đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm
Thực hiện pháp luật về xác định giá khởi điểm, các tỉnh BTB đã ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (gọi tắt là Quy chế). Về nguyên tắc chung các Quy chế đều quy định: Việc xác định giá khởi điểm QSDĐ để đấu giá được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm chuyển nhượng.
Để xác định giá khởi điểm, các chủ thể thường sử dụng hai hình thức là thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật. Theo đó, căn cứ vào quy định của pháp luật để các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Tư pháp tham mưu cho Chủ tịch UBND tỉnh ban hành giá đất phù hợp.
Về thẩm quyền quy định giá khởi điểm thì căn cứ vào điều kiện của từng địa phương để quy định phù hợp. Trong 6 tỉnh thì có 4 tỉnh (Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Bình) quy định thẩm quyền quyết định giá khởi điểm giao cho UBND tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện. Có 02 tỉnh (Thừa Thiên Huế và Quảng Trị) thẩm quyền giao cho UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.
Theo quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC thẩm quyền xác định giá khởi điểm là Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành có liên quan xác định giá khởi điểm trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định[7]. Như vậy, đây là thẩm quyền riêng mà pháp luật quy định cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Song, Quy chế các tỉnh như Quảng Bình, Quảng Trị, Nghệ An quy định thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh là chưa phù hợp. Việc quy định này dẫn đến khó khăn trong THPL về quyết định giá đất để đưa ra đấu giá. Vì nếu là thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh thì sau khi các ngành tham mưu, Chủ tịch UBND tỉnh xem xét, quyết định. Nếu là thẩm quyền của UBND tỉnh thì phải có ý kiến thống nhất của các thành viên UBND, như vậy sẽ mất rất nhiều thời gian. Một số tỉnh như Hà Tĩnh, Thanh Hoá, Quảng Bình quy định việc uỷ quyền cho UBND hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện quy định giá cũng không phù hợp. Vì quy định tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC thẩm quyền quy định giá đất là của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, không uỷ quyền cho cơ quan nào.
Để đưa ra giá cả phù hợp, cần đánh giá chính xác nhu cầu sử dụng đất, khả năng sinh lợi của đất, khả năng cung ứng, nắm bắt và dự báo được khuynh hướng chuyển dịch, vận động của thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều tác động khách quan nên thời gian qua trong điều kiện thị trường QSDĐ không ổn định, giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế lên xuống thất thường, các tiêu chí để xác định giá đất nhìn chung thiếu cụ thể, không rõ ràng nên việc định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ gặp nhiều khó khăn, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với thị trường. Nếu như những năm 2008, 2009, 2010, 2011 giá đất do cơ quan nhà nước thường thấp hơn giá thị trường thì trong năm 2012, 2013, 2014 do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, thị trường QSDĐ trầm lắng, thị trường bất động sản đóng băng, tình trạng QSDĐ không có người tham gia đấu giá, giá QSDĐ thường quá cao so với giá thị trường, có tỉnh như Quảng Bình trong năm 2013 đã có 2 lần hạ giá (một số khu đất ở thành phố Đồng Hới) song vẫn không có người tham gia đấu giá. Kết quả khảo sát 500 người, với câu hỏi Ông/bà có nhận xét gì về giá khởi điểm QSDĐ đưa ra đấu giá ở địa phương mình thì có 36,4% (182 người) cho rằng phù hợp với giá thị trường, 41,6% (208 người) cho rằng quá cao so với giá thị trường và 22% (110 người) cho rằng giá quá thấp so với thị trường.
Kết quả THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh BTB thời gian qua cho thấy có chênh lệch so với giá khởi điểm nhưng số lượng không lớn, cụ thể theo báo cáo sơ kết 3 năm thi hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì ở tỉnh Thanh hoá mức giá khởi điểm QSDĐ đưa vào đấu giá là 1.643.163.871.000 đồng, số tiền trúng đấu giá 1.745.096.938.000 đồng, tăng so với giá khởi điểm 101.933.067.000 đồng [102]; tỉnh Nghệ An mức giá
khởi điểm là 370.054.914.000 đồng, số tiền trúng đấu giá 410.036.494.000 đồng, tăng so với giá khởi điểm 39.514.154.000 đồng[95]; tỉnh Hà Tĩnh mức giá khởi điểm là 278.158.669.000 đồng, số tiền trúng đấu giá 293.932.366.000 đồng, tăng so với giá khởi điểm 15.773.697.000 đồng [93].
