Thứ hai, các quy định của pháp luật hiện hành đã đưa ra các căn cứđể xác định quyền ưu tiên giữa các chủ thể trong quá trình xử lý tài sản thế chấp. Đăng ký thế chấp là điều kiện để xác định thứ tựưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp trên một tài sản. Tuy nhiên vẫn có những ngoại lệ cho nguyên tắc trên là: sức mạnh ưu tiên luôn thuộc về người đang chiếm giữ hợp pháp (có căn cứ pháp lý) đối với tài sản thế chấp, đó là bên cầm giữ. Chỉ khi nào bên cầm giữ được thanh toán đầy đủ quyền lợi của mình trong hợp đồng với bên có nghĩa vụ thì mới phải có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý.
Thứ ba, các quy định của pháp luật đã dự liệu về xử lý tài sản thế chấp trong những trường hợp khác nhau như: xử lý tài sản thế chấp đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, xử lý tài sản thế chấp là động sản có giá trên thị trường, là quyền đòi nợ, là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, khẳng định quyền được thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp với sự hỗ trợ của cơ quan chính quyền tại địa phương...Những quy định trên đã góp phần định hướng cho cách xử sự của các chủ thể và làm cho quá trình xử lý nợ của bên nhận thế chấp đạt được mục đích.
Thứ tư, các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh từ kết quả của xử lý tài sản thế chấp như vấn đề chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp xử lý ngay cả trong trường hợp không có sự xác nhận của bên thế chấp. Thứ tựưu tiên thanh toán từ tiền thu được từ xử lý tài sản trong trường hợp một tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ, trong mối quan hệ với bên cầm giữ tài sản...cũng đã được giải quyết trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
2.2. NHỮNG BẤT CẬP CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀTÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TỪ THỰC TIỄN ÁP TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
2.2.1. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về tài sản thếchấp chấp
2.2.1. Những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về tài sản thếchấp chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, một số các thuật ngữ như: "người
thứ ba", "cam kết dùng tài sản đó" (người thứ ba cam kết với ai: bên thế chấp hay bên nhận thế chấp, nội dung cam kết là gì) lại chưa được giải thích cụ thể và đã gây lúng túng cho các chủ thể trong quá trình áp dụng các điều luật này.
Liên quan đến vấn đề tài sản thế chấp thuộc sở hữu của người thứ ba, tác giả Nguyễn Văn Hoạt cho rằng: "pháp luật của Việt Nam không cho phép bên thế
chấp sử dụng tài sản không thuộc sở hữu của mình để thế chấp thông qua cơ
chế ủy quyền sử dụng tài sản, trong khi BLDS của Thái Lan, Nhật Bản và Pháp lại cho phép" [47, tr. 86]. Chúng tôi đồng ý với vế thứ nhất của ý kiến trên, đó là: "pháp luật của Việt Nam không cho phép bên thế chấp sử dụng tài sản không
thuộc sở hữu của mình để thế chấp" bởi dùng tài sản của người khác để thế chấp
được hiểu là bên thế chấp dùng tài sản của người khác (như thuê, mượn hoặc có cam kết của người khác đồng ý cho bên thế chấp dùng tài sản của họđể thế chấp): điều này là vi phạm quy định của pháp luật về tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp; còn nếu chủ sở hữu của tài sản ủy quyền cho bên có nghĩa vụ để thế chấp tài sản thì họ chính là bên thế chấp và khi đó bên có nghĩa vụ và bên thế chấp là hai chủ thể khác nhau. Loại giao dịch ủy quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ởđược thực hiện rất nhiều trên thực tế theo cách thức bên có nghĩa vụđến đặt vấn đề là "mượn sổđỏ" của những người quen biết: Người có sổđỏ chỉ ký vào mỗi văn bản ủy quyền cho bên có nghĩa vụ (bên đi vay) cho phép họđược toàn quyền dùng sổ đỏ của mình đểđi thế chấp. Căn nguyên cho quan hệủy quyền thế chấp được bắt nguồn từ sự thân quen giữa các bên (như quan hệ huyết thống: cha mẹ