Với vị trí, vai trò đặc biệt của đất đai đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt.
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, tuỳ từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý[73, tr.12], do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất[68, tr.13]
Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự [69, tr.90] và Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [69, tr.95]. Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản [69, tr.83]. Như vậy, QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.
Như vậy, QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền tự nhiên, mà nó là do pháp luật quy định là con đẻ của pháp luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới, đó là QSDĐ.
Và từ đây có thể suy ra, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó. Do vậy khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là QSDĐ của mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm QSDĐ như sau: QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2.Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì ĐGQSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt.
Như trên đã trình bày, QSDĐ là tài sản, do vậy, ĐGQSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phái sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai.
Xét về bản chất, ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham giađấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.
Từ sự phân tích trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá.