c. Cơ sở của phương pháp
1.2.5.4.1 Khái niệm ý nghĩa, cơ sở của phương pháp a Khái niệm
a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của BĐS bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi các giá trị đóng góp của công trình trên đất có tính đến phần giảm giá của chúng
b. Ý nghĩa
Phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp vốn hóa, dùng để định giá BĐS có tiềm năng phát triển (mảnh đất trống) từ đó người đầu tư có thể ra quyết định đầu tư với BĐS,
Qua phương pháp có thể thấy được tiền thuê tối tiểu có thể chấp nhận được và chi phí tối đa có thể đầu tư nên nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng khi thực hiện các dự án phát triển BĐS
Phương pháp này có thể dùng để đối chiếu kết quả định giá với các phương pháp khác
c. Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung
giá trị còn lại BĐS = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển. Các nguyên tắc áp dụng
+ Nguyên tắc đóng góp: giữ vai trò quan trọng nhất, theo đó giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở sự hiện diện của nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên và ngược lại
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: tối đa hoá giá trị thị trường của bất động sản nếu được mua bán.
+ Nguyên tắc dự báo: là nhân tố cơ bản khi xác định các yếu tố cấu thành để tính giá trị bất động sản
1.2.5.4.2 Phạm vi áp dụng
Phương pháp thặng dư là phương pháp được sử dụng nhiều để định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, đánh giá cơ hội đầu tư vào BĐS có tiềm năng phát triển với vốn đầu tư tương đối trong thời gian không quá dài, trường hợp tham giá đấu thầu hay mua nhà riêng để ở
Ngoài ra phương pháp này còn được sử dụng khi các phương pháp khác không thực hiện được đầy đủ và hoàn chỉnh.
1.2.5.4.3 Yêu cầu
Định giá viên phải có kinh nghiệm về mở rộng, phát triển đất đai để ước tính các khoản mục cho hơp lý, xác định đúng cơ hội sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS để tăng giá trị cho BĐS, dự báo giá trị BĐS sau khi nó hình thành.
1.2.5.4.4 Các bước tiến hành
B1: Xác định cách thức khai thác tốt nhất hiệu quả nhất cho BĐS mục tiêu có tính đến khả thi về điều kiện tài chính, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác
B2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hóa ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, chuyển đổi tổng giá trị đó về thời điểm định giá, có thể ước lượng theo giá bán hoặc giá cho thuê.
B3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án bao gồm: chi phí tài chính, chi phí xây dựng, chi phí marketing, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư
B4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để được tổng giá trị còn lại
B5: Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lý, thuế, các chi phí tài chính có đất, lợi nhuận liên quan đến đất.
1.2.5.4.5 Hạn chế của phương pháp
Phương pháp này chứa đựng quá nhiều biến số, vì vậy khi thực hiện gặp nhiều khó khăn
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tính
giá bán và chi phí, nếu dự báo thiếu chính xác sẽ rất hạn chế
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản
Khó khăn trong việc ước tính giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất của một BĐS đang tồn tại.
Tuỳ theo điều kiện của thị trường mà tất cả các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi
Phương pháp thặng dư tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, do vậy người định giá buộc phải điều chỉnh một số khoản mục theo hướng dự phòng cho những biến động rủi ro có thể xảy ra.