II. Về cỏc lực lượng tham gia thị trường BĐS:
1.Lực lượng thứ nhất người mua:
Là người tiờu thụ trực tiếp hàng hoỏ BĐS. Chớnh những người tiờu thụ này là người xỏc định sự thành cụng của dự ỏn, sự chấp nhận hoặc khụng chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiờu thụ trong
thị trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xõy
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 93 Thụng qua cỏc nhà tiếp thị BĐS, họ cú thể tiếp xỳc trao đổi với cỏc nhà cung cấp tài chớnh dự ỏn và cỏc nhà xõy dựng để cú thể điều chỉnh kịp thời cỏc thay đổi về thiết kế xõy dựng, đỏp ứng đỳng nhu cầu của người tiờu dựng. Sự tham gia của họ đúng vai trũ tớch cực trong quỏ trỡnh phỏt triển của BĐS.
Đụi khi, Nhà nước cũng đúng vai trũ là người mua trờn thị trường BĐS giỏn tiếp qua cỏc doanh nghiệp nhà nước.
Trong thực tế, cú 3 loại người mua cú nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiờu dựng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phũng để bỏn, cho thuờ ... nhằm mục đớch mua đi bỏn lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phỏt triển lờn sẽ làm nảy sinh cỏi gọi là thị trường đầu cơ BĐS .
2. Lực lượng thứ hai- người bỏn:
Trờn thị trường BĐS, cỏc chủ thể tham gia vào bờn bỏn BĐS rất đa dạng, bao gồm cỏc cỏ nhõn và cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS:
2.1. Cỏ nhõn
Cỏc cỏ nhõn sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, cú quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cỏch là người bỏn, người cho thuờ, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dựng BĐS để gúp vốn liờn doanh... Ngược lại, cú một số cỏ nhõn cú nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cỏ nhõn hoặc sử dụng vào mục đớch sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trờn thị trường với tư cỏch là người đi mua, đi thuờ...
Cỏc cỏ nhõn tham gia vào bờn bỏn trờn thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bỏn lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp cỏc dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trờn thị trường. Trong 3 loại hỡnh hoạt động trờn, thỡ ở loại hỡnh cung cấp dịch vụ hỗ trợ thỡ lực lượng cỏc cỏ nhõn tham gia là đụng đảo nhất, cú thể túm tắt như sau:
- Về kỹ thuật cú kiến trỳc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trỳc sư phong cảnh, nhà thầu xõy dựng, nhà tư vấn mụi trường, nhà tư vấn giao thụng.
- Về kinh tế và phỏp lý cú nhà định giỏ BĐS nhà đất, luật sư và kế toỏn viờn, nhà mụi giới BĐS nhà đất, nhà cung cấp tài chớnh, nhà quản lý BĐS nhà đất, nhà nghiờn cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 94 Trong nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập trung, do khụng cú thị trường BĐS nờn cũng khụng cú doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong nền kinh tế này xuất hiện khỏ nhiều cỏc cụng ty xõy dựng, tổng cụng ty xõy dựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xó hội hoặc là do Nhà nước phõn phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhõn dõn tự xõy dựng dưới cỏc hỡnh thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lỏ, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS chẳng những làm giảm thiểu cỏc khả năng tạo lập cỏc loại hàng hoỏ BĐS mà cũn làm cho hiệu quả sử dụng cỏc loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kộm, bị lóng phớ ở mức độ cao. Riờng cỏc đụ thị, do khụng cú sự tham gia tạo dựng của cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS nờn bộ mặt kiến trỳc bị chắp vỏ, manh mỳn, luụn luụn khụng thực hiện được mục tiờu đề ra trong cỏc kế hoạch phỏt triển đụ thị.
Như vậy, cú thể núi rằng, sẽ khụng cú thị trường BĐS nếu khụng cú doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp ở đõy cú thể là hộ gia đỡnh, hợp tỏc xó, doanh nghiệp tư nhõn, DNNN được tổ chức và hoạt động dưới cỏc hỡnh thức cụ thể do luật phỏp quy định. Tại khu vực nụng thụn, Doanh nghiệp nụng nghiệp sử dụng đất để trồng cỏc loại cõy kinh doanh; Tại khu vực đụ thị và khu vực đụ thị húa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xõy dựng để cung ứng cho nhu cầu xõy dựng nhà ở, nhà văn phũng, nhà hàng, khỏch sạn, nhà mỏy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xõy dựng cỏc cụng trỡnh kiến trỳc đú để bỏn hoặc cho thuờ theo cỏc nhu cầu đa dạng trong xó hội.
Xuất phỏt từ những đặc điểm của mỡnh, cỏc hàng hoỏ BĐS đều đũi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xõy dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xõy dựng nhà mỏy cũng phải tuõn thủ quy hoạch đó xỏc định... Để đỏp ứng đũi hỏi tiờn quyết này, chỉ những ai cú kỹ thuật, chuyờn mụn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoỏ BĐS và tổ chức việc cung ứng cỏc hàng hoỏ này cho cỏc nhu cầu trong xó hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mỡnh dưới hỡnh thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Do đặc điểm BĐS và thị trường BĐS, cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong quỏ trỡnh cạnh tranh trờn thị trường sẽ cú một bộ phận bị thải loại, số cũn lại sẽ cú một bộ phận lớn mạnh lờn thành những doanh nghiệp lớn. Những đại doanh nghiệp này khụng chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà cũn là lớn so với cỏc doanh nghiệp lớn khỏc trong nền kinh tế. Cỏc doanh nghiệp này
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 95 được tổ chức theo nhiều loại hỡnh khỏc nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phỏt triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phỏt triển hạ tầng, doanh nghiệp phỏt triển đất... đõy là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoỏ BĐS cho thị trường.
Bờn cạnh đú, trờn thị trường BĐS cũn cú cỏc doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xõy dựng hệ thống cấp và thoỏt nước, làm đường và trạm điện, xõy dựng nhà và cỏc cụng trỡnh kiến trỳc khỏc. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trỳc cũng dần dần được tổ chức theo cỏc loại hỡnh kinh doanh thớch hợp. Cỏc tổ chức tài chớnh, ngõn hàng trong những tỡnh hỡnh cụ thể cũng cú thể là người đúng gúp cổ phần vào cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Túm lại, trờn thị trường BĐS cú 2 loại hỡnh doanh nghiệp tham gia vào quỏ trỡnh đầu tư tạo lập, phỏt triển và kinh doanh BĐS là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhõn.
a. Doanh nghiệp BĐS nhà nước:
Cỏc doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dõn cư, cỏc dự ỏn cú quy mụ lớn nhằm phục vụ cỏc mục tiờu kinh tế cộng đồng dõn cư. Cỏc dự ỏn do họ phỏt triển cú sự đầu tư một phần Ngõn sỏch Nhà nước và Chớnh phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với cỏc doanh nghiệp này. Ngày nay, ở cỏc nước phỏt triển, hỡnh thức liờn doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhõn ngày càng tỏ ra cú hiệu quả và được Chớnh phủ tạo nờn một hành lang phỏp lý riờng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sỏng tạo. Cỏc cơ quan trong lĩnh vực cụng của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cỏch đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chớnh cụng cần phải bổ sung cỏc yếu tố động mới cú thể đỏp ứng được sự biến động liờn tục của nền kinh tế hàng hoỏ BĐS. Đú chớnh là sự tiếp thu, nhận thức một cỏch năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến cỏc tỡnh huống, cũng như giải phỏp quản lý theo hướng tớch cực và hiện đại hoỏ.
b. Cỏc doanh nghiệp BĐS tư nhõn:
Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luụn tỡm tũi cỏc khả năng sinh lợi cao nhất trờn cơ sở chi phớ thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hỡnh thức phổ biến nhất hiện nay của loại hỡnh doanh nghiệp này là cỏc cụng ty cổ phần kinh doanh BĐS, cỏc cụng ty TNHH kinh doanh phỏt triển nhà và BĐS, cỏc cụng ty mụi giới BĐS v.v..
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 96 Trong loại hỡnh doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhõn phải kể đến cỏc doanh nghiệp làm nhà thầu xõy dựng là thành phần trực tiếp tạo ra cỏc cụng trỡnh xõy dựng: nhà ở, cụng trỡnh cụng nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra
hàng hoỏ BĐS cho thị trường. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xõy
dựng để thi cụng xõy dựng cụng trỡnh. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xõy dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.