- Đối với QSDĐ đã cấp cho các tổ chức, cá nhân đưa ra đấu giá trong các trường hợp như: Cá nhân, tổ chức tự nguyện, trường hợp thi hành án hoặc ngân hàng đưa QSDĐ đã thế chấp để đấu giá. Hiện tại, pháp luật chưa có hướng dẫn riêng về trình tự, thủ tục cho ĐGQSDĐ trong trường hợp này. Nên khi định giá, các chủ thể vận dụng quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thực hiện thủ tục như đối với các tài sản khác. Theo đó, định giá QSDĐ là sự thoả thuận giữa tổ chức bán đấu giá với người có QSDĐ hoặc có quyền xử lý QSDĐ quyết định. Trong trường hợp này, các chủ thể sử dụng hình thức thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật trong xác định giá khởi điểm.
Thứ hai, thực hiện pháp luật về ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ
Quy chế các tỉnh BTB đều quy định việc ký hợp đồng ĐGQSDĐ giữa cơ quan được giao xử lý ĐGQSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là thủ tục bắt buộc. Theo đó, cơ quan được UBND cấp tỉnh giao xử lý ĐGQSDĐ được xác định là Trung tâm phát triển quỹ đất ký hợp đồng đấu giá với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Hình thức thực hiện pháp luật được các chủ thể sử dụng trong việc ký kết hợp đồng chủ yếu là tuân thủ pháp luật và thi hành pháp luật. Theo đó, các chủ thể thực hiện nghĩa vụ của mình trong việc ký kết hợp đồng, đồng thời có quyền yêu cầu các chủ thể khác đưa ra những điều khoản phù hợp quy định của pháp luật.
Thực hiện pháp luật về ký kết hợp đồng đấu giá, trong thời gian qua ở các tỉnh BTB, Trung tâm phát triển quỹ đất chủ yếu ký hợp đồng ĐGQSDĐ
với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, rất ít trường hợp ký hợp đồng với các doanh nghiệp bán đấu giá. Cụ thể như ở tỉnh Quảng Trị từ tháng 7/2010 đến 7/2013 số hợp ĐGQSDĐ ký kết với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh là 20 trong khi đó số hợp đồng ký kết với các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản là 04 cuộc [100]. Việc Trung tâm phát triển quỹ đất lựa chọn Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để ký hợp đồng ĐGQSDĐ do nhiều nguyên nhân vừa chủ quan, vừa khách quan. Trong đó, chủ yếu do tâm lý là ký hợp đồng ĐGQSDĐ với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước bao giờ cũng có độ tin cậy cao về đảm bảo an toàn pháp lý hơn ký hợp đồng với các doanh nghiệp đấu giá.
- Đối với các trường hợp QSDĐ đã cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, thì việc ký hợp đồng được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể: + Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đưa QSDĐ đã giao cho mình tham gia các giao dịch dân sự (như để thế chấp, bảo lãnh cho người khác vay vốn), khi có tranh chấp xảy ra, Toà án nhân dân giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực pháp luật và QSDĐ đó được cơ quan thi hành án dân sự đưa ra đấu giá thì việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được thực hiện giữa chấp hành viên có thẩm quyền xử lý QSDĐ đó với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Thời gian qua việc xử lý trong trường hợp này ở các tỉnh BTB rất ít xảy ra.
+ Trường hợp QSDĐ được hộ gia đình, cá nhân thế chấp, bảo lãnh, song do không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết nên tổ chức tín dụng đưa quyền sử dụng đất đó ra đấu giá. Trường hợp này việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được thực hiện giữa người có quyền xử lý tài sản đó là ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
+ Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức ĐGQSDĐ đã giao cho mình thì hợp đồng đấu giá được ký kết giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Kết quả THPL về ĐGQSDĐ thời gian qua ở các tỉnh BTB việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ với các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp chưa nhiều, cụ thể từ tháng 7/2010 đến tháng 7/2013 ở tỉnh Nghệ An chỉ có 573 cuộc [95], tỉnh Hà Tĩnh 167 cuộc [93], tỉnh Thừa Thiên Huế 244 cuộc [103]. Các hợp đồng ký kết trên chủ yếu được thực hiện đối với trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nguyên nhân chủ yếu do nhân dân ta chưa có thói quen thuê tổ chức đấu giá để tổ chức ĐGQSDĐ, khi có nhu cầu chuyển QSDDĐ thì thường chọn hình thức thông báo trên các chuyên mục rao bán tại các báo, website, các trang điện tử cá nhân; thông qua môi giới giá cả trên cơ sở các bên thoả thuận, bàn bạc trực tiếp. Việc chuyển nhượng được thông qua hợp đồng dân sự.