Pháp luật dân sự hiện hành đều quy định một điều kiện có tính nguyên tắc đối với tài sản thế chấp đó là tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ có thể xử lýđược tài sản thế chấp nếu tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Phải nói rằng đây là công việc không hề đơn giản đối với bên nhận thế chấp nếu dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu đối với tài sản, đặc biệt đối với những tài sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, ô tô, xe máy…
Thứ nhất, vướng mắc liên quan đến việc kiểm định tính "thật giả" của giấy tờđăng ký quyền sở hữu tài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp. Tâm lý của bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) chỉ cảm thấy yên tâm khi nắm giữ trong tay bản gốc giấy tờ sở hữu tài sản bởi theo quy định hiện nay: giấy tờ này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo một quy trình luật định và chỉ có một bản gốc duy nhất. Mong muốn này của bên nhận thế chấp đã vấp phải các thủ đoạn rất tinh vi của bên thế chấp như: làm giả giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để thế chấp cho ngân hàng hay để bán tài sản thế chấp hoặc dùng để thế chấp tiếp theo; khai báo mất giấy tờ gốc để xin cấp lại phó bản các giấy tờ trên và thực hiện các giao dịch tiếp theo trên tài sản thế chấp; dùng bản phô tô màu giấy chứng nhận quyền sở hữu xe ô tô để giao cho ngân hàng vay vốn, còn bản gốc thì dùng để bán xe ô tô đã thế chấp cho người khác (xem phụ lục số 5). Nạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả tràn lan cũng là một nguy cơ rủi ro mà bên nhận thế chấp dễ gặp phải. Vụ việc Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm phát hiện ra bị mất 27 tờ phôi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có người dân đến yêu cầu xác minh 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả (trong số 27 phôi bị mất cắp) là một ví dụđiển hình [50]. Có những trường hợp chủđất là thật nhưng làm giả hai, ba giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên một thửa đất đểđi chuyển nhượng, thế chấp cho nhiều người. Trình độ làm giấy tờ giả hiện nay tinh vi đến mức các cơ quan cấp giấy sẽ không thể phát hiện được nếu chỉ căn cứ vào cảm quan thông thường.
Thứ hai, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về thời điểm xác lập quyền sử dụng trên đất với thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền trên đất không thống nhất với nhau. Trong hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam đang tồn tại những khái niệm pháp lý về các loại tài sản như quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản và các luật tương ứng đểđiều chỉnh các quan hệ liên quan đến chúng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Xét về bản diện vật lý của tài sản thì đất có thể không có nhà trên đó, nhưng nhà thì phải luôn gắn với đất tạo thành một khối thống nhất và có được gọi theo một tên chung là bất động sản. Theo lô gíc thì chếđộ pháp lý của nhà ở phải phụ thuộc và phù hợp với chếđộ pháp lý của đất đai vì đất đai là tài sản có tính "bất biến" và có trước nhà ở, nhà ở có sau và phải gắn liền trên đất. Thế nhưng, pháp luật quy định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở thì rất đa dạng: đối với việc mua bán, tặng cho, trao đổi, thuê mua thì đó là thời điểm các giao dịch trên được công chứng, hoặc là thời điểm giao nhận nhà ởđối với giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc là thời điểm mở thừa kếđối với trường hợp thừa kế nhà ở hoặc thời điểm bên mua nhà ở thế chấp ký kết hợp đồng.
Thứ ba, vướng mắc liên quan đến hậu quả pháp lý của việc ghi tên chủ sở hữu trên giấy tờđăng ký sở hữu tài sản thế chấp không đúng với các căn cứ xác lập quyền sở hữu theo luật định. Ví dụ các giao dịch xác lập quyền sở hữu không phù hợp với quy định của pháp luật do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, do người giao kết không có năng lực hành vi dân sự và bị tuyên bố vô hiệu …nhưng các chủ thể trong giao dịch đã hoàn tất thủ tục sang tên quyền sở hữu đối với tài sản đó. Người được sang tên đã dùng tài sản đó để thế chấp thì giao dịch thế chấp có bị tuyên bố vô hiệu tiếp theo hay không? Pháp luật trên thế giới có 2 khuynh hướng để giải quyết về vấn đề này: đó là tôn trọng sự thật hay tôn trọng sự an toàn trong giao dịch [55]. Các quy định trong BLDS năm 2005 và các Nghị định hướng dẫn về thi hành BLDS năm 2005 tuy rằng không thể hiện rõ quan điểm lập pháp nhưng đã thể hiện xu hướng tôn trọng sự thật trong xác lập giao dịch. Theo đó, hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên là vô hiệu nếu tài sản được thế chấp có giấy đăng ký sở hữu được cấp không đúng. Điều 32 a, Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Bộ luật Tố tụng dân sự ngày 29/3/2011 đã cho phép Tòa án "có quyền hủy quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền của cơ quan tổ chức đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có thẩm quyền giải quyết". Điều này có nghĩa là không phải mọi tài sản thế chấp đã có giấy tờ đăng ký sở hữu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đã là an toàn tuyệt đối đối với bên nhận thế chấp.Quả thực quy định này đã đặt thêm gánh nặng pháp lý cho bên nhận thế chấp khi lựa chọn tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp không chỉ xem xét giấy tờ sở hữu tài sản là thật hay giả, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp có chịu sự ràng buộc bởi quyền lợi của các chủ thể khác không, có đang được dùng để thế chấp hay không mà còn phải kiểm tra cả về lịch sử sở
hữu của tài sản thế chấp (tức là kiểm tra các căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp). Đây là một công việc không hềđơn giản và dễ dàng khi Việt Nam được xếp hạng cuối cùng về tính minh bạch của thị trường bất động sản theo khảo sát của RETI [45]. Điều này là quá phiền hà đối với các giao dịch hàng ngày và có thể trở thành trở ngại cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính là do pháp luật hiện hành của chúng ta chưa công nhận chủ thuyết về vật quyền và chủ yếu dựa trên các giao dịch (mang tính trái quyền) để giải quyết tranh chấp của các bên. Nếu dựa trên đặc điểm "hiệu lực công tín" của vật quyền thế chấp thì pháp luật cần công nhận hướng giải quyết là tôn trọng sự an toàn của giao dịch. Tức là, bên nhận thế chấp hoàn toàn có quyền tin tưởng vào giấy tờ sở hữu để nhận tài sản thế chấp, còn giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp đó bị tuyên bố vô hiệu thì bên có lỗi phải bồi thường thiệt
hại cho chủ thể phía bên kia.