Cũng như trong các quan hệ pháp luật khác, cá nhân, tổ chức để trở thành chủ thể trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ thì cần phải có năng lực chủ thể, có nghĩa là có năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật dân sự.
Trong các quan hệ pháp luật, các bên chủ thể có những quyền và nghĩa vụ nhất định, quyền bên này ứng với nghĩa vụ bên kia và ngược lại. Trong THPL về ĐGQSDĐ do tính chất đặc biệt của QSDĐ, pháp luật quy định một trình tự với nhiều giai đoạn, nhiều hoạt động và thủ tục khác nhau, và trong chủ thể cũng có nhiều điểm khác biệt, bên cạnh chủ thể có QSDĐ đưa rađấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có thêm chủ thể làm trung gian để thực hiện hành vi tổ chức đấu giá.
Thứ nhất, chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá bao gồm Nhà nước, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức đã được Nhà nước giao hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ
- Nhà nước là chủ thể đặc biệt tham gia quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Theo quy định của pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Trong THPL về ĐGQSDĐ, Nhà nước tham gia với nhiều tư cách, là chủ thể quản lý đối với đất đai và chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá.
Dù QSDĐ đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc chưa được giao cho chủ thể nào, khi đưa QSDĐ để đấu giá thì đều có sự tham gia của Nhà nước. Trường hợp QSDĐ đã giao cho hộ gia đình, cá nhân, khi ĐGQSDĐ thì Nhà nước tham gia với tư cách là cơ quan QLNN, có quyền đưa ra các quy định về trình tự, thủ tục và yêu cầu bắt buộc trong quá trình ĐGQSDĐ các chủ thể phải nghiêm túc chấp hành. Bên cạnh đó thông qua các hoạt động thanh tra, kiểm tra để nắm, phát hiện và xử lý những trường hợp vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá thì bên cạnh việc đặt ra các trình tự, thủ tục bắt buộc các chủ thể phải chấp hành thì Nhà nước còn tham gia với tư cách là bên có QSDĐ đưa ra đấu giá. Trong quan hệ này Nhà nước là một bên chủ thể trong quan hệ đấu giá, do vậy cũng phải thực hiện các nghĩa vụ như đảm bảo đất đưa ra đấu giá là đất đã được quy hoạch sử dụng chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và đất đã có phương án đấu giá. Nói tổng thể là đất đưa ra đấu giá là đất sạch khi đấu giá thành người trúng đấu giá có quyền sử dụng QSDĐ.
- Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đã được Nhà nước giao QSDĐ thông qua quyết định giao đất, cho thuê đất. Các chủ thể được công nhận QSDĐ hợp pháp này có các quyền của người sử dụng đất và quyền hạn đó được quy định trong văn bản QPPL như quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình và thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bên cạnh đó, khi tham gia vào quá trình THPL về ĐGQSDĐ với tư cách là người có QSDĐ (người có tài sản) họ có quyền đưa ra mức giá khởi điểm hoặc thuê tổ chức định giá và yêu cầu các tổ chức đấu giá thực hiện đúng quy trình đấu giá nhằm thu hút được nhiều chủ thể tham gia đấu giá với mong muốn QSDĐ đưa ra đấu giá đưa lại giá cao nhất.
Thứ hai, chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Chủ thể tham gia ĐGQSDĐ là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về QSDĐ. Khi tham gia đấu giá, những chủ thể này phải cạnh tranh với nhau về giá, người nào trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì chủ thể đó mua được QSDĐ.
Quyền sử dụng đất là một tài sản, do vậy mọi người đều có quyền tham gia đấu giá. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của loại tài sản này nên bên tham gia đấu giá tuỳ từng trường hợp để có những điều kiện bắt buộc.
Đối với QSDĐ đã cấp cho tổ chức, cá nhân hoặc QSDĐ được tổ chức tín dụng thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tổ chức đấu giá hoặc QSDĐ thi hành án, trường hợp này trừ những người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại thời điểm đấu giá không nhận thức được hành vi của mình, người bị Toà án tước một số quyền thì không có quyền tham gia đấu giá, còn lại các chủ thể khác đều có quyền tham gia đấu giá.
Trường hợp thông qua đấu giá để Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thì bên cạnh những đối tượng cấm như trên đã trình bày thì những đối tượng không được tham gia đấu giá bao gồm: người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản; người có thẩm quyền quyết định bán tài sản nhà nước; người ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản nhà nước; người không được nhận chuyển nhượng
QSDĐ; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Còn những chủ thể khác để tham gia ĐGQSDĐ cần đảm bảo các điều kiện sau:
Một là, bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất.
Pháp luật đất đai quy định cụ thể đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ngoài các đối tượng trên, đối với cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân không được tham gia đấu giá trong trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Hai là, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính, có đơn đề nghị tham gia đấu giá trong đó có cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Như vậy, nhu cầu sử dụng đất là một căn cứ quan trọng để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Nhà nước chỉ giao đất hoặc cho thuê đất khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, có khả năng sử dụng đất đúng mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt và nhu cầu đó được thể hiện trong dự án đầu tư, trong đơn xin giao đất, cho thuê đất.
