- Sử dụng cao nhất, tốt nhất (giả thiết đất trống) + Xác định, lựa chọn những BĐS có thể so sánh. + Đi đến ý kiến về giá trị của đất.
+ Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa lợi nhuận từ đất
- Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất
+ Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường. + Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực hiện tại.
- Sử dụng công trình tốt nhất, cao nhất
+ Trợ giúp cho định giá viên trong lựa chọn những giải pháp tốt nhất đối với BĐS (Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có, phá bỏ công trình hay nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng)
1.2.7.3.5 Xác định giá trị tài sản cần định giáa. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản a. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
- Tuỳ thuộc vào loại BĐS, mục đích, qui mô của các cuộc định giá - Định giá viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá - Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá
Phương pháp
Thủ tục Áp dụng thích hợp với So sánh Dựa trên cơ sở
những bằng chứng trực tiếp về giá bán BĐS có thể so
sánh được
Những bất động sản có nhiều bất động sản tương tự (có thể so sánh được) được mua bán
chuyển nhượng Vốn
hóa
Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của những thu nhập (lợi ích) kỳ vọng mà
bất động sản tạo ra cho người chủ trong tương lai
Những bất động sản tạo ra thu nhập, ví dụ: văn phòng
cho thuê, cửa hàng bán lẻ.
Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây
dựng
Những bất động sản mà ít có bất động sản tương tự được mua bán và không có số liệu về
thu nhập Thặng
dư
Dựa trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phí
đầu tư phát triển
Đất có tiềm năng đầu tư phát triển
Lợi nhuận
Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ các hoạt động
trên bất động sản
Bất động sản mà có một số yếu tố độc quyền mà ít được mua bán, chuyển nhượng, ví dụ
cửa hàng xăng dầu