Phương thức xử lý tài sản thế chấp là cách thức định đoạt tài sản đó nhằm bù đắp quyền lợi cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụđược bảo đảm có sự vi phạm. Như vậy, kết quả của sựđịnh đoạt đối với tài sản thế chấp bao giờ cũng được quy đổi ra tiền - được xem là thước đo ngang giá chung so với giá trị của nghĩa vụđược bảo đảm. Phương thức xử lý tài sản thế chấp được xác định trong hai trường hợp cụ thể sau:
Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp: Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp sẽ diễn ra một cách êm thấm, xuôi chèo mát mái theo đúng như phương thức xử lý mà các bên đã thỏa thuận như: (i) Bán tài sản thế chấp: Đó có thể là trường hợp bên thế chấp tự nguyện bán tài sản thế chấp và dùng tiền đó để thanh toán cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp bên thế chấp ủy quyền cho bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp; (ii) Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ: Ởđây, chúng ta cần phân biệt được hai cách thức là: (i) bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để "gán" nợ và (ii) tài sản thế chấp được bán lại cho chính bên nhận thế chấp.
Cách xử lý thứ nhất còn có thểđược gọi là một phương pháp "cấn trừ nợ": quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp được chuyển sang cho bên nhận thế chấp mà không cần phải thanh toán giá trị chênh lệnh. Khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp này các bên đã cân nhắc lợi ích của mình, do vậy nếu có sự chênh lệch về giá trị tại thời điểm xử lý thì cũng không cần phải thanh toán. Phương thức xử lý này chỉđược áp dụng khi có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp có hiệu lực hoặc tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp.
Cách xử lý thứ hai cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" trong mua bán tài sản và phải có sự thanh toán giá trị chênh lệnh giữa giá của tài sản thế chấp và giá trị của nghĩa vụđược bảo đảm. Theo đó, nếu giá của tài sản thế chấp cao hơn thì phần chênh lệch đó phải hoàn trả lại cho bên thế chấp, còn nếu giá của tài sản thế chấp thấp hơn giá trị của nghĩa vụ bảo đảm thì bên thế chấp phải dùng các tài sản khác để bù đắp cho bên nhận thế chấp. Phương thức bên nhận thế chấp mua lại chính tài sản thế chấp bị cấm ở hầu hết các nước (Hungari, Nga) [101]. Trong cuốn "A guide to bussiness law", Jonh Carvan & Jonh Gooley dẫn ra quy định của pháp luật của nước Anh: "Người nhận thế chấp không thể mua tài sản thế chấp cho chính bản thân mình" [103]. Bình luận về quy định trên, hai tác giả cho rằng lý do cấm cách xử lý tài sản thế chấp này thật không thỏa đáng khi có chứng cứ chắc chắn rằng giá bán đã thiết lập là công bằng và hợp lý và mục đích đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp đã đạt được. Chẳng hạn như bên nhận thế chấp có thể sử dụng các chuyên gia và các tư vấn viên độc lập để tiến hành việc bán tài sản, quá trình bán tài sản tuân thủđầy đủ các thủ tục cần thiết theo luật định và mức giá đã trả là thích hợp. Phương thức xử lý bán tài sản cho chính bên nhận thế chấp có các ưu điểm hơn so với các phương thức xử lý khác như: (i) không có sự tham gia của chủ thể mới trong quá trình giải quyết nợ, điều này sẽ giảm bớt tính phức tạp của vụ việc; (ii) không cần phải quan tâm đến phương thức thanh toán và khả năng thanh toán tiền mua tài sản vì nghĩa vụ trả nợ sẽđược bù trừ với nghĩa vụ thanh toán của bên nhận thế chấp.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp: Khi đó, việc xử lý tài sản thế chấp cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Phương thức xử lý tài sản thế chấp cần phải phù hợp với đặc điểm tính chất của từng loại tài sản thế chấp. Tài sản được dùng để thế chấp được tồn tại dưới hai dạng là vật và quyền. Do vậy, phương thức xử lýđối với chúng sẽ khác nhau, cụ thể như sau:
Tài sản thế chấp tồn tại dưới dạng vật. Vật được dùng để thế chấp có thể tồn tại dưới dạng bất động sản và động sản. (i) Đối với bất động sản được thế chấp thì phương thức xử lý là bán đấu giá hoặc bên nhận thế chấp được quyền thu hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp khi mà việc bán đấu giá không phải là sự lựa chọn thích hợp tại thời điểm phải xử lý; (ii) Đối với động sản được thế chấp thì phương thức xử lý là bán đấu giá, ngoại trừ loại động sản thế chấp đã có giá sẵn
trên thị trường chính thức thì bên nhận thế chấp có thể bán ngay tài sản đó mà không cần thông qua thủ tục đấu giá.
Tài sản thế chấp tồn tại dưới dạng quyền tài sản. Phương thức xử lý cũng phải phù hợp theo tính chất của từng loại quyền tài sản như sau: (i) Đối với tài sản thế chấp là quyền sở hữu trí tuệ: Các giao dịch chuyển nhượng quyền (xử lý quyền tài sản thế chấp) phải được lập thành văn bản, có trường hợp cần đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kiểm tra điều kiện cần thiết của chủ thể được chuyển nhượng quyền nhưđối với nhãn hiệu, tên thương mại, sáng chế...Những chủ thể được chuyển nhượng phải có điều kiện và khả năng để khai thác và sử dụng những tài sản đó. Hoặc khi chuyển giao quyền đối với tên thương mại thì đồng thời phải chuyển giao cả cơ sở sản xuất kinh doanh gắn với tên thương mại đó. Quyền tài sản tuyệt đối được xử lý không có liên quan đến bất cứ người thứ ba có nghĩa vụ nào mà chỉ là quan hệ độc lập giữa bên chuyển giao và bên được chuyển giao quyền; (ii) Đối với tài sản thế chấp là quyền tài sản khác như quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán phát sinh từ hợp đồng..: Xử lý quyền tài sản này luôn có liên quan đến người thứ ba - tức bên phải thực hiện nghĩa vụđối với bên thế chấp, theo đó bên nhận thế chấp sẽ thay thế vị trí của bên thế chấp để tiếp nhận lợi ích từ chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ. Xuất phát từ căn cứ phát sinh nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ trả nợ chỉ thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thanh toán hay bồi thường cho bên nhận thế chấp (tức là chủ thể mang quyền mới) trong 2 trường hợp: Nếu có chứng cứ pháp lý về việc chuyển giao quyền yêu cầu đòi nợ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền tài sản không đồng thời là hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu. Do vậy hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu phải được lập hoặc vào thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp hoặc vào thời điểm khi hành vi vi phạm đã xảy ra. Ởđây có thể xuất hiện những khó khăn như: nếu hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu được xác lập đồng thời với thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp thì các bên phải thỏa thuận về thời điểm phát sinh hiệu lực đó là khi có sự vi phạm nghĩa vụđược đảm bảo. Lúc này hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu được coi là hợp đồng có điều kiện (hành vi vi phạm nghĩa vụđược bảo đảm là điều kiện để phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu); nếu hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu được xác lập khi đã có sự vi phạm của bên thế chấp thì cần có sự tự nguyện của bên thế chấp. Trên thực tế, trông chờ vào sự tự nguyện của bên thế chấp vào thời điểm "sự đã rồi" là hoàn toàn không chắc chắn. Nếu không có hợp đồng chuyển giao quyền yêu cầu được ký kết thì bên có nghĩa vụ trả nợ phải nhận được thông báo bằng văn bản của bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp. Việc thông báo này được xem như có giá trị pháp lý tương đương với việc chuyển giao quyền yêu cầu đòi nợ từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp; (iii) Đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất. Đất đai là một tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước. Khi định đoạt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định có tính đặc thù đối với loại tài sản này như: nếu đất đó được giao có thời hạn thì chỉđược phép định đoạt trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp có thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?...