Thứ nhất, Thực hiện pháp luật về đăng ký tham gia ĐGQSDĐ
Về đối tượng tham gia đấu giá, quá trình THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh BTB thực hiện nghiêm túc quy định của pháp luật, theo đó Quy chế các tỉnh BTB đều quy định: Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối tượng không được tham gia đấu giá cũng được xác định là: Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; người làm việc trong tổ chức bán đấu giá, nơi thực hiện việc ĐGQSDĐ, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị, em ruột của người đó; người có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án đấu giá; người ký hợp đồng thuê tổ chức ĐGQSDĐ của nhà nước; người không được nhận chuyển nhượng QSDĐ; người không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi THPL về đăng ký tham gia đấu giá, các chủ thể tham gia đấu giá chủ yếu thực hiện các hình thức thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật. Theo đó, các cá nhân, tổ chức khi đăng ký tham gia đấu giá cần có đơn đề nghị được tham giá đấu giá, điều kiện về vốn, kỹ thuật và khả năng về tài chính. Nhằm hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, các Quy chế đều quy định: mỗi hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
Bên cạnh đó, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì tuỳ theo từng địa phương để có sự vận dụng quy định thêm về điều kiện cho phù hợp như
Những người có nhu cầu đăng ký tham gia đấu giá cùng một thửa đất thì không được uỷ quyền cho nhau đăng ký tham gia đấu giá [96]. Quy định trên xuất phát từ thực tế đấu giá, khi thửa đất có 02 người tham gia đấu giá, người thứ nhất uỷ quyền cho người thứ hai đăng ký tham gia đấu giá, xét về hình thức trường hợp này chỉ có một người tham gia đấu giá, nhưng đây là việc đấu giá của 02 người. Trong quá trình đấu giá chỉ có 01 người đại diện trả giá nên sự cạnh tranh về giá không diễn ra và đây cũng có dấu hiệu của sự thông đồng để dìm giá, làm thiệt hại đến lợi ích của nhà nước.
Đối với tỉnh Nghệ An, quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì bên cạnh việc ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì còn có thêm việc đấu giá hạn chế QSDĐ ở vùng nông thôn. Đối tượng được tham gia đấu giá hạn chế QSDĐ ở vùng nông thôn phải đáp ứng các điều kiện như: Hộ gia đình đang sinh sống tại các xã thuộc khu vực nông thôn (không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt) có mức thu nhập thấp, có khó khăn về đất ở; hộ gia đình chưa có đất ở, nhà ở hoặc có đất ở, nhà ở nhưng diện tích đất ở thấp hơn hoặc bằng 50% hạn mức giao đất ở tại địa phương. Trường hợp hộ gia đình có người là cán bộ, công chức, viên chức, có người thuộc lực lượng vụ trang nhân dân (quân nhân chuyên nghiệp, công an chuyên nghiệp) đang công tác trên địa bàn xã nơi có đất đấu giá hạn chế mà hộ đó chưa có đất ở, nhà ở hoặc có đất ở, nhà ở nhưng diện tích đất ở thấp hơn hoặc bằng 50% hạn mức giao đất ở tại địa phương [94]. Việc tổ chức thực hiện các quy định pháp luật về ĐGQSDĐ nói trên đã giúp cho các cá nhân, hộ gia đình khó khăn có đất để xây dựng nhà ở.
Thứ hai, THPL về thu phí và khoản tiền đặt trước tham gia ĐGQSDĐ
Theo quy định của pháp luật, người tham gia ĐGQSDĐ phải nộp phí và khoản tiền đặt trước. Trong quá trình THPL, hình thức mà người tham gia ĐGQSDĐ thường sử dụng là thi hành pháp luật. Đối với người có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ thu phí thì sử dụng hai hình thức là thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật.
- Về phí đấu giá, trên cơ sở quy định của pháp luật về các loại phí, các trường hợp phải nộp phí và thẩm quyền ban hành các loại phí để HĐND các
tỉnh ban hành Nghị quyết quy định mức thu phí cho các trường hợp tham gia ĐGQSDĐ. Mức phí do các tỉnh BTB ban hành đều nằm trong khung quy định. Kết quả THPL về thu phí đấu giá ở các tỉnh BTB thời gian qua thực hiện đúng quy định của pháp luật, cơ bản đã đáp ứng các khoản chi phí cho cuộc đấu giá QSDĐ như chi cho công tác thuê tổ chức thẩm định giá, chi phí việc lập hồ sơ đấu giá, niêm yết công khai, thông báo trên đài phát thanh truyền hình, tổ chức phiên đấu giá... Kết quả từ tháng 7/2010 đến tháng 7/2013 số tiền phí thu được của tỉnh Thanh Hoá là 5.551.514.000 đồng, tỉnh Nghệ An là 5.204.641.000 đồng, tỉnh Quảng Trị là 1.121.447.200 đồng. Kết quả khảo sát 500 người ở các tỉnh BTB với câu hỏi Theo ông/bà phí ĐGQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành đã phù hợp chưa thì có 56% (280 người) trả lời phù hợp, 19,6% (98 người) trả lời quá cao và 24,4% (122 người) cho rằng quá thấp.
- Về tiền đặt trước, Trên cơ sở quy định của pháp luật và căn cứ vào điều kiện của từng địa phương để trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ các tỉnh BTB quy định khoản tiền đặt trước cho phù hợp. Có 3 tỉnh quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu 1% và tối đa không quá 15% như (Thanh Hoá, Hà Tĩnh, Nghệ An) có 02 tỉnh (Quảng Trị và Thừa Thiên Huế) quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 15%. Riêng tỉnh Quảng Bình quy định khoản tiền đặt trước là 15% giá khởi điểm của thửa đất đưa ra đấu giá [96]. Quá trình THPL về nộp tiền đặt trước, các cá nhân, tổ chức nghiêm túc thực hiện, số tiền được nộp cho tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Tuy nhiên, việc thu tiền đặt trước gặp một số khó khăn nhất định, do không đủ điều kiện về cơ sở vật chất và con người, nên các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thường ký hợp đồng với các ngân hàng thực hiện việc thu tiền đặt trước.
Trong quá trình THPL đối với việc xử lý đối với khoản tiền đặt trước khi người tham gia đấu giá vi phạm trong quá trình ĐGQSDĐ thì các địa phương thực hiện khác nhau. Có 03 tỉnh là Quảng Bình, Thanh Hoá, Quảng Trị thì khoản tiền đặt trước phải nộp vào ngân sách nhà nước, 02 tỉnh là Nghệ An và Hà Tĩnh thì khoản tiền đặt trước thuộc về tổ chức bán đấu giá tài sản, riêng Thừa Thiên Huế lại chia ra hai trường hợp là nếu cuộc đấu giá thành thì khoản
tiền đặt trước thuộc về tổ chức đấu giá tài sản và nếu cuộc đấu giá không thành thì khoản tiền đặt trước thuộc về cơ quan được giao xử lý việc ĐGQSDĐ. Kết quả điều tra 500 người ở các tỉnh BTB với câu hỏi Theo ông/bà nếu người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá, khoản tiền đặt trước nên thuộc về cơ quan nào thì có 53,4% (267 người) trả lời thuộc về tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; có 33,8% (169 người) trả lời thuộc về chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá và 12,8% (64 người) trả lời nộp vào ngân sách nhà nước.