Với quy định điều kiện về vốn là cần thiết tránh tình trạng cá nhân, tổ chức không có khả năng tài chính nhưng vẫn tham gia đấu giá, khi trúng đấu giá, được cấp QSDĐ thì không đủ khả năng tài chính để đầu tư xây dựng. Thực tế thời gian qua nhiều dự án ĐGQSDĐ đã trở thành dự án treo kéo dài nhiều năm, dẫn đến một diện tích đất đai không nhỏ không được đưa vào sử dụng, bỏ hoang, gây lãng phí đất đai.
Trong ĐGQSDĐ, ngoài chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá thì có chủ thể làm trung gian để tổ chức ĐGQSDĐ, các chủ thể bao gồm:
Một là, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
Khi QSDĐ được coi là tài sản và được phép đấu giá, chủ thể có thẩm quyền tổ chức ĐGQSDĐ được pháp luật quy định là các cơ quan QLNN về đất đai có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất mà cụ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là hai cơ quan có thẩm quyền này. Vì vậy, khi tổ chức ĐGQSDĐ, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện phải thành lập Hội đồng đấu giá. Tại Điều 7 Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 đã quy định: Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cần thiết Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức. [82]
Với quy định trên cho thấy, thời gian này do còn ảnh hưởng đến tư tưởng thời kỳ bao cấp với cơ chế xin cho, ĐGQSDĐ được xem là một quan hệ QLNN về đất đai. Do vậy đấu giá là hoạt động của cơ quan QLNN, việc quy định cơ quan QLNN về đất đai có quyền tổ chức ĐGQSDĐ là hoàn toàn phù hợp trong giai đoạn này.
Ngày 4/3/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, với quan điểm tách bạch việc QLNN đối với các hoạt động dịch vụ. Do vậy, Nghị định quy định Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản[22] và ở cấp tỉnh không còn Hội đồng bán đấu giá, cấp huyện chỉ thành lập Hội đồng bán đấu giá để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, trừ trường hợp thành lập Hội đồng đấu giá trong trường hợp đặc biệt là trường hợp đấu giá tài sản nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán đấu giá. Như vậy, khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ra đời đã tách bạch công tác QLNN đối với đất đai và việc tổ chức đấu giá đối với QSDĐ. Các cơ quan nhà nước không còn tổ chức ĐGQSDĐ mà chủ yếu là tập trung QLNN đối với đất đai.
Hai là, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp
Ở nhiều nước trên thế giới, việc đấu giá tài sản được giao cho cá nhân hoặc tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, các cá nhân và tổ chức này có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận. Việc tổ chức đấu giá thông qua cá nhân hoặc tổ chức chuyên nghiệp vừa đảm bảo tính khách quan trong quá trình đấu giá vừa đảm bảo cho thủ tục đấu giá thực hiện một cách chuẩn xác, cũng như đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên tham gia đấu giá.
Ở nước ta, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản và Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định: Người bán đấu giá tài sản bao gồm Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Hội đồng bán đấu giá tài sản. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thành lập các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Tuy nhiên, giai đoạn này các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá chủ yếu tổ chức bán đấu giá các tài sản để thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung công quỹ nhà nước, tài sản thuộc tổ chức, cá nhân có yêu cầu bán đấu giá, hàng hoá lưu giữ do người vận chuyển đường biển, đường không, đường bộ lưu giữ tại Việt Nam. Còn đối với QSDĐ chủ yếu giao cho Hội đồng đấu giá do cơ quan quản lý nhà nước thành lập thực hiện.
Chỉ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản lúc này với quan điểm chuyên nghiệp hoá và xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung trong đó có ĐGQSDĐ thì việc ĐGQSDĐ thực sự giao cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ thành lập một Trung tâm. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu, có trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Giám đốc Trung tâm phải là đấu giá viên.
Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về bán đấu giá. Doanh nghiệp được kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản phải có đủ các điều kiện sau: Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên; có trụ sở, cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản.
Ba là, Đấu giá viên
Một trong những chủ thể có vai trò vô cùng quan trọng trong đấu giá quyền sử dụng đất là Đấu giá viên. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản quy định tại Nghị định này, trừ trường hợp quy định tại Điều 20 của Nghị định này và Luật, Pháp lệnh có quy định khác [22]. Như vậy, trong bán đấu giá nói chung, ĐGQSDĐ nói riêng, đấu giá viên có vai trò vô cùng quan trọng, là người trực tiếp tổ chức điều hành các cuộc đấu giá.
Để có đủ điều kiện về trình độ năng lực điều hành các cuộc đấu giá, pháp luật quy định cụ thể về tiêu chuẩn, điều kiện, thời gian nội dung đào tạo đấu giá viên; quyền và nghĩa vụ của đấu giá viên; những trường hợp không được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá và những hành vi bị cấm đối với đấu giá viên. Tại Điều 5 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì có thể trở thành đấu giá viên: là người có phẩm chất đạo đức tốt; đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế; đã qua khoá đào tạo nghề đấu giá. Bên cạnh đó, đấu giá viên phải là người làm việc thường xuyên tại một tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; trực tiếp điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, chịu trách nhiệm trước pháp luật và tổ chức bán đấu giá tài sản về việc thực hiện bán đấu giá tài sản; tuân thủ nguyên