II. Về thị trường BĐS và thị trường BĐS nhà đất:
3.Đặc điểm thị trường BĐS núi chung và thị trường BĐS Việt Nam:
3.1. Đặc điểm thị trường BĐS núi chung:
Để thấy được cỏc đặc trưng của thị trường BĐS, cần xem xột thờm 1 số luận điểm luận điểm cơ bản sau về thị trường:
- Luận điểm 1: Khi cú sản xuất hàng hoỏ thỡ thị trường gắn với sản xuất hàng hoỏ như hỡnh với búng, song bản thõn thị trường cũn tồn tại ngay cả trước khi cú sản xuất hàng hoỏ. Luận điểm này khẳng định trờn thị trường người mua,
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 74 người bỏn và hàng hoỏ là quan trọng nhất. Mọi sự tỏc động kỡm hóm 3 yếu tố này đều dẫn đến sự kỡm hóm và phỏt triển khụng bỡnh thường của thị trường.
- Luận điểm 2: Thị trường bản chất là tự phỏt, tự do. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường là chủ quan.
Tớnh tự phỏt của thị trường cú khi ẩn dấu, cú khi bựng phỏt mạnh mẽ. Cỏc nhà nghiờn cứu gọi đú là “sự đỏng đảnh” của thị trường. Khi cỏc điều kiện và mụi trường càng mộo mú thỡ tớnh tự phỏt của thị trường càng cao, tớnh “ngầm” của thị trường càng mạnh mẽ. Khụng thể khuụn thị trường bằng luật phỏp, khụng thể bằng cỏc biện phỏp hành chớnh mệnh lệnh để đặt ranh giới của thị trường. Sự can thiệp của Nhà nước thường thụng qua cỏc yếu tố cấu thành thị trường như cung-cầu-giỏ cả, hàng hoỏ, người mua, người bỏn. Sự tỏc động hợp lý sẽ thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường, can thiệp khụng hợp lý sẽ làm gia tăng tớnh tự phỏt và rất nguy hiểm.
- Luận điểm 3: Sự phỏt triển của thị trường vừa tuần tự vừa đột biến. Từ luận điểm này cho thấy sự phỏt triển thị trường khụng giống nhau ở vựng cú điều kiện như nhau. Trờn cựng một khu vực cựng tồn tại nhiều cấp độ thị trường khỏc nhau.
- Luận điểm 4: Tớnh đồng bộ và nội tại từng thị trường quan trọng hơn sự đồng bộ tổng thể thị trường.
Một thị trường quố quặt hay phỏt triển trước hết phụ thuộc vào tương quan giữa cỏc yếu tố cấu thành bản thõn thị trường ấy. Chớnh sự đồng bộ của cỏc yếu tố nội tại quyết định sự tồn tại hay tiờu vong của thị trường. Sự tương tỏc của cỏc yếu tố nội tại sẽ phỏ vỡ cõn bằng cũ tạo lập cõn bằng mới, theo tỷ lệ đồng bộ mới. Tớnh đồng bộ của tổng thể thị trường là yờu cầu khỏch quan và đũi hỏi khụng thể chủ quan, núng vội trong tạo lập sự đồng bộ đú.
- Luận điểm 5: Cung-cầu quyết định xu hướng và quy mụ của thị trường: Trong số cỏc yếu tố cấu thành thị trường thỡ cung-cầu là cỏc nhõn tố quan trọng nhất. Cung-cầu tạo nờn “bộ khung xương” của thị trường. Nú quyết định trỡnh độ, quy mụ và khuynh hướng vận động của thị trường. Ta cú thể khỏi quỏt như sau: cung-cầu là cốt vật chất, giỏ cả là diện mạo, cạnh tranh là linh hồn sống của thị trường. Từ luận điểm này cú thể khẳng định rằng sự tỏc động của Nhà nước vào cung cầu là tỏc động mạnh nhất, cú ý nghĩa nhất. Khi cỏc quyết định trực tiếp tỏc động vào cung cầu thỡ ngay lập tức tỏc động vào quy mụ và khuynh
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 75 hướng của thị trường. Sự bỡnh ổn của thị trường hay cỏc “cơn sốt” của thị trường trực tiếp do quan hệ cung cầu đem lại.
Dựa trờn cỏc luận điểm trờn về thị trường, chỳng ta cú thể thấy thị trường BĐS cú những đặc điểm chủ yếu sau đõy:
• Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ớch chứa đựng trong BĐS
• Do tớnh “khụng di rời” của BĐS nờn thị trường BĐS mang tớnh địa phương và cần đến cỏc dịch vụ trung gian.
• Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung • Thị trường bất động sản cú tớnh chu kỳ
• Thị trường bất động sản cú tớnh thanh khoản thấp
• Thị trường bất động sản là thị trường khú thõm nhập, cạnh tranh khụng hoàn hảo, dễ nảy sinh tỡnh trạng độc quyền.
• Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh của chớnh sỏch, quy hoạch
• Cú quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
3.1.1. Giao dịch bất động sản là Giao dịch cỏc quyền và lợi ớch của bất động sản
Như nghiờn cứu về đặc điểm bất động sản chỳng ta đó biết, hàng húa bất động sản khỏc cỏc hàng húa khỏc. Với hàng húa khỏc khi mua ta đem nú về , ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nú. Như vậy giao dịch bất động sản khụng phải là giao dịch bản thõn bất động sản mà là giao dịch cỏc quyền và lợi ớch chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tớnh này đũi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giỏ bất động sản phải đặc biệt quan tõm đến lợi ớch mà bất động sản đem lại.
3.1.2. Thị trường BĐS mang tớnh vựng, tớnh khu vực, tớnh sõu sắc và khụng tập trung, trải rộng trờn cỏc vựng của đất nước:
BĐS là một loại hàng hoỏ cố định và khụng thể di dời về mặt vị trớ và nú chịu ảnh hưởng của cỏc yếu tố tập quỏn, tõm lý, thị hiếu. Trong khi đú, tõm lý, tập quỏn, thị hiếu của mỗi vựng, mỗi địa phương lại khỏc nhau. Chớnh vỡ vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tớnh địa phương sõu sắc.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 76 Mặt khỏc, thị trường BĐS mang tớnh khụng tập trung mà trải rộng ở mọi
vựng trờn đất nước. Sản phẩm hàng hoỏ BĐS cú “dư thừa” ở vựng này cũng
khụng thể đem bỏn ở vựng khỏc được. Bờn cạnh đú, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mụ và trỡnh độ khỏc nhau do cú sự phỏt triển khụng đều giữa cỏc vựng, cỏc miền, do điều kiện tự nhiờn và trỡnh độ phỏt triển kinh tế-văn hoỏ-xó hội khỏc nhau dẫn đến quy mụ và trỡnh độ phỏt triển của thị
trường BĐS khỏc nhau. Thị trường BĐS ở cỏc đụ thị cú quy mụ và trỡnh độ
phỏt triển kinh tế cao thỡ hoạt động sụi động hơn thị trường BĐS ở nụng thụn, miền nỳi v.v..
3.1.3. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu
Do đặc điểm đầu tư bất động sản thường cú thời gian dài từ 2 - 3 năm mới cú sản phẩm vỡ vậy khi nghiờn cứu thị trường quyết định đầu tư thỡ 3 năm sau mới cú sản phẩm tung ra thị trường. Mặt khỏc, do tớnh khụng di rời được của hàng húa bất động sản nờn khi tại Hà Nội thiếu hàng khụng thể chuyển bất động sản từ Hải Dương hay bắc Ninh về bỏn như mỳ tụm được. Nờn trờn thị trường bất động sản cầu luụn phản ứng trễ so với cung.
3.1.4. Thị trường bất động sản cú chu kỳ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Do đặc điểm khụng di rời được và đặc điểm “trễ” của cung so với cầu nờn thị trường bất động sản luụn cú tớnh chu kỳ.
