- Khoảng cách tới phố chính: 1,5 km Nội thất Hiện đại Đường/phố chính gần nhất Trường Lâm Sàn ốp lát Gỗ + Đá
3.2.2.9Hoàn thiện cách sử dụng các phương pháp định giá
3 Tường Còn tốt, chưa có hiện tượng thấm dột 98% 18% 18%
3.2.2.9Hoàn thiện cách sử dụng các phương pháp định giá
Phương pháp định giá phải phù hợp với yêu cầu định giá, tùy theo từng đối tượng và mục đích định giá. Đối với những trường hợp đơn giản, nhỏ lẻ, không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao thì giao cho những định giá viên mới nhưng vẫn có sự giám sát kiểm tra. Còn đối với các trường hợp phức tạp thì phải cân nhắc kĩ khi lựa
Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh được sử dụng rất nhiều trong các chứng thư định giá của công ty do vậy tính chính xác của phương pháp này ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá của công ty. Dựa vào những hạn chế trong việc sử dụng phương pháp này ở công ty, ta có thể đưa ra cách nhằm hoàn thiện như sau:
+ Để đảm bảo độ chính xác của các thông tin thì có thể đến tận các BĐS chứng cứ để xem xét đánh giá hoặc lấy ở các trung tâm giao dịch BĐS của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại.
+ Nhân viên định giá cần chỉ ra các dữ liệu để so sánh, nghiên cứu và đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh một cách thống nhất nhằm hạn chế tính chủ quan của cán bộ định giá. Sau đó đưa ra những đánh giá, nhận định về sự khác biệt của chúng so với BĐS mục tiêu để phân loại sắp xếp chúng theo thứ tự gần giống với BĐS mục tiêu một cách hợp lý nhất
Phương pháp vốn hóa
Sử dụng phương pháp vốn hóa cán bộ định giá cần dự báo các khoản lợi nhuận BĐS mang lại cho chủ sở hữu. Khi dự báo các khoản lợi nhuận của BĐS mang lại cần dựa vào lợi nhuận trung bình của ngành mà chủ sở hữu muốn đưa BĐS vào hoạt động.
Việc xác định tỉ lệ vốn hóa có thể tham khảo ở phòng đầu tư và có thể tìm hiểu được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Để tính được tỉ lệ vốn hóa có thể dựa trên trung bình các tỉ lệ từ vốn hóa trực tiếp các BĐS tương đồng trên thị trường. Nếu thấy cần thiết thì có thể hỏi ý kiến các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất
Phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư
Khi tính giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư, nhân viên định giá phải tự ước lượng các số liệu và thực hiện phân tích, tính toán và nên tham khảo ý kiến phòng dự án. Cần có sự thống nhất đánh giá mức độ
hao mòn của các kết cấu để có căn cứ ước lượng giá trị còn lại của kết cấu chính sao cho hợp lý nhất.