d. Xử lý tài sản thế chấp là tài sản phạm tội có quyết định bị tịch thu sung quỹ nhà nước do lỗi của bên thế chấp
3.1. YÊU CẦU HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
3.1. YÊU CẦU HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀXỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
3.1. YÊU CẦU HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀXỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP những yêu cầu trên cũng như chưa thực sự là công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ tốt nhất lợi ích cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp. Trong những năm gần đây, tỷ lệ nợ xấu tại hệ thống ngân hàng đã vượt quá ngưỡng an toàn cho phép và được coi là hiện tượng không bình thường và rất đáng lo ngại. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng trên là có một bộ phận chủ thể trung gian đã lợi dụng các khe hở của pháp luật kết hợp với sự thiếu hiểu biết của người dân, sự non yếu trong nghiệp vụ và sự tha hóa vềđạo đức của một bộ phận cán bộ tín dụng để tiến hành ký kết, thực hiện các hợp đồng thế chấp có dấu hiệu lừa đảo, gây thất thoát hàng nghìn tỷđồng cho ngân hàng. Thế nhưng phần lớn các ngân hàng thương mại khẳng định rằng các khoản nợ của họđều nằm trong các tài sản thế chấp là hàng nghìn mét vuông đất, nhiều dự án thương mại lớn, hàng nghìn căn hộ của khách hàng vay thế chấp. Vấn đề là các ngân hàng này lại khó có khả năng, thậm chí không có khả năng để chuyển những tài sản thế chấp đó thành tiền để bù đắp cho các khoản vay không đòi được. Lý do là các tài sản này không hội đủ các điều kiện pháp lýđể có thể xử lý; hoặc nếu có đáp ứng được các điều kiện luật định thì lại khó xử lý vì các quy định về thủ tục xử lý tài sản còn bất cập. Tính thanh khoản của các tài sản này không cao do yếu tố tâm lý, sự khủng hoảng của nền kinh tế quốc gia cũng như toàn cầu. Rõ ràng, những tài sản thế chấp không thể xử lý đã trở thành các lượng vốn "chết" của Ngân hàng. Như vậy, hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để khắc phục những nhược điểm yếu kém của pháp luật so với những yêu cầu của thực tiễn là một nhiệm vụ quan trọng. Pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có thể phát huy tốt nhất chức năng của mình nếu đáp ứng được các tiêu chí cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đó là tiêu chí về tính an toàn: Có thể thiết kế các câu hỏi sau để kiểm tra tính an toàn trong quan hệ thế chấp: Có đủ cơ sở chắc chắn để khẳng định quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản được dùng để thế chấp? Liệu bên nhận thế chấp có được bảo vệ quyền lợi trong trường hợp có các kiếu kiện chống lại quyền sở hữu của bên thế chấp hoặc có được bảo vệ khi có những sự cản trở xuất phát chính bên thế chấp? Nguời thứ ba có căn cứ để xác định liệu một tài sản có đang được dùng để thế chấp hay không? Việc xử lý tài sản thế chấp có được thông báo công khai trước khi tiến hành hay không? Có cơ chếđể bảo vệ việc mua bán khi xử lý tài sản thế chấp hay không? [101, tr. 33].
Thứ hai, đó là tiêu chí về tính hiệu quả về kinh tế: Tính hiệu quả về lợi ích kinh tếđược thể hiện ở ba khía cạnh: việc tạo ra thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có đơn giản không, có nhanh chóng không và có tiết kiệm về chi phí hay không?
Thứ ba, đó là tiêu chí về tính mềm dẻo, linh hoạt: Tính mềm dẻo linh hoạt trong các quy định về thế chấp tài sản xoay quanh các nội dung chủ yếu sau đây: