- Khoảng cách tới phố chính: 1,5 km Nội thất Hiện đại Đường/phố chính gần nhất Trường Lâm Sàn ốp lát Gỗ + Đá
2.3.2.3Kết quả định giá chỉ mang tính tương đố
3 Tường Còn tốt, chưa có hiện tượng thấm dột 98% 18% 18%
2.3.2.3Kết quả định giá chỉ mang tính tương đố
Việc điều hòa các giá trị để đưa đến kết luận cuối cùng về giá thể hiện sự tác động của từng phương pháp định giá lên giá trị bất động sản. Mỗi một phương pháp đem lại một giá trị bất động sản khác nhau, vì vậy người định giá phải tiến hành điều chỉnh các chỉ số giá trị.
Tùy từng loại BĐS mà có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá, trong đó sẽ có một phương pháp chủ đạo, các phương pháp khác có tính chất tham khảo bổ sung cho phương pháp chính. Nhưng thực tế định giá của công ty không coi phương pháp nào là chủ yếu, các phương pháp được sử dụng như nhau, giá BĐS mục tiêu sẽ là trung bình cộng của các chỉ số giá thu được từ các phương pháp sử dụng. Kết quả đó có thể làm dung hòa các mối quan hệ liên quan đến BĐS và thể hiện tính khách quan của quá trình định giá nhưng không phù hợp với từng BĐS cụ thể. Vì mỗi BĐS có một mục đích đầu tư nhất định (giả định là sử dụng cao nhất tốt nhất) và mỗi chủ sở hữu lại coi trọng các yếu tố khác nhau nên không thể có sự ngang bằng trong ảnh hưởng về giá của các phương pháp khác nhau. Như vậy việc bình quân giá trị các phương pháp sử dụng về tính hợp lý, khoa học là không hoàn toàn chính xác.
Ngoài ra, lập luận về kết quả định giá cũng chưa tính đến các yếu tố có thể làm thay đổi giá trị của BĐS mục tiêu trong tương lai. Giá trị thực tế của BĐS phụ thuộc nhiều vào các yếu tố, trong đó các yếu tố mang tính khách quan. Các yếu tố này có tác động khác nhau lên giá trị của BĐS và thường xuyên thay đổi khó kiểm soát được. Việc phân tích tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đánh giá sự thay đổi giá cả, tiền tệ; đánh giá mức cung cầu và khả năng sinh lời của BĐS đang định giá; từ đó để dự báo tốc độ tăng hoặc giảm giá của BĐS mục tiêu là một công việc quan trọng, làm tăng độ chính xác và tính tính thuyết phục đối với người sử dụng thông tin về các BĐS đã được định giá. Trên thực tế trong quá trình định giá, công ty đã bỏ qua phần dự báo tốc độ phát triển của thị trường nên đã làm giảm tính thuyết phục của kết quả định giá.