quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thực hiện pháp luật về hình thức đấu giá
Trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ, tuỳ theo điều kiện từng địa phương để xác định hình thức đấu giá trong Quy chế cho phù hợp. Trong 6 tỉnh BTB thì có 5 tỉnh là Thanh Hoá, Nghệ An, Hà tỉnh, Quảng Bình, Quảng Trị xác định việc ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất sử dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói hoặc bỏ phiếu kín, tuỳ theo từng trường hợp để xác định trong phương án đấu giá. Đối với tỉnh Thừa Thiên Huế, xác định là áp dụng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục [104].
Quá trình THPL về ĐGQSDĐ của các tỉnh BTB cho thấy, tuỳ theo điều kiện cụ thể về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, về trình độ dân trí của từng địa phương, tuỳ theo số người tham gia đấu giá và những điều kiện khác để quyết định hình thức phù hợp. Nếu ĐGQSDĐ ở khu vực thành thị, với số lượng người tham gia trong mỗi cuộc đấu giá ít thì áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín là phù hợp và hiệu quả. Nếu ĐGQSDĐ ở vùng nông thôn hoặc những cuộc đấu giá có số lượng người tham gia đấu giá đông thì áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hiệu quả hơn.
Với hai hình thức đấu giá trên, mỗi hình thức có những ưu điểm và nhược điểm nhất định như đấu giá trực tiếp bằng lời nói với ưu điểm là tiến hành nhanh, đơn giản, đảm bảo tính công khai tốt, dù trong điều kiện ít đấu giá viên, cơ sở vật chất chưa đảm bảo vẫn tổ chức được cuộc đấu giá. Song hình thức này có nhược điểm là những người tham gia dễ có điều kiện để thông đồng, dìm giá, thông qua cử chỉ hành động, ánh mắt để doạ dẫm, điều
khiển những người tham giá đấu giá khác. Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín thì ưu điểm là đảm bảo bí mật trong quá trình ra giá, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, tạo điều kiện để những người tham giá đấu giá trả giá. Tuy nhiên, có nhiều khó khăn như việc ghi phiếu thường có sai sót, bên cạnh đó để tổ chức đấu giá bằng cách ghi phiếu cần phải chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất như bàn, bút để viết (thông thường ở nông thôn đi đấu giá có rất ít người mang theo bút viết), hơn nữa, nếu số người tham giađấu giá đông, trong khi số đấu giá viên rất ít nên sẽ ảnh hưởng đến thời gian đấu giá. Kết quả điều tra 500 người các tỉnh BTB, với câu hỏi Theo ông/bà tổ chức ĐGQSDĐ nên theo hình thức nào sau đây có 21,4% (107 người) trả lời nên chọn hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, 42,4% (212 người) chọn hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín và 36,2% (181 người) trả lời tuỳ theo điều kiện để chọn hình thức đấu giá phù hợp. Điều đó cho thấy, quá trình ĐGQSDĐ không nên quy định cụ thể một hình thức đấu giá nào mà tuỳ theo từng điều kiện để quyết định hình thức phù hợp.
Thứ hai, thực hiện pháp luật về trình tự tiến hành cuộc ĐGQSDĐ
Trên cơ sở quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và Thông tư số 23/2010/TT-BTP, các tỉnh BTB cụ thể hoá trong Quy chế về trình tự tiến hành cuộc đấu giá. Căn cứ vào quy định này, quá trình THPL về ĐGQSDĐ gồm: mở đầu cuộc đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc ĐGQSDĐ; công bố danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá; giới thiệu từng thửa đất đưa ra đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá; trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người tham giá đấu giá. Đấu giá viên nhắc lại giá đã trả 3 lần nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố kết quả đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố người trúng ĐGQSDĐ thì được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua QSDĐ đấu giá.
Quá trình điều hành cuộc đấu giá, đấu giá viên thường áp dụng hình thức thi hành pháp luật và tuân thủ pháp luật. Bên cạnh đó cũng có những trường
hợp người tham gia vi phạm quy chế đấu giá, đấu giá viên phải sử dụng hình thức áp dụng pháp luật để giải quyết. Đối với người tham gia đấu giá sử dụng hình thức tuân thủ pháp luật và thi hành pháp luật.
Trong trường hợp THPL về đấu giá bằng bỏ phiếu, thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá viên chỉ công bố mức trả giá cao nhất của vòng bỏ phiếu mà không công bố tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Quá trình đấu giá nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức cho đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn được người mua được QSDĐ. Nếu không có người trả giá cao hơn đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra được người mua được quyền sử dụng đất.
Diễn biến của cuộc ĐGQSDĐ được ghi vào biên bản đấu giá, có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và người tham dự cuộc bán đấu giá.
Đối với bước giá, để tạo điều kiện chủ động cho đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, các Quy chế đều quy định trong quá trình đấu giá, đấu giá viên có thể điều chỉnh bước giá cho phù hợp.
Về số vòng bỏ phiếu trong trường hợp đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, đa số các tỉnh không hạn chế số vòng bỏ phiếu, xác định khi nào có người trả giá cao nhất thì dừng cuộc đấu giá. Riêng Quy chế tỉnh Quảng Bình quy định Đối với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp thì số vòng bỏ phiếu, cách thức tiến hành bỏ phiếu phải được tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc đấu giá viên thoả thuận với người có tài sản bán đấu giá, nhưng tối đa không quá 5 vòng bỏ phiếu[96]. Như vậy, đã có sự giới hạn trong quá trình tổ chức đấu giá, việc giới hạn này chưa thực sự khoa học, quá trình đấu giá có nhiều tình huống không thể giải quyết được. Nếu số người tham gia đấu giá đông, đã qua 5 vòng trả giá nhưng vẫn còn nhiều người tham gia trả giá, trường hợp này thì có tiếp tục đấu giá không? Nếu tiếp tục đấu giá thì vi phạm quy chế, nếu không đấu giá thì cuộc đấu giá không thành. Do vậy, để phù hợp trong
quá trình tổ chức đấu giá, không nên khống chế số vòng đấu giá mà nên quy định khi nào chọn được người trả giá cao nhất thì dừng cuộc đấu giá.