏ ngỏ của pháp luật hiện hành khi quy định về xử lý tài sản thế chấp.Thực tế cho thấy nhiều khi bên nhận thế chấp tự xác định giá để xử lý các khoản nợ một cách nhanh chóng, còn khả năng được lấy lại tài sản thừa từ việc xử lý tài sản thế chấp là việc hy hữu đối với bên thế chấp. Vụ án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp xảy ra ở Quảng Ninh là một minh chứng cho thực trạng này của pháp luật (Xem phụ lục số 7). Khi bên vay đến hạn không trả được nợ thì ngân hàng đã tựý tìm người mua tài sản thế chấp và tự thỏa thuận với người mua về giá bán tài sản thế chấp chỉđủđể trả khoản nợ vay của ngân hàng. Trong suốt quá trình xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng đã không tiến hành theo các quy định của pháp luật về thủ tục thông báo xử lý tài sản cho bên thế chấp, không có khâu định giá tài sản thế chấp với bên thế chấp hay thuê một tổ chức có chức năng định giá chuyên nghiệp và độc lập đểđịnh giá tài sản thế chấp cần xử lý. Do đó, quy định của pháp luật cần phải có cơ chếđảm bảo hài hòa lợi ích của các bên trong quan hệ khi xác định giá trị và phạm vi bảo đảm của tài sản thế chấp và qua đó tạo ra môi trường pháp lý lành mạnh cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung.
Việc định giá đối tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cũng rất gặp những bất cập bởi chưa có căn cứđể xác định thế nào là "giá thị trường", khi trên thực tế có hai cơ chếđể tính giá đối với quyền sử dụng đất. Cơ chế giá thứ nhất là cơ chế giá theo "khung giá" do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Cơ chế giá thứ hai là cơ chế giá được xác định theo thỏa thuận của các chủ thể có quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, cho thuê đối với các chủ thể khác. Trong thực tế, không thể phủ nhận mối quan hệảnh hưởng qua lại của hai cơ chế giá này khiến cho việc xác định giá thực của quyền sử dụng đất khi xử lýđôi khi không chính xác và khó sát với giá thị trường.