Thứ nhất, THPL về xác định giá khởi điểm và ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ - Về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Giá khởi điểm của QSDĐ đưa ra đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ hoặc trước khi tiến hành thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt.
Việc xác định giá khởi điểm có ý nghĩa và vai trò vô cùng quan trọng, quyết định đến hiệu quả THPL về ĐGQSDĐ. Nếu đưa ra mức giá không phù hợp giá quá cao hoặc quá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc đấu giá và mục đích đấu giá sẽ không đạt được, thậm chí còn phát sinh khiếu kiện trong quá trình đấu giá. Nếu dựa vào những căn cứ khách quan vừa có cơ sở lý luận và cơ sở
thực tiễn, có phương pháp phù hợp thì sẽ đưa ra mức giá phù hợp, do vậy việc ĐGQSDĐ sẽ gặp thuận lợi, đưa lại hiệu quả cao, cả người tham gia đấu giá cũng như người có QSDĐ đưa ra đấu giá đều cảm thấy thoả mãn với tâm lý là mình không bị thiệt thòi hoặc bị hớ. Do vậy, việc xác định giá để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp là một nội dung quan trọng quyết định đến hiệu quả THPL về ĐGQSDĐ.
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định là giá đất chịu tác động nhiều bởi ý chí chủ quan của người quản lý đưa ra trên cơ sở dựa vào nhu cầu quản lý nhằm mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành một cách khách quan trên cơ sở thoả thuận thành của bên có QSDĐ và bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế). Cả hai loại giá đất nói trên có mối quan hệ mật thiết, chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu sự tác động bởi quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh, ít biến động hơn so với giá đất theo thị trường. Vì nhiều lý do khác nhau như ý chí chủ quan của người làm công tác quản lý mà giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều lần giá đất của thị trường.
Để định giá đất, Nhà nước đưa ra 5 phương pháp, như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Các phương pháp này có mối quan hệ tác động hữu cơ với nhau, do vậy để định giá đất sát với giá thị trường thì các nhà quản lý cần có sự kết hợp nhuần nhuyễn tất cả các phương pháp trên.
Đối với nước ta trước năm 1993, Nhà nước không thừa nhận giá trị của đất đai cũng như giá trị của QSDĐ. Đến Luật Đất đai năm 1993 mới quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất [67]. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có những đổi mới quan trọng, trong đó có nguyên tắc: Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường. Đồng thời quy định: Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất [68].
Đối với QSDĐ được đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật. Tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg quy định: Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ[82]. Như vậy, Nhà nước thừa nhận việc tồn tại hai loại giá là giá do Nhà nước xác định và giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định được coi là mức tối thiểu để cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá khởi điểm trong ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Với quy định này, Nhà nước đã thừa nhận giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất thực tế trên thị trường QSDĐ, thông qua đấu giá để xem xét, làm cơ sở cho cơ quan nhà nước định giá, rút ngắn khoảng cách giữa hai loại giá này.
Về việc xác định giá đất cụ thể, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định là phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩn định giá đất xem xét trước khi trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định [73].
Với quy định trên cho thấy, nếu như thị trường QSDĐ ổn định, các tiêu chí để xác định giá đất rõ ràng thì việc định giá sẽ gặp thuận lợi, các cơ quan sẽ có đầy đủ cơ sở pháp lý để tham mưu cho UBND tỉnh đưa ra mức giá phù hợp. Tuy nhiên, thực tế không đơn thuần như lý thuyết mà trong điều kiện thị trường bất động sản nói chung, thị trường QSDĐ nói riêng thường xuyên biến động, khi thì quá nóng, có khi lại đóng băng trầm lắng, giá chuyển nhượng QSDĐ lên xuống thất thường, các tiêu chí xác định giá đất không cụ thể nên các địa phương đưa ra giá khởi điểm thường gặp nhiều khó khăn.
- Về ký kết hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Ký kết hợp đồng giữa chủ thể có QSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp là một thủ tục bắt buộc trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ. Thực chất đây là hợp đồng thuê làm một việc là tổ chức ĐGQSDĐ, đó là sự thoả thuận giữa tổ chức có nhiệm vụ bán đấu giá tài sản với chủ thể có QSDĐ. Theo đó, chủ thể có QSDĐ có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá nhằm đưa QSDĐ ra đấu giá với giá cao nhất mà chi phí bỏ ra là thấp nhất. Tổ chức bán đấu giá cung cấp dịch vụ cho chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá. Tổ chức bán đấu giá tài sản có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ tổ chức đấu giá và được nhận chi phí dịch vụ theo thoả thuận.
Việc ký kết hợp đồng ĐGQSDĐ được chia làm hai trường hợp là QSDĐ đã được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân thông qua một quyết định hành chính, và QSDĐ chưa được cơ quan nhà nước giao cho chủ thể nào mà thông qua ĐGQSDĐ để cấp đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất.
+ Đối với các chủ thể đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp này, các chủ thể có quyền đưa QSDĐ tham gia các quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại với tư cách là một tài sản.
Để QSDĐ tham gia quan hệ đấu giá thì việc ký hợp đồng uỷ quyền giữa chủ thể có QSDĐ với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp là một thủ tục mà pháp luật bắt buộc. Việc đưa QSDĐ để đấu giá chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng uỷ quyền được ký kết giữa chủ thể có QSDĐ với các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.
Theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, nếu QSDĐ đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân thì việc ký kết hợp đồng bán đấu giá là việc ký kết giữa chủ thể có QSDĐ hoặc người đại diện của chủ thể đó với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; nếu QSDĐ được dùng để thế chấp, bảo lãnh thì việc ký hợp đồng ĐGQSDĐ là việc ký kết giữa người có thẩm quyền xử lý QSDĐ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp; nếu QSDĐ trong trường hợp để thi hành án thì hợp đồng uỷ quyền được ký kết giữa cơ quan thi hành án với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
+ Đối với QSDĐ chưa được Nhà nước giao cho chủ thể nào mà thông qua ĐGQSDĐ để cấp đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Trường
hợp này thì việc ký hợp đồng được thực hiện bởi người đại diện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là trung tâm Phát triển quỹ đất với các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Hợp đồng được lập thành văn bản và có các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của người có QSDĐ; tên, địa chỉ của người tổ chức đấu giá; thời hạn địa điểm tổ chức đấu giá; liệt kê chi tiết, mô tả thửa đất đem ra đấu giá; giá khởi điểm của thửa đất đem ra đấu giá; thời hạn, phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các thoả thuận khác.
Thứ hai, THPL về niêm yết, thông báo công khai việc ĐGQSDĐ
Niêm yết, thông báo công khai rộng rãi về QSDĐ đưa ra đấu giá là một thủ tục quan trọng, bắt buộc trong ĐGQSDĐ. Quy định này mục đích nhằm đảm bảo cho việc ĐGQSDĐ được nhiều người biết đến, thu hút được nhiều người có nhu cầu sử dụng QSDĐ để tham gia đấu giá. Số lượng chủ thể tham gia đấu giá càng nhiều thì sự cạnh tranh về giá càng lớn và giá cả QSDĐ được đấu giá với mức giá hợp lý nhất.
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá[22]. Với quy định trên, việc thông báo, niêm yết để tổ chức ĐGQSDĐ thì tổ chức bán đấu giá phải niêm yết tại 03 nơi là nơi tổ chức đấu giá, nơi có thửa đất đưa ra ĐGQSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất đưa tra ĐGQSDĐ.
Cùng với việc niêm yết thì thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng được quy định chặt chẽ Đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá tài sản[22]. Như vậy, đối với QSDĐ đưa rađấu giá cần được thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá. Nội dung thông báo công khai bao gồm: Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu
giá tài sản; thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá; giá khởi điểm của thửa đất có QSDĐ đấu giá; địa điểm, thời hạn trưng bày thửa đất có QSDĐ đấu giá; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất đấu giá; địa điểm, thời hạn đăng ký đấu giá; những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất có QSDĐ đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có thửa đất có QSDĐ đấu giá yêu cầu thông báo công khai.
Thứ ba, THPL về đăng ký, thu phí, thu hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước về ĐGQSDĐ
- Đăng ký tham gia ĐGQSDĐ là thủ tục bắt buộc đối với các chủ thể tham gia ĐGQSDĐ. Theo quy định tại Điều 6 Quyết định số 216/2005/QĐ- TTg để đăng ký tham gia ĐGQSDĐ người tham gia đấu giá cần đảm bảo các điều kiện nhất định đó là: Người tham gia phải phải có đơn đề nghị tham gia đấu giá (mẫu đơn do tổ chức có chức năng ĐGQSDĐ phát hành), nội dung đơn, bao gồm những thông tin về người tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá, diện tích thửa đất và cần có cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. Về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính của chủ thể tham gia đấu giá thì đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật; đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Về người tham gia đấu giá thì một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ một đơn vị tham gia đấu giá; nếu có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
- Khi tham gia ĐGQSDĐ các chủ thể phải nộp một khoản tiền phí tham gia đấu giá, khoản tiền này nhằm mục đích để chi phí trong quá trình chuẩn bị và tổ chức ĐGQSDĐ như: chi phí cho việc khảo sát giá đất, thuê tổ chức thẩm định giá; lập hồ sơ ĐGQSDĐ, niêm yết, thông báo công khai, nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức xem tài sản và giải đáp thắc mắc liên quan; tổ chức phiên đấu giá và hoàn thiện hồ sơ kết quả phiên đấu giá QSDĐ...
Mức phí tham gia ĐGQSDĐ của tổ chức, cá nhân tham giá đấu giá tính trên mỗi hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định cho 2 trường hợp cụ thể như sau:
+ Trường hợp ĐGQSDĐ để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì mức phí được căn cứ vào giá trị QSDĐ tính theo giá khởi điểm. Giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở xuống mức thu tối đa là 100.000 đồng/hồ sơ; giá khởi điểm từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng mức thu tối đa là 200.000đồng/hồ sơ; giá khởi điểm từ trên 500 triệu đồng mức thu tối đa là 500.000 đồng/hồ sơ
+Trường hợp ĐGQSDĐ không để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì mức phí thu của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá căn cứ theo diện tích đất đấu giá. Với diện tích đất từ 0,5 ha trở xuống mức thu tối đa là 1.000.000 đồng/hồ sơ; diện tích đất từ trên 0,5 ha đến 2 ha mức thu tối đa là 3.000.000 đồng/ hồ sơ; diện tích đất từ trên 2 ha đến 5 ha mức thu tối đa là 4.000.000 đồng /hồ sơ; diện tích đất từ trên 5 ha mức thu tối đa là 5.000.000 đồng/ hồ sơ
Thông tư số 48/2012/TT-BTC cũng quy định tuỳ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, HĐND cấp tỉnh quyết định cụ thể mức thu phí tham gia ĐGQSDĐ cho phù hợp nhưng không vượt quá mức thu tối đa quy định tại Thông tư này.
- Ngoài việc nộp phí tham gia đấu giá thì cá nhân, tổ chức muốn tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước cho bên tổ chức đấu giá. Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Khoản tiền đặt trước được nộp cho tổ