c. Cơ sở của phương pháp
1.2.5.5Phương pháp lợi nhuận
1.2.5.5.1 Khái niệm, ý nghĩa, cơ sở của phương phápa. Khái niệm a. Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản định giá. Phương pháp này phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ BĐS độc quyền dựa trên thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của BĐS. Phần lợi nhuận này gồm phần đóng góp của bất động sản và lợi nhuận do người quản lý tạo ra. Giá trị BĐS phụ thuộc cơ bản vào khả năng khai thác BĐS, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn
b. Ý nghĩa
Là phương pháp dễ hiểu, không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, có độ chính xác tương đối cao khi có thông tin chính xác.
Phương pháp này thích hợp để định giá các BĐS không có giao dịch trên thị trường, hoàn toàn dựa vào lợi nhuận từ một hoạt động hình kinh doanh cụ thể có sự đóng góp của BĐS
c. Cơ sở của phương pháp
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: đây là nguyên tắc quan trọng nhất + Nguyên tắc cân bằng
+ Nguyên tắc đóng góp
1.2.5.5.2 Phạm vi áp dụng
Phương pháp lợi nhuận thường được sử dụng định giá trong các trường hợp: + Không thể áp dụng phương pháp so sánh
+ BĐS độc quyền pháp lý: xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định, pháp luật nghiêm cấm phát triển
+ BĐS độc quyền có tính tự nhiên: con người không thể xây dựng được, do sự cản trở của điều kiện tự nhiên
+ BĐS độc quyền trong thương mại và kinh doanh cho thuê: khách sạn, nhà hàng,…
+ BĐS công cộng như: nhà văn hóa, rạp chiếu phim, nhà hát, khu bảo tồn thiên nhiên
Sử dụng để tính thuế (thuế sử dụng đất), bảo hiểm
1.2.5.5.3 Yêu cầu
Cần giả thiết người sử dụng BĐS đi thuê BĐS độc quyền hoặc một người nào đó chi trả cho việc sử dụng bất động sản mà liên quan đến khả năng sinh lời của BĐS độc quyền.
Việc xác định hệ số vốn hóa, lợi nhuận định mức của người kinh doanh cũng như lợi nhuận sử dụng vốn cho người kinh doanh phải căn cứ vào các số liệu thực tế của bất động sản tương tự hoặc của hoạt động kinh doanh trong vùng.
Các số liệu thu thập về chi phí, doanh thu phải có tính xác thực, được xem xét, phân tích ít nhất là 3 năm liền kề về trước tính từ thời điểm định giá để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi sự bất thường.
Định giá viên phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê của BĐS cần định giá với các BĐS khác tương tự (cùng loại hình BĐS, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)
Phương pháp chỉ áp dụng để định gía mức tiền thuê BĐS và việc sử dụng BĐS này để tạo ra lợi nhuận nên cần thận trọng trong việc phân bổ lợi nhuận giữa BĐS và người kinh doanh, muốn vậy người định giá phải có kiến thức về ngành kinh doanh đó
Tỉ lệ lãi trên vốn kinh doanh nên lấy theo mức trung bình của ngành kinh doanh đó, không nên lấy theo lời của chủ sở hữu
1.2.5.5.4 Các bước tiến hành
B1: Xác định tổng doanh thu của hoạt động kinh doanh đem lại có liên quan đến sử dụng BĐS
B2: Tính tổng chi phí cho hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập của BĐS
B3: Ước tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra và tiền thưởng của người kinh doanh vì những rủi ro và tháo vát của họ
B4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi chi phí kinh doanh, trả lãi trên vốn của người kinh doanh và tiền thưởng công của họ sẽ được phần còn lại được coi là thu nhập hơp lý do BĐS tạo ra
1.2.5.5.5 Hạn chế của phương pháp
Trong phương pháp này cách tính thu nhập tạo ra từ BĐS không cao như phương pháp vốn hóa hay so sánh.
Phương pháp lợi nhuận chỉ cho giá trị thị trường một cách tương đối, vì vậy sử dụng phương pháp này chỉ mang tính tham khảo và phải kết hợp với phương pháp khác để cho giá trị chính xác.
Chỉ áp dụng cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận, nếu hoạt động kinh doanh không có lợi nhuận hay gặp khó khăn thì không sử dụng được phương pháp này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhiều số liệu phải điều chỉnh, ước tính, độ chính xác có thể bị hạn chế vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ.
Để xác định được tỉ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và người kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động của ngành nghề kinh doanh, kết quả định giá nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá.
Do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít bằng chứng có thể nhìn thấy ngay nên khó thuyết phục được khách hàng
Do dựa trên số liệu hoạt động kinh doanh nên khó ước lượng được các khoản thu nhập cũng như lợi nhuận kinh doanh, nếu môi trường tài chính không minh bạch thì khó sử dụng phương pháp này