1.2.5.2.1 Khái niệm, ý nghĩa, cơ sở của phương phápa. Khái niệm a. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp được hình thành từ nguyên tắc thay thế và dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự có thể thay thế. Đây thực chất là tổng hợp của hai phương pháp: so sánh trực tiếp và chi phí để tính giá trị công trình gắn liền với đất. Với phần lớn các BĐS có nhiều bằng chứng thị trường đã chỉ ra rằng phương pháp này không phù hợp để phản ánh giá trị thị trường do vậy nó rất ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối cùng.
b. Ý nghĩa
Là phương pháp được sử dụng để định giá tất cả các loại bất động sản nhưng hữu hiệu nhất là khi định giá các BĐS ít mua bán trên thị trường, không có bằng chứng thích hợp để so sánh hoặc thiếu cơ sở để dự báo lợi ích trong tương lai.
Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, nhưng phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của định giá viên, do vậy nếu làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá.
c. Cơ sở
Nguyên lý chung
Giá BĐS = giá đất + giá công trình
= chi phí đất + (chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời) Các nguyên tắc cần chú ý khi sử dụng phương pháp chi phí là: - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Ngoại ứng - Cân bằng - Cung và cầu - Nguyên tắc thay thế b. Phạm vi áp dụng
Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, tính thuế và thuế suất theo giá trị và vị trí của nó, xác định giá trị đền bù khi bắt buộc phải dỡ bỏ trong trường hợp nhà nước thu hồi đất hoặc đối với những người thay đổi chỗ ở và định giá để xây dựng một ngôi nhà mới chứ không phải mua nhà sẵn có.
Chỉ sử dụng trong các trường hợp xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Phương pháp chi phí được dùng để định giá các BĐS đặc biệt chuyên dùng, ít hoặc không có giao dịch trên thị trường hoặc những BĐS không tạo thu nhập như
Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra kết quả định giá theo các phương pháp khác.
1.2.5.2.2 Yêu cầu
Phương pháp này căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị BĐS vì thế việc tính chính xác các khoản phí thay thế hay tái tạo công trình là một yêu cầu không thể thiếu. vì vậy đòi hỏi người định giá ngoài nắm vững những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng cho từng loại nhà, cấp nhà và tuổi kinh tế của chúng mà còn phải tìm hiểu thêm giá thị trường của các loại vật liệu xây dựng công trình.
Khi sử dụng phương pháp chi phí cần sử dụng thêm phương pháp so sánh hoặc thu nhập vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao nên không thể tính giá đất bằng phương pháp chi phí
1.2.5.2.3 Các bước tiến hành
B1: Tiến hành ước tính giá trị mảnh đất của BĐS, giả định rằng mảnh đất đó là đất trống và mảnh đất đạt sử dụng cao nhất tốt nhất để đảm bảo cho công trình có giá trị về mặt kinh tế.
B2: Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế hoặc tái tạo công trình chính trên mảnh đất.
+ Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị hữu dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành
+ Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế như nguyên trạng của công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó
B3: Xác định tổng giảm giá tích lũy của công trình chính, các nguyên nhân gây ra giảm giá có thể do tự nhiên, lỗi thời bên ngoài hoặc lỗi thời chức năng
Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường: thông qua việc so sánh các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỉ lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu
Phương pháp kĩ thuật: tính giảm giá dựa trên sự suy giảm và thay đổi kĩ thuật công trình
Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình
B4: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình chính ra khỏi chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình chính để nhận được giá trị hiện tại đã làm giảm giá của công trình chính
B5: Lặp lại b2, b3, b4 để tính giá trị hiện tại của các công trình phụ hoặc các công trình khác hiện tại đang xây dựng ở địa điểm đó
B6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế đã giảm giá của công trình chính và của công trình phụ sẽ được giá trị ước lượng của BĐS mục tiêu
B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS cần định giá với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào để tính chi phí nếu cần thiết, việc điều chỉnh này phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu BĐS
1.2.5.2.5 Hạn chế của phương pháp
Do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ nên việc ước tính số tiền giảm giá có thể khó thực hiện và nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan của người định giá cũng như không có phương pháp thông nhất nào để ước tính tổng giảm giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải theo quy định của nhà nước về đơn giá, định mức vật tư (nhân công, nguyên, nhiên liệu,…) trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường tại thời điểm định giá. Tính toán chi phí khấu hao theo đặc điểm của tài để áp dụng phương pháp khấu hao phù hợp như khấu hao theo theo số dư giảm dần, theo đường thẳng hoặc khấu hao tổng
Trong trường hợp các số liệu so sánh đối nghịch nhau sẽ khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư bởi giả thiết là các công trình xây dựng không có chậm trế nên nếu dùng để định giá cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm. BĐS có thời gian tạo lập lâu dài nên trong mắt nhà đầu tư việc chậm trễ là không chấp nhận được.
Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra các dự báo phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có hiệu quả.
Chi phí thực chất không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị tài sản. Khi các công trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất tốt nhất của đất như chỗ trống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của BĐS sẽ khó ước lượng hơn nên phương pháp này không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
Tính khả dụng của phương pháp chi phí rất hạn chế khi đánh giá các BĐS cũ do việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà đầu tư là rất phức tạp, dựa trên ý kiến chủ quan của định giá viên
Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể.
Hạn chế của phương pháp so sánh có thể đúng với phương pháp này. Phương pháp chi phí sử dụng số liệu thị trường để xác định giá thành xây dựng công trình gắn liền với đất nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng có thể gặp ở phương pháp chi phí
Rất khó ước lượng chính xác hao mòn vật lí, lỗi thời bên ngoài, lỗi thời chức năng khi ước lượng giảm giá tích lũy của công trình
Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu cho bất động sản cần định giá còn với các bất động sản sở hữu bộ phận hay cho thuê thì phải làm các điều chỉnh để phản ánh được các quyền lợi thực của bất động sản.
Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm thực tế, am hiều kĩ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng, tài chính và thị trường đầu tư cơ bản nhưng không phải ai cũng đáp ứng được yêu cầu này