của Trung ương và của các tỉnh Bắc Trung Bộ
Đây là giải pháp đóng vai trò quan trọng trong việc THPL về ĐGQSDĐ nói chung và ở các tỉnh BTB nói riêng. Vì, nếu pháp luật về ĐGQSDĐ không được hoàn thiện các quy định về điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục không đầy đủ thì sẽ khó khăn cho các chủ thể trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ trên thực tế. Điều này dẫn đến sự tuỳ tiện trong quá trình THPL, từ đó làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và các chủ thể tham gia quan hệ ĐGQSDĐ. Để thực hiện tốt giải pháp này, cần tiến hành đồng bộ theo các phương diện sau đây:
Thứ nhất, thực hiện tốt việc rà soát và hệ thống hoá các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ của Trung ương
Để việc THPL về ĐGQSDĐ có hiệu quả cao thì điều kiện tiên quyết, quan trọng là phải dựa trên một hệ thống pháp luật có chất lượng cao, những khiếm khuyết hạn chế bất cập của pháp luật bị loại bỏ. Do vậy, việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá văn bản pháp luật đóng vai trò quan trọng. Có thể coi đây là bước đầu tiên trong quá trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật về ĐGQSDĐ nói riêng.
Điều này càng dễ nhận thấy khi pháp luật về ĐGQSDĐ là một lĩnh vực còn rất mới mẽ, ít được chú ý xây dựng để có tính hệ thống, các quy định còn nằm tản mạn ở nhiều văn bản QPPL khác nhau, còn mâu thuẫn, chồng chéo, tính thống nhất và tính khả thi chưa cao. Có thể thấy, những hạn chế của lĩnh
vực pháp luật này là không tránh khỏi bởi các văn bản QPPL quy định về ĐGQSDĐ được nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành từ Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính đến chính quyền cấp tỉnh v.v. với nhận thức khác nhau. Ngoài ra, lĩnh vực pháp luật này còn bao gồm nhiều loại văn bản QPPLđược ban hành với nhiều mốc thời gian khác nhau, chủ yếu là văn bản dưới luật và kỹ thuật lập pháp của nhiều văn bản còn hạn chế. Đây là lý do khách quan dẫn tới đòi hỏi tất yếu của việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá các văn bản pháp luật trên.
Hoạt động này bao gồm nhiều nội dung như kiểm tra, đánh giá, tập hợp hoá, hệ thống hoá các quy định của pháp luật thành những nhóm văn bản để phân loại, đánh giá như pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể THPL về ĐGQSDĐ, pháp luật về tài sản của Nhà nước, pháp luật về trình tự, thủ tục tiến hành đấu giá, pháp luật về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của các cá nhân, tổ chức tham gia ĐGQSDĐTrong quá trình này, kịp thời phát hiện những văn bản pháp luật nào không cần thiết, không còn hiệu lực hoặc mâu thuẫn, chồng chéo, trùng lặp cần sửa đổi, bổ sung. Một trong những nội dung quan trọng sau khi Hiến pháp 2013 ra đời là cần phải xem xét đánh giá lại toàn bộ hệ thống pháp luật trong đó có pháp luật về ĐGQSDĐ có đảm bảo các yêu cầu như tính đồng bộ, tính thống nhất và tính khả thi. Trên cơ sở đó kiến nghị, sửa đổi, bổ sung ban hành văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan tới ĐGQSDĐ. Trong thời gian tới, hoạt động này cần tập trung vào việc triển khai ban hành các văn bản QPPL theo kế hoạch xây dựng hệ thống pháp luật nói chung, chương trình xây dựng văn bản QPPL mà Chính phủ đã ban hành theo các năm, trong đó chú trọng việc xây dựng Luật Đấu giá nhằm thống nhất các văn bản quy định về đấu giá nằm rải rác trong các văn bản QPPL như hiện nay. Điều quan trọng hơn là nội dung Luật Đấu giá phải tạo được cơ sở pháp lý hữu hiệu cho THPL về ĐGQSDĐ. Vì vậy, cần xem xét, ưu tiên các nội dung có liên quan như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, về trình tự thủ tục, định giá, và cách thức tổ chức tham gia ĐGQSDĐ.
Hoạt động này cần được tiến hành thường xuyên, liên tục với chương trình kế hoạch cụ thể. Chủ thể thực hiện bao gồm nhiều loại cơ quan, tổ chức,
cá nhân khác nhau nhưng trực tiếp là các cơ quan có nhiệm vụ quản lý đối với hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá, về ĐGQSDĐ như Bộ Tư pháp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính. Kết quả việc rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá là loại bỏ những bất cập, hạn chế, những quy định không phù hợp về ĐGQSDĐ cũng như ban hành bổ sung những văn bản mới đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ. Hoạt động này góp phần xây dựng nên một hệ thống pháp luật về ĐGQSDĐ bảo đảm chất lượng và tính toàn diện. Đó là việc thể chế hoá một cách đầy đủ, nhất quán đường lối của Đảng về ĐGQSDĐ. Bên cạnh đó, cần xác định rõ địa vị pháp lý đối với các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ, ghi nhận đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát hữu hiệu bảo đảm cho pháp luật ĐGQSDĐ được thực hiện nghiêm chỉnh. Đây cũng là cơ sở để hoạch định một chiến lược xây dựng pháp luật về ĐGQSDĐ có tính tổng thể, toàn diện.
Như vậy, rà soát, hệ thống hoá, tập hợp hoá các văn bản QPPL trong lĩnh vực ĐGQSDĐ là công việc đầu tiên, có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật, để làm cơ sở cho việc THPL về ĐGQSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ do các cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý cho THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB
- Hiện nay, trong các văn bản QPPL về ĐGQSDĐ một số thuật ngữ thường dùng như thửa đất; lô đất; ô đất; khu đất đấu giá; cuộc bán đấu giá; phiên bán đấu giá chưa được giải thích thống nhất nên việc THPL còn gặp một số khó khăn. Do vậy, thời gian tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xém xét, giải thích và hướng dẫn thống nhất, trong đó cần nêu lên thuật ngữ nào là đồng nghĩa, thuật ngữ nào có thể thay thế cho thuật ngữ nào.
- Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Người có tài sản có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, hình thức bán đấu giá quy định tại Nghị định này để bán đấu giá tài sản[22], tuy nhiên đến nay vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn về các tiêu chí, điều kiện cụ thể để các chủ thể có QSDĐ có cơ sở để lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
thực hiện việc đấu giá đối với QSDĐ. Do vậy, các chủ thể gặp nhiều khó khăn trong việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ĐGQSDĐ, dẫn đến tình trạng không minh bạch trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá. Qua thực tiễn THPL về ĐGQSDĐ, việc đánh giá để lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chủ yếu là dựa vào tiêu chí là mức chi phí đăng ký tham gia thấp nhất. Điều này dẫn đến việc cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức bán đấu giá, dẫn đến khả năng không đảm bảo chất lượng công việc triển khai thực hiện đấu giá. Do vậy, trong thời gian tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây dựng tiêu chí để lựa chọn tổ chức đấu giá chuyên nghiệp trong các văn bản QPPL. Trong đó cần đề cao về số hợp đồng ĐGQSDĐ đã ký kết và thực hiện, giá trị hợp đồng đã thực hiện trong thời gian qua là tiêu chí hàng đầu, quan trọng nhất. Bởi lẽ, điều đó đã phản ánh phần lớn về kinh nghiệm và năng lực của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trong lĩnh vực ĐGQSDĐ.
- Hiện tại đang có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Thông tư số 23/2010/TT-BTP về hợp đồng mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP: Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá. Với quy định trên cho thấy, sau khi tổ chức bán đấu giá, nếu giữa tổ chức bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá không ký hợp đồng mua bán tài sản thì việc mua bán tài sản (trong đó có QSDĐ) chưa được xác nhận, lúc này quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ ĐGQSDĐ không phát sinh. Tuy nhiên, tại Điều 16 Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định: Khi thực hiện ĐGQSDĐ, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp không ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá mà chuyển toàn bộ hồ sơ phiên đấu giá trong thời hạn chậm nhất là ba ngày làm việc kèm theo danh sách người mua được tài sản bán đấu giá cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc ĐGQSDĐ để hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc quy định giữa hai văn bản trên có sự mâu thuẫn dẫn đến trong quá trình THPL của các tổ chức bán đấu giá gặp khó khăn, do vậy cần quy định thống nhất việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ trong tất cả các trường hợp, tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện pháp luật trên thực tế.
- Về trường hợp quy định một người tham gia đấu giá, có sự mâu thuẫn giữa Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 52/2009/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước (viết tắt là Nghị định số 52/2010/NĐ-CP)
Theo quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì: việc bán đấu giá khi chỉ có một người tham gia đấu giá sẽ không áp dụng trong trường hợp bán ĐGQSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Có nghĩa là phải có ít nhất hai người tham gia mới tổ chức
ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 52/2009/NĐ- CP thì các trường hợp bán đấu giá chỉ định, trong đó có trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua tài sản nhà nước và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm[19] mà theo Điều 1 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì tài sản nhà nước tại cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp bao gồm trụ sở làm việc và các tài sản khác gắn liên với đất; QSDĐ đối với đất dùng để xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị. Như vậy, theo Nghị định số 52/2009/NĐ-CP thì việc ĐGQSDĐ cũng có thể được thực hiện khi chỉ có một người tham gia đấu giá. Điều này mâu thuẫn với quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
Thêm vào đó, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trường hợp đất đưa ra ĐGQSDĐ theo quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải ĐGQSDĐ.
Như vậy, các văn bản trên không thống nhất trong các quy định liên quan đến ĐGQSDĐ đối với trường hợp khi chỉ có một người tham gia đấu
giá. Điều này đã gây không ít khó khăn trong việc THPL về ĐGQSDĐ ở các địa phương. Do vậy thời gian tới cần có quy định thống nhất đối với trường hợp một người tham gia đấu giá.
- Đối với việc thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá[22], tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC đã hướng dẫn về tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, song tài sản QSDĐ phức tạp thì chưa có hướng dẫn cụ thể. Do vậy, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có hướng dẫn, trong đó cần đưa ra những tiêu chí cụ thể làm căn cứ để xác định thửa đất đưa vào đấu giá là phức tạp, làm cơ sở cho các địa phương tổ chức ĐGQSDĐ.
- Đối với việc thành lập, quản lý các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản trong quá trình hoạt động cũng chưa có quy định cụ thể nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư gặp không ít khó khăn trong thực hiện chức năng QLNN đối với các doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh. Theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và quy định tại Nghị định này. Như vậy, để đi vào hoạt động, doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, quá trình hoạt động bán đấu giá tài sản thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, Định kỳ 06 tháng và hàng năm, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản thực hiện việc báo cáo về tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản cho Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản[12]. Tuy nhiên, hiện nay giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư chưa có sự phối hợp chặt chẽ trong việc quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá, mặc dù tại Điều 19 Thông tư số 23/2010/TT-BTP đã quy định: Sở Tư pháp có trách nhiệm phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát, theo dõi và cập nhật thông tin liên quan đến
các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản tại địa phương; chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, các sở, ngành có liên quan thực hiện chế độ kiểm tra về tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản theo định kỳ, kiểm tra đột xuất trong trường hợp cần thiết hoặc theo yêu cầu của Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố thuộc Trung ương nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản. Song để có sự phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư là rất khó khăn vì nội dung, cách thức phối hợp như thế nào thì pháp luật chưa quy định cụ thể. Do vậy, để có cơ sở cho Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện tốt chức năng QLNN đối với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, thời gian tới cần quy định cụ thể các vấn đề như nội dung, cách thức phối hợp, trách nhiệm các bên trong quy chế phối hợp giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư.
- Đối với vấn đề niêm yết, thông báo ĐGQSDĐ, theo quy định việc niêm yết đối với bất động sản phải niêm yết tại ba nơi là tại nơi tổ chức đấu giá, nơi có bất động sản đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất