Nghiên cứu THPL về ĐGQSDĐ cho thấy các vai trò sau:
Thứ nhất, THPL về đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước
Ngân sách nhà nước có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với việc phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của đất nước nói chung, của từng địa
phương nói riêng. Do vậy, chăm lo nguồn thu là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của chính quyền các cấp.
Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận lợi để tham gia thị trường bất động sản, được đưa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp một phần vô cùng quan trọng, chiếm một tỷ lệ lớn trong nguồn thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt các tỉnh nghèo như các tỉnh BTB.
Thực tế ĐGQSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh xá, nhà trẻ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống thoát nước, hệ thống điện thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã quá lạc hậu, cũ kỹ ở các địa phương. Có thể khẳng định THPL về ĐGQSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và trên cả nước.
Với nguồn thu lớn từ THPL về ĐGQSDĐ bên cạnh việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền địa phương còn sử dụng một phần để hỗ trợ cho phát triển sản xuất, chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế xã hội ở nhiều địa phương phát triển.
Hay nói cách khác, THPL về ĐGQSDĐ là một biện pháp tốt nhất để Nhà nước thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho các các cá nhân, tổ chức sử dụng.
Thứ hai, THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở để Nhà nước định giá đất sát đúng với giá đất trên thị trường
Qua THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc hạn chế được những bất cập của giá đất quy định còn thấp trong thời gian qua.
Ngay từ khi cho phép ĐGQSDĐ thể hiện qua các quy định trong Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã cụ thể hoá việc xác định giá đất và khung giá các loại đất thông qua các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ- CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, việc định giá đất để đưa vào đấu giá trong thời gian này thường do ý chí chủ quan của các chủ thể có thẩm quyền. Ngoài ra, việc định giá thường thiếu căn cứ vào diễn biến về giá đất trên thị trường, do vậy hậu quả là trong những năm 2001, 2002, 2007 đã tạo ra những cơn sốt đất ở nhiều đô thị lớn. Giá đất trên thị trường nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá của Nhà nước quy định. Ngược lại cũng có thời gian (trong những năm 2004, 2005, 2008, 2011, 2012, 2013) thị trường QSDĐ lại rơi vào tình trạng đóng băng, các giao dịch thành công về đất đai giảm rất nhiều so với thời gian trước đây.
Qua THPL về ĐGQSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất. Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá nhân tham gia. Trong việc tổ chức đấu giá, các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân nghiên cứu hồ sơ, khảo sát thực địa, nghiên cứu mức giá sàn, tự do lựa chọn thửa đất phù hợp với sở thích và túi tiền của mình. Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức giá hợp lý. Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả của thị trường. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự. Từ đó, làm cơ sở cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường sử dụng đất.
Thứ ba, THPL về ĐGQSDĐ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển
Thị trường bất động sản là thị trường mà ở đó đối tượng đưa ra trao đổi, mua bán là bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các công trình gắn liền với đất.
Qua gần ba mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực,
hoạt động thị trường bất động sản cũng còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế. Thị trường bất động sản quá nóng dẫn tới sốt hoặc quá lạnh dẫn tới đóng băng đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng đã nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện đất nước [37]. Do vậy, thị trường QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.
Theo quy định của pháp luật nước ta, bất động sản có thể là đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai. Do vậy, những quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai, đến QSDĐ luôn tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.
Từ khi Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, được đưa ra trao đổi mua bán trên thị trường, các cá nhân, tổ chức có quyền công khai trao đổi mua bán QSDĐ. Thông qua ĐGQSDĐ để các chủ thể chọn cho mình một lô đất phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của mình. Do vậy, THPL về ĐGQSDĐ có vai trò to lớn trong phát triển thị trường bất động sản.
Thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một thửa đất nhưng cách tốt nhất là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là đất thông qua đấu giá. Vì thông qua đấu giá các tổ chức cá nhân có nhu cầu tham gia, với thủ tục thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, người có nhu cầu sẽ nghiên cứu, so sánh, cân nhắc để đưa ra giá cả phù hợp. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang bức xúc hiện nay.
Có thể nói, ĐGQSDĐ ra đời đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các giao dịch chính thức về QSDĐ giữa chủ thể có QSDĐ và người có nhu cầu sử dụng đất trong thị trường QSDĐ, tạo an toàn về mặt pháp lý nên làm cho người sử dụng đất yên tâm trong quá trình sử dụng đất; làm cho bên có khả
năng cung ứng QSDĐ (Nhà nước, và các tổ chức, cá nhân đã được giao QSDĐ) và bên có nhu cầu sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân) tiệm cận gần nhau hơn; QSDĐ được dịch chuyển theo hướng đến trực tiếp với người có nhu cầu sử dụng đất. Thông qua QHPL về ĐGQSDĐ, Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao QSDĐ đưa vào thị trường bất động sản một loại hàng hoá đảm bảo ở cấp độ cao, tạo sự bình ổn cho thị trường QSDĐ, tạo sự an toàn cho các cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng.
Như vậy, THPL về ĐGQSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc đưa QSDĐ vào quan hệ thị trường, đáp ứng nhu cầu về ở và sản xuất kinh doanh của người dân, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta phát triển.
Thứ tư, THPL về ĐGQSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất
Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu giá thì thị trường bất động sản trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Đó là các chủ thể đã được Nhà nước giao QSDĐ, tổ chức tín dụng trong trường hợp các chủ thể dùng QSDĐ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, tổ chức thi hành án trong trường hợp QSDĐ để đảm bảo thi hành án và có cả Nhà nước với tư cách là người có quyền giao đất, cho thuê đất thông qua ĐGQSDĐ.
Trong các chủ thể trên, việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá là trường hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trường hợp này chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào, mà thông qua thủ tục đấu giá, nếu chủ thể nào đáp ứng được các điều kiện trong cuộc đấu giá và là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Vì đã hình thành kênh cung ứng QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về sử dụng đất phục vụ nhu cầu cải thiện đời sống cũng như nhu cầu sản xuất kinh doanh. Đồng thời đã có những tác động tích cực vào việc ổn định thị trường bất động sản. ĐGQSDĐ được tiến hành một cách công khai, dân chủ thu hút đông đảo, rộng rãi các đối tượng tham gia trả giá đã tạo điều kiện cho tổ chức
cá nhân có nhu cầu sử dụng đất có điều kiện tiếp cận, trực tiếp nhận QSDĐ từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất; hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá bắt chẹt người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, gây thất thu cho Nhà nước và thiệt hại cho người dân. Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước chưa thừa nhận hình thức ĐGQSDĐ nên việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân mang nặng tính chất xin cho, tạo điều kiện cho một số người được Nhà nước trao quyền giao đất hưởng các đặc quyền đặc lợi, thậm chí là tham nhũng trong quá trình giao đất, thì việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức ĐGQSDĐ đã tạo ra công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước. Các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá được tự do cạnh tranh bình đẳng. Trong ĐGQSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức ĐGQSDĐ đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện là phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lý sử dụng đất.
Bên cạnh đó, THPL về ĐGQSDĐ khiến cho việc sử dụng đất của các chủ thể được hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các bên quản lý đất và bên muốn nhận QSDĐ.