Chu kỡ dao động của thị trường BĐS gồm cú 4 giai đoạn: phồn vinh (sụi động), suy thoỏi (cú dấu hiệu chững lại), tiờu điều (đúng băng) và phục hồi (núng dần lờn cú thể gõy “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kỡ dao động, bỡnh quõn mỗi chu kỡ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kỡ, mỗi chu kỡ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kụng từ sau chiến tranh thế giới thứ II đền nay đó cú 8 chu kỡ dao động, chu kỡ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bỡnh là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hỡnh thành chưa lõu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đó cú 4 chu kỡ dao động, trong đú đỏng chỳ ý cú chu kỡ cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mó” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
3.1.5. Thị trường bất động sản cú tớnh thanh khoản thấp
Bất động sản cú giỏ trị lớn, qua nhiều thủ tục cụng chứng, nộp thuế, làm trước bạ... đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tõm lý, xó hội nờn người mua rất cõn nhắc. Do vậy, việc mua bỏn bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 77 nờn tớnh thanh khoản thấp của bất động sản. Ngoài ra ở Việt nam cũn tớnh a dua, phong trào và khụng chuyờn nghiệp càng tạo tớnh thanh khoản thấp cho thị trường bất động sản nhất là khi thị trường xuống.
3.1.6. Thị trường bất động sản là thị trường khú thõm nhập, cạnh tranh khụng hoàn hảo, dễ nảy sinh tỡnh trạng độc quyền
Đặc điểm này xuất phỏt từ những đặc trưng riờng của mỗi vựng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiờn cũng như truyền thống và tập quỏn, thị hiếu, tõm lý xó hội trong quỏ trỡnh sử dụng bất động sản. Thậm chớ, ngay trong bản thõn cỏc thị trường địa phương, sự hiểu biết về cỏc giao dịch cũng khụng hoàn hảo, người mua và người bỏn thường thiếu thụng tin liờn quan đến những giao dịch trước đú.
Sự tỏc động của Nhà nước là một trong cỏc yếu tố tạo nờn tớnh khụng hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỡ Nhà nước nào đều cú sự can thiệp vào thị trường BĐS ở cỏc mức độ khỏc nhau, trong đú chủ yếu là đất đai để thực hiện cỏc mục tiờu phỏt triển chung. BĐS cú tớnh dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trờn thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nờn thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khụng đầy đủ.
Mặt khỏc, thị trường BĐS khụng hoàn hảo cũn do tớnh chất khụng tỏi tạo được của đất, nờn thị trường BĐS mang tớnh độc quyền, đầu cơ nhiều hơn cỏc thị trường hàng hoỏ khỏc.
3.1.7. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố phỏp luật:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoỏ đặc biệt, cỏc giao dịch về BĐS tỏc động mạnh mẽ đến hầu hết cỏc hoạt động kinh tế-xó hội. Do đú, cỏc vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống cỏc văn bản quy phạm phỏp luật riờng về BĐS, đặc biệt là hệ thống cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đỳng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-giao đất và cho thuờ đất) là chịu tỏc động lớn nhất của cỏc quyết định của Nhà nước. Chớnh phủ cỏc nước trờn thế giới đều quan tõm đến BĐS và thị trường BĐS, luụn điều chỉnh chớnh sỏch về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động cỏc nguồn lực về BĐS phục vụ cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế-xó hội.
3.1.8. Thị trường BĐS cú mối liờn hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chớnh. Động thỏi phỏt triển của thị trường này tỏc động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế:
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 78 BĐS là tài sản đầu tư trờn đất bao gồm cả giỏ trị đất đai sau khi đó được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hỡnh thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thụng trờn thị trường BĐS, cỏc giỏ trị cũng như cỏc quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bỏn, kinh doanh v.v.., giải quyết vấn đề lưu thụng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho cỏc bờn giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chớnh lớn cho phỏt triển kinh tế thụng qua thế chấp và giải ngõn. (Theo thống kờ, ở cỏc nước phỏt triển lượng tiền ngõn hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trờn 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS cũn cú quan hệ trực tiếp với thị trường xõy dựng và qua đú mà bắc cầu tới cỏc thị trường vật liệu xõy dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này cú ảnh hưởng lan toả tới sự phỏt triển ổn định của nền kinh tế quốc dõn.
3.2. Đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam:
Ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS, thị trường BĐS ở Việt Nam cũn cú những đặc trưng riờng như sau:
a. Thị trường hoạt động theo sự định hướng XHCN cú sự quản lý của Nhà nước, trong đú đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu đó được quy định tại Hiến phỏp năm 1992 và cỏc văn bản phỏp luật của nhà nước. Theo cỏc quy định của phỏp luật hiện hành, cỏc tổ chức, cỏ nhõn được cơ quan cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất. Những người được giao đất, thuờ đất cú quyền sử dụng để phục vụ cho mục đớch sản xuất kinh doanh, dịch vụ và cỏc nhu cầu khỏc của cuộc sống. Tuy nhiờn theo quy định của Luật đất đai thỡ quyền sử dụng đất ở Việt Nam được mở rất rộng, nú bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp, gúp vốn và cho thuờ lại.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn và phỏp luật khụng cho phộp mua bỏn đất, do đú đất khụng phải là hàng hoỏ, chỉ cú quyền sử dụng đất mới được cụng nhận là hàng hoỏ. Như vậy, chỉ cú thị trường quyền sử dụng đất đai.
Đồng thời, một sự khỏc biệt nữa của thị trường BĐS nước ta là thị trường hoạt động theo định hướng XHCN, cú sự quản lý của Nhà nước. Điều này yờu
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 79 cầu việc đỏp ứng nhu cầu hàng hoỏ BĐS trờn bỡnh diện của toàn xó hội chứ khụng chỉ đỏp ứng cỏc nhu cầu của một bộ phận cú khả năng thanh toỏn.
b. Thị trường BĐS ở Việt Nam mới hỡnh thành và phỏt triển trong thập kỷ 1980 (từ sau cụng cuộc Đổi mới nền kinh tế 1986):
Trong cơ chế cơ chế kế hoạch húa tập trung, thị trường BĐS hầu như khụng tồn tại do khụng cú sự thừa nhận của phỏp luật. Một số giao dịch về BĐS của cỏc tầng lớp dõn cư được thực hiện trờn thị trường BĐS “ngầm”.
Do đú, khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS hầu như chưa hỡnh thành, hầu hết cỏc giao dịch BĐS vẫn diễn ra trờn thị trường “ngầm”, nằm ngoài sự kiểm soỏt của Nhà nước. Trong thời kỳ này, thị trường BĐS cú thể chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn thứ nhất là giai đoạn cấp đất dự ỏn (nhỏ, khụng cú chung cư cao tầng) cho mọi đối tượng cú nhu cầu những năm đầu đổi mới đến cuối năm 2001. Mọi người đều dựng vốn của mỡnh, thậm chớ rất nhiều gia đỡnh cũn trực tiếp tự xõy nhà ở của mỡnh. Giai đoạn này cũng được thấy rừ qua sự phỏt triển cỏc nhà tự xõy tại cỏc làng ven cỏc đụ thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chớ Minh. Cỏc nhà đầu tư nhỏ phỏt triển cỏc BĐS nhỏ. Kết quả là hàng loạt làng xó ven đụ được đụ thị húa trước khi bản thõn nú được trở thành đụ thị.
Giai đoạn thứ hai bắt đầu từ khi nhà nước mở ra cỏc ưu đói cho việc phỏt triển chung cư. Cựng với sự thành cụng của cỏc dự ỏn phỏt triển khu đụ thị mới, khu chung cư cao tầng và cỏc chung cư cao cấp, lỳc này cỏc doanh nghiệp xõy dựng trở thành cỏc chủ đầu tư và từng bước trở thành cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cú thể thấy, cỏc doanh nghiệp xõy dựng cú được nguồn tài chớnh đỏng kể từ việc huy động trực tiếp vốn của cỏc nhà đầu tư tiềm năng. Đồng thời, cỏc nhà đầu tư tiềm năng vẫn tiếp tục cỏc hoạt động đầu tư nhỏ lẻ. Kết quả là một số khu đụ thị mới, một số chung cư cao tầng ra đời và tham gia vào thị