Theo Luật đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế (bao gồm cả tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích xây nhà để bán hoặc cho thuê) được
quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật. Theo Luật Nhà ở, cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Trên cơ sở vận dụng các quy định trên, chúng ta thấy có thể có ba giao dịch sau đây được xác lập trên cùng một đối tượng bảo đảm:
(i) Chủđầu tư (đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất để xây nhà chung cư) thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất để vay vốn theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2003. Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
(ii) Người mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp căn hộ sẽ hình thành theo quy định của Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
(iii) Người mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ chung cư theo Điều 322 BLDS năm 2005. Giao dịch thế chấp được đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
Chúng ta thấy rằng: dự án trong hợp đồng thế chấp thứ nhất bao gồm cả căn hộ trong hợp đồng thế chấp thứ hai; Căn hộ sẽ hình thành trong hợp đồng thế chấp thứ hai thực chất là quyền tài sản trong hợp đồng thế chấp thứ ba. Nếu phải xử lý tài sản thế chấp của hợp đồng thứ nhất tất yếu sẽ không có căn cứđể bảo vệ lợi ích của các chủ thể nhận thế chấp khác vì pháp luật hiện hành chỉ mới có quy định về xác định thứ tựưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự.