IV. PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
A/LUẬT NHÀ Ở
A/ LUẬT NHÀ Ở
Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phỏt triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở. Luật Nhà ở cú 8 chương 150 điều
Chuợng 1 : Những quy định chung Chương 2 : Sở hữu nhà ở
Chương 3: Phỏt triển nhà ở.
Chương 4 : Quản lý việc sử dụng nhà ở Chương 5 : Giao dịch về nhà ở
Chương 6 : Nhà ở tại Việt Nam của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cỏ nhõn nước ngoài.
Chương 7 : Quản lý nhà nước về nhà ở. Chương 8 : Điều khoản thi hành
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 45 Luật nhà ở số 56/2005/QH 11 được thụng qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt nam khoỏ 11 ngày ở ngày 29/11/2005. Luật nhà ở quy định về sở hữu nhà ở, phỏt triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở.
Luật nhà ở bao gồm 9 chương, 153 điều, cú hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Nội dung chớnh của Luật nhà ở như sau:
1.2 Qui định về quản lý nhà nước về nhà ở và chế độ sở hữu
Quyền cú nhà của cụng dõn (điều 4): Cụng dõn cú quyền cú chỗ ở thụng qua việc tạo lập nhà ở hợp phỏp hoặc thụng qua việc thuờ, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của phỏp luật. Người tạo lập nhà ở hợp phỏp cú quyền sở hữu đối với nhà ở đú.
Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở (điều 5): Nhà nước cụng nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cỏ nhõn khụng bị quốc hữu hoỏ. Trường hợp thật cần thiết vỡ lý do quốc phũng, an ninh và vỡ lợi ớch quốc
gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thỡ Nhà nước bồi
thường cho chủ sở hữu nhà ở theo gia thị trường tại thời điểm thanh toỏn và taọ điều kiện để họ tạo lập nhà ở khỏc.
Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật. Nội dung quản lý nhà nước
về nhà ở: ( chương VII, điều 134 đến 146) xõy dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trỡnh quy hoạch và kế hoạch phỏt triển nhà ở. Ban hành cỏc văn bản quy phạm phỏt luật về nhà ở và tổ chức thực hiện cỏc văn bản đú. Ban hành tiờu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiờu chuẩn nhà ở. Cụng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cho phộp hoặc đỡnh chỉ việc xõy dựng, cải tạo nhà ở.Quản lý hồ sơ nhà ở. Điều tra, thống kờ, xõy dựng dữ liệu về nhà ở. Nghiờn cứu, ứng dụng khoa học, cụng nghệ và hợp tỏc quốc tế trong lĩnh vực nhà ở. Quản lý hoạt động mụi giới nhà ở. Quản lý cỏc hoạt động dịch vụ cụng về nhà ở. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cỏo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
Ban hành cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về nhà ở: Căn cứ Luật Nhà ở, định
hướng phỏt triển nhà ở quốc gia và tỡnh hỡnh cụ thể về phỏt triển kinh tế-xó hội của đất nước, Chớnh phủ ban hành văn bản quy phạm phỏp luật về quản lý, sử dụng và phỏt triển nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở Trung ương trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mỡnh chịu trỏch nhiệm ban hành hoặc trỡnh cơ quan cú thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm phỏp luật về quản lý, sử dụng và phỏt triển nhà ở. Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 46 mỡnh ban hành văn bản quy phạm phỏp luật về quản lý, sử dụng và phỏt triển nhà ở và tổ chức thực hiện cỏc quy định của phỏp luật về quản lý sử dụng và phỏt triển nhà ở.
Cụng nhận quyền sở hữu nhà ở: Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cú trỏch
nhiệm cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cỏ nhõn tạo lập nhà ở hợp phỏp theo quy định của Luật này. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở Trung ương cú trỏch nhiệm kiểm tra, giỏm sỏt việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước.
Quản lý hồ sơ nhà ở: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cú trỏch nhiệm quản lý hồ
sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp doĐUBN cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện cú trỏch nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Điều 66 của Luật này đối với trường hợp do UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở cú trỏch nhiệm cung cấp cỏc thụng tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cỏ nhõn cú yờu cầu. Người yờu cầu cung cấp thụng tin phải nộp một khoản phớ cung cấp thụng tin theo quy định của phỏp luật.
Điều tra, thống kờ, xõy dựng dữ liệu về nhà ở. UBND cỏc cấp cú trỏch nhiệm
thống kờ, xõy dựng dữ liệu về nhà ở trờn địa bàn phục vụ yờu cầu xõy dựng chương trỡnh, kế hoạch phỏt triển nhà ở. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan QLNN về nhà ở TW thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trờn phạm vi toàn quốc. Chớnh phủ bố trớ ngõn sỏch cho việc điều tra, thống kờ và xõy dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Quản lý hoạt động mụi giới nhà ở: Tổ chức, cỏ nhõn hoạt động mụi giới nhà ở
phải đăng ký kinh doanh hoạt động mụi giới nhà ở theo quy định của phỏp luật. Chớnh phủ quy định cụ thể điều kiện tham gia hoạt động mụi giới nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở TW ban hành quy chế tổ chức hoạt động mụi giới bất động sản nhà ở.
Thanh tra thực hiện phỏp luật về nhà ở: Thanh tra chuyờn ngành về xõy dựng
chịu trỏch nhiệm thanh tra việc thực hiện phỏp luật về nhà ở. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trỏch nhiệm thanh tra việc thực hiện phỏp luật về nhà ở tại địa phương.
1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Quyền của chủ sở hữu nhà ở bao gồm: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 47
o Bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mỡnh theo quy định của phỏp luật.
o Bảo trỡ, cải tạo, phỏ dỡ hoặc xõy dựng lại nhà ở và sử dụng khụng gian của nhà ở phự hợp với quy hoạch xõy dựng, kiến trỳc và cỏc quy định của phỏp luật cú liờn quan.
o Khiếu nại, tố cỏo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp
phỏp của mỡnh.
o Yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xỏc nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận nhà ở.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, bao gồm:
o Thực hiện đầy đủ trỡnh tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xỏc nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận nhà ở.
o Quản lý, sử dụng, bảo trỡ, cải tạo, phỏ dỡ, xõy dựng lại nhà ở của mỡnh theo quy định của phỏp luật nhưng khụng được làm ảnh hưởng hoặc gõy thiệt hại đến lợi ớch của Nhà nước, lợi ớch cụng cộng, quyền, lợi ớch hợp phỏp của người khỏc.
o Thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục theo quy định của phỏp luật khi bỏn, cho thuờ, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.
o Thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xỏc nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quỏ trỡnh sử dụng nhà ở.
o Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền về việc
xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư, phỏ dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 48
1.4 Qui định về giao dịch nhà ở
Giao dịch về nhà ở gồm cỏc hỡnh thức mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịchbao gồm:
o Trong cỏc giao dịch về mua bỏn, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thỡ nhà ở phải cú cỏc điều kiện: Cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của phỏp luật; Khụng cú tranh chấp về quyền sở hữu; Khụng bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc để chấp hành quyết định hành chớnh của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
o Trường hợp nhà ở cho thuờ ngoài cỏc điều kiện quy định trờn, cũn
phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bờn thuờ nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh mụi trường và cỏc điều kiện thiết yếu khỏc.
Điều kiện của cỏc bờn tham gia giao dịch về nhà ở
o Bờn bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải cú cỏc điều kiện: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của phỏp luật về dõn sự; Cỏ nhõn cú năng lực hành vi dõn sự; tổ chức bỏn, cho thuờ nhà ở phải cú chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bỏn nhà ở khụng nhằm mục đớch kinh doanh.
o Bờn mua, thuờ, thuờ mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cỏ nhõn; nếu là cỏ nhõn trong nước thỡ khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trỳ và phải cú năng lực hành vi dõn sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thỡ phải thuộc diện được sở hữu, được thuờ nhà ở tại Việt Nam; nếu là tổ chức thỡ khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
Trỡnh tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
+ Cỏc bờn trực tiếp hoặc thụng qua người đại diện thoả thuận về mua bỏn, thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở. Trường hợp phỏp nhõn tặng cho nhà ở thỡ phải cú văn bản tặng cho.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 49
o Tờn và địa chỉ của cỏc bờn; Mụ tả đặc điểm của nhà ở;
o Giỏ và phương thức thanh toỏn nếu trong hợp đồng cú thoả thuận về giỏ;
o Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu cú); thời hạn cho thuờ; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
o Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn; Cam kết của cỏc bờn; Cỏc thỏa thuận khỏc; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
o Ngày, thỏng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; Chữ ký của cỏc bờn (nếu là tổ chức thỡ phải đúng dấu và ghi rừ chức vụ của người ký). + Hợp đồng về nhà ở phải cú chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của
Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện đối với nhà ở tại đụ thị, chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn xó đối với nhà ở tại nụng thụn, trừ cỏc trường hợp sau đõy:
o Cỏ nhõn cho thuờ nhà ở dưới sỏu thỏng;
o Bờn bỏn, bờn cho thuờ nhà ở là tổ chức kinh doanh nhà ở; o Thuờ mua nhà ở xó hội; Bờn tặng cho nhà ở là tổ chức.
+ Bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn đổi, bờn được thừa kế nhà ở cú trỏch nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp bờn bỏn nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở hoặc cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc.