VI. Giỏ cả BĐS:
1.Khỏi niệm,phõn loại giỏ cả BĐS:
1.1. Giỏ trị hàng hoỏ
Lao động hao phớ để tạo gia hàng hoỏ kết tinh trong hàng hoỏ đú là cơ sở để trao đổi gọi là giỏ trị hàng hoỏ
- Hai thuộc tớnh của hàng hoỏ là giỏ trị và giỏ trị sử dụng.
- Giỏ trị sử dụng là cụng dụng của hàng hoỏ cú thể thoả món nhu cầu nào đú của con người.
1.2. Giỏ cả hàng hoỏ
Giỏ cả là biểu hiện bằng tiền của giỏ trị hàng hoỏ (BĐS).
Cũng như cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc, giỏ cả BĐS được hỡnh thành trờn cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trờn thị trường.
Bản chất của giỏ cả BĐS: giỏ cả là biểu hiện bằng tiền giỏ trị của tài sản mà bờn bỏn và bờn mua cú thể chấp nhận. Nú bao gồm giỏ của đất và giỏ nhà.
Đất đai khụng cú giỏ thành sản xuất. Giỏ trị của đất đai một phần do tự nhiờn sinh ra, một phần do con người khai thỏc sử dụng đất đai mang lại được
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 111 gọi là “giỏ trị đất đai” (địa tụ tư bản hoỏ). Lợi ớch thu được từ đất đai càng lớn thỡ giỏ trị của nú càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bỏn, chuyển nhượng dẫn tới đất đai cú “giỏ trị trao đổi”. Giỏ trị của đất đai được biểu hiện dưới hỡnh thức tiền tệ, đú chớnh là “giỏ cả của đất đai” thường gọi là giỏ đất.
Cũn giỏ nhà được tớnh bằng cỏc chi phớ về nguyờn vật liệu và cỏc chi phớ khỏc cần thiết để xõy dựng nờn ngụi nhà.
Tuy nhiờn, hàng hoỏ BĐS là hàng hoỏ đặc biệt, do đú, giỏ cả BĐS cú một số đặc trưng riờng. Giỏ cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ớch sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
Giỏ cả BĐS cú nhiều cỏch phõn loại khỏc nhau, nhưng cú một số cỏch phõn loại thụng dụng sau đõy:
- Giỏ mua bỏn, chuyển nhượng: Đú là giỏ trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bỏn. Giỏ này sẽ được tớnh như sau:
Giỏ BĐS = Giỏ nhà + Giỏ quyền sử dụng đất - Giỏ thuờ: là giỏ cho thuờ BĐS theo thời hạn
- Giỏ bảo hiểm: là giỏ được xỏc định cho chi phớ thay thế cụng trỡnh khi mà cỏc cụng trỡnh này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiờn tai hay rủi ro khỏc). Khi xỏc định giỏ bảo hiểm thường dựa vào cỏc chi phớ xõy dựng theo yờu cầu kỹ thuật của cụng trỡnh.
- Giỏ hạch toỏn: là giỏ được tớnh cho BĐS hàng năm nhằm mục đớch cõn đối tài sản. Giỏ này dựa trờn giỏ trị cũn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đớch kinh doanh thỡ phải tớnh đến giỏ trị kinh doanh của nú.
- Giỏ cụng trỡnh xõy dựng: căn cứ vào cỏc tiờu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng trong xõy dựng cụng trỡnh. Đối với cụng trỡnh nhiều tầng thỡ giỏ cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ cụng trỡnh đú.
- Giỏ đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giỏ đất do UBND cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trờn cơ sở quy định khung giỏ của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tớnh thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật; tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất khi giao đất, cho thuờ đất khụng thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất cho cỏc trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tớnh giỏ trị quyền sử
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 112 dụng đất khi giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong cỏc trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất để tớnh vào giỏ trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoỏ, lựa chọn hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất để thu lệ phớ trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Giỏ đất thị trường: là giỏ bỏn quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đú cú thể thực hiện được phự hợp với khả năng của người bỏn quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường cú sự tỏc động của quy luật giỏ trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nú biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bỏn) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xỏc định. Giỏ quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường là số tiền VND tớnh trờn một đơn vị diện tớch đất được hỡnh thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tớnh
phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng
khụng bị ảnh hưởng bởi cỏc yếu tố như tăng giỏ do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tỡnh trạng bị ộp buộc, quan hệ huyết thống;
Thụng thường thỡ hệ thống giỏ do Nhà nước quy định thường ở trạng thỏi tĩnh và thấp trong khi đú giỏ thị trường thỡ ở trạng thỏi động và cao hơn giỏ của nhà nước. Khi sự chờnh lệch giữa 2 hệ thống giỏ này càng cao thỡ càng gõy ra những bất lợi, những hạn chế, những tiờu cực trong việc giải quyết một cỏch cụng bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ớch nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giỏ đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khú cú thể trỏnh khỏi, nú đỏp ứng hai hướng của lưu thụng quyền sử dụng đất (lưu thụng theo chiều dọc và lưu thụng theo chiều ngang), tuy nhiờn cần thu hẹp sự chờnh lệch giữa 2 hệ thống giỏ này càng nhiều càng tốt.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào cụng dụng của BĐS, cú cỏc loại giỏ sau đõy: - Giỏ thị trường, dựng trong giao dịch mua bỏn;
- Giỏ thuờ, dựng trong giao dịch cho thuờ; - Giỏ thế chấp, dựng để thế chấp khi vay tiền; - Giỏ đền bự, dựng trong giải phúng mặt bằng;
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 113 - Giỏ khởi điểm đấu giỏ;
- Giỏ dựng cho mục đớch đầu tư; - Giỏ sử dụng hiện thời;
- Giỏ phỏt triển, dựng khi nõng cấp, cải tạo BĐS;
- Giỏ dựng để bảo hiểm;
- Giỏ tớnh thuế; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giỏ trưng mua lại khi Chớnh phủ cần huy động BĐS.