sử dụng đất
Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật
Pháp luật là yếu tố đầu tiên vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ. Vì, nếu không có quy định của pháp luật thì các chủ thể không có cơ sở, không có căn cứ để tổ chức, điều hành cuộc đấu giá, hoặc có thực hiện đi chăng nữa thì cũng là những hành vi không hợp pháp, không được Nhà nước thừa nhận.
Pháp luật về ĐGQSDĐ là tổng thể các QPPL điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, THPL về ĐGQSDĐ như: trình tự, thủ tục, cách thức tổ chức đấu giá; điều kiện để các chủ thể tham gia đấu giá; xác định giá khởi điểm, ký kết hợp đồng đấu giá; thu phí, lệ phí; phê duyệt kết quả trúng đấu giá và quy định trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân trước, trong và sau khi tổ chức đấu giá.
Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành, theo quy định của pháp luật nước ta, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất. Do
vậy, giai đoạn này hình thức ĐGQSDĐ chưa được được Nhà nước thừa nhận và chưa xuất hiện trên thực tế, chưa có một cơ quan, tổ chức và cá nhân nào được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá.
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 1993, các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 với nhiều nội dung đổi mới cơ bản so với Luật Đất đai trước đây đó là người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở đã được Nhà nước giao các quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất và đã xác định đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định. Với nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001) đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta. Trong Luật Đất đai năm 1993 cũng chưa quy định về việc ĐGQSDĐ, nên chưa có việc THPL về ĐGQSDĐ. Tuy nhiên, trong một số văn bản dưới luật cũng có đề cập đến hình thức ĐGQSDĐ, nhưng quy định một cách chung chung, chưa cụ thể về thủ tục, trình tự ĐGQSDĐ như: Thông tư số 94/TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Ban Vật giá Chính phủ - Tài chính xây dựng Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 cuả Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Với những quy định trên, thời gian này một số địa phương như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã ban hành quy chế ĐGQSDĐ. Do chưa có hướng dẫn thống nhất của cơ quan nhà nước cấp trên nên mỗi địa phương quy định khác nhau. Do vậy, việc áp dụng pháp luật trong ĐGQSDĐ cũng khác nhau, từ đó dẫn đến sự tuỳ tiện, không thống nhất giữa các địa phương trong THPL về ĐGQSDĐ.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể về ĐGQSDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức ĐGQSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau [68, tr.67]. Đây là lần đầu tiên Nhà nước thừa nhận hình thức ĐGQSDĐ trong một đạo luật do Quốc hội ban hành, đánh dấu một bước ngoặt mới trong quá trình điều chỉnh pháp luật về đất đai ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 đã thể chế hoá chính sách đổi mới của Đảng ta về đất đai được quy định trong Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 7 khoá IX của Đảng, đã chính thức quy định ĐGQSDĐ đất là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Cụ thể hoá Luật Đất đai năm 2003 về ĐGQSDĐ, Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; ngày 04/3/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản và Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và các văn bản pháp luật có liên quan được ban hành. Đây là các văn bản có ý nghĩa quan trọng đề cập khá đầy đủ, chi tiết thẩm quyền, trình tự thủ tục ĐGQSDĐ... là cơ sở và là điều kiện tiên quyết cho THPL về ĐGQSDĐ trên thực tế, là cơ sở pháp lý để các địa phương ban hành quy chế ĐGQSDĐ.
Thứ hai, đảm bảo về con người
Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đảm bảo về con người là yếu tố vô cùng quan trọng vì xét cho cùng mọi hoạt động đều do con người quyết định. Đảm bảo về con người trong THPL về ĐGQSDĐ được hiểu theo nghĩa rộng hẹp khác nhau.
Theo nghĩa rộng, THPL về ĐGQSDĐ là lĩnh vực rất rộng lớn liên quan đến nhiều cơ quan nhà nước, nhiều tổ chức và công dân. Kết quả THPL về ĐGQSDĐ có ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, đến đời sống của cộng đồng dân cư, đến mọi tổ chức và mọi cá nhân. Do vậy, con người trong THPL về ĐGQSDĐ là bao hàm cả cán bộ,
công chức, viên chức trong các cơ quan nhà nước, trong các tổ chức và tất cả các cá nhân trong xã hội.
Theo nghĩa hẹp, xét trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ thì con người trong THPL về ĐGQSDĐ là những người trực tiếp tổ chức điều hành, tham gia đấu giá và một số cá nhân tổ chức có liên quan. Theo nghĩa này thì con người trong ĐGQSDĐ bao gồm những người có nhiệm vụ QLNN về ĐGQSDĐ; những người làm việc trong tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và những cá nhân tổ chức có nhu cầu tham giá ĐGQSDĐ.
Những người làm việc trong các cơ quan QLNN về đấu giá là những con người có vai trò vô cùng quan trọng, vì họ là những người trực tiếp tham mưu cho cơ quan nhà nước ban hành những quy định về ĐGQSDĐ, thực hiện công tác tuyên truyền về pháp luật, hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ và thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm trong THPL về ĐGQSDĐ. Do vậy, năng lực, trình độ, tinh thần trách nhiệm, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức này có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến việc THPL về ĐGQSDĐ. Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức này phải được thường xuyên giáo dục về chính trị, tư tưởng, nâng cao phẩm chất đạo đức, có ý thức trách nhiệm cao, thường xuyên được đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ đấu giá, tích cực chủ động tham mưu cho cơ quan nhà nước đưa ra những chủ trương, chính sách đảm bảo cho việc THPL về ĐGQSDĐ hiệu quả.
Đối với đội ngũ đấu giá viên và những người làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, là người trực tiếp điều hành ĐGQSDĐ, bên cạnh các tiêu chuẩn về phẩm chất đạo đức, tư tưởng chính trị thì yếu tố quan trọng nhất là về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, về tổ chức điều hành việc ĐGQSDĐ. Do vậy, đối tượng này thường xuyên phải được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ, tăng cường việc tự học tập nâng cao trình độ. Bên cạnh đó, là những người trực tiếp điều hành việc ĐGQSDĐ nên cần phải có bản lĩnh vững vàng, nếu không dễ sa vào những cám dỗ do lợi ích vật chất đưa lại.
Đối với những người tham gia ĐGQSDĐ, là những người trực tiếp đưa ra giá để cạnh tranh với nhau. Những người này cần có ý thức chấp hành tốt trong việc ĐGQSDĐ, bên cạnh việc thực hiện quyền của mình thì cần tôn trọng quyền của người khác, thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình trong ĐGQSDĐ.
Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính
Đấu giá QSDĐ là một quá trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt động khác nhau. Các hoạt động này chỉ được vận hành hiệu quả trên một nền tảng cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thực hiện các hoạt động trong quá trình ĐGQSDĐ đòi hỏi cơ sở vật chất kỹ thuật rất lớn, đó là trụ sở làm việc, công cụ phương tiện làm việc, trang thiết bị phục vụ cho công tác ĐGQSDĐ, tiền lương, tiền thù lao cho những người điều hành đấu giá kể cả những công cụ, phương tiện hỗ trợ trong quá trình tổ chức đấu giá. Đảm bảo cơ sở vật chất, trang thiết bị trong công tác ĐGQSDĐ có nghĩa là làm cho hoạt động ĐGQSDĐ có đầy đủ điều kiện vật chất cần thiết, phù hợp để vận hành có hiệu quả. Để đáp ứng yêu cầu này thì cơ sở vật chất, trang thiết bị trong ĐGQSDĐ phải luôn được đầu tư nâng cấp cả về số lượng lẫn chất lượng. Trong đó, cần chú ý đặc biệt tới tính hiện đại của các phương tiện khoa học kỹ thuật. Bởi vì, ứng dụng khoa học công nghệ trong hoạt động này là một xu thế tất yếu hiện nay, khi quản lý các chủ thể tham gia đấu giá trở nên phức tạp, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, quân xanh, quân đỏ trong ĐGQSDĐ.
Bên cạnh đó, để đảm bảo cho hoạt động này diễn ra bình thường, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá, Nhà nước cần quy định về chế độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp. Tránh tình trạng để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức đấu giá do cơ quan nhà nước thành lập bằng cách có chính sách hỗ trợ, ưu đãi về tài chính cho các đơn vị này, ngược lại gây khó khăn hoặc đặt ra các khoản thu nộp, các thủ tục hành chính bất lợi cho các doanh nghiệp khác.
Từ phân tích trên cho thấy, các yếu tố đảm bảo THPL về ĐGQSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong đó yếu tố con người là quan trọng nhất. Dù pháp luật có hoàn thiện đến đâu, cơ sở vật chất có đảm bảo đến đâu nhưng con người không đảm bảo về năng lực trình độ, phẩm chất đạo đức đặt lợi ích cá nhân mình lên trên hết thì công tác ĐGQSDĐ sẽ không đem lại hiệu quả. Song dù con người có đảm bảo về điều kiện, tiêu chuẩn đến đâu nhưng chưa có quy định của pháp luật, không có các điều kiện cơ sở vật chất thì cũng không
thể tổ chức ĐGQSDĐ được. Do vậy, để THPL về ĐGQSDĐ đưa lại hiệu quả thì cần chú ý tất cả các điều kiện vừa nêu trên, cần có chính sách phù hợp tuỳ từng điều kiện, từng lúc từng khi, từng thời điểm thích hợp.