1. Khỏi niệm và đặc trưng của hàng húa BĐS trờn thị trường BĐS :
Hàng húa BĐS là phạm trự nội hàm của BĐS nghiờn cứu trong Đề tài này. Là hàng húa lưu thụng trờn thị trường BĐS, hàng húa BĐS cũng cú đầy đủ những đặc điểm cơ bản nhất của cỏc loại BĐS núi chung, hàng húa BĐS cũn cú hai đặc tớnh quan trọng khỏc như tớnh cố định và giỏ trị của nú phụ thuộc nhiều vào mục đớch sử dụng.
1.1. Tớnh cố định là đặc trưng khỏc biệt của hàng hoỏ BĐS so với cỏc loại hàng hoỏ khỏc.
Đặc tớnh này đũi hỏi phải cú phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khỏc với cỏc thị trường hàng hoỏ khỏc. Với cỏc hàng hoỏ khỏc, người bỏn, người mua cú thể dễ dàng đem hàng hoỏ về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thỡ hầu như khụng thể di dời được. Chủ nhõn của nú phải chuyển đến nơi cú BĐS. Hàng hoỏ BĐS khụng thể đem ra thị trường (siờu thị-chợ) để trưng bày như cỏc loại hàng hoỏ khỏc mà thường phải giới thiệu nú thụng qua mụ tả bằng mụ hỡnh, hỡnh ảnh, bản vẽ, hoặc cỏc mụ tả khỏc.
Tớnh cố định cũn tạo cho hàng hoỏ BĐS mang “tớnh địa điểm” và “tớnh địa phương" rất cao. Cựng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khỏc nhau thỡ cú giỏ trị khỏc nhau. Nếu hai BĐS như nhau mà một cú vị trớ ở trung tõm và một cú vị trớ ở ngoại ụ thỡ giỏ trị của chỳng rất khỏc nhau. Tương tự như vậy cựng một loại BĐS nhưng BĐS ở đụ thị lớn cú giỏ trị cao hơn nhiều BĐS đú ở
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 89 cỏc đụ thị nhỏ, vựng sõu vựng xa. Tớnh cố định đặt ra vấn đề phải cú sự điều tiết thị trường BĐS khỏc so với cỏc thị trường hàng hoỏ khỏc. Với hàng hoỏ bỡnh thường cú thể điều chỉnh cung cầu bằng cỏch chuyển hàng hoỏ từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung cầu thụng qua dự bỏo và kế hoạch tạo lập chủ động của chớnh quyền địa phương.
1.2. Giỏ trị hàng hoỏ BĐS cú đặc thự rất khỏc biệt so với cỏc loại BĐS khỏc:
Giỏ trị của hàng hoỏ BĐS phụ thuộc vào mục đớch sử dụng chỳng hay núi cỏch khỏc là phụ thuộc vào sự tỏc động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nụng nghiệp hoặc lõm nghiệp thường cú giỏ trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đú được quy hoạch phỏt triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại... Núi cỏch khỏc, cụng tỏc quy hoạch cú vai trũ ảnh hưởng quyết định đối với giỏ trị BĐS núi chung và nõng cao hiệu quả sử dụng đất núi riờng.
2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng húa trờn thị trường BĐS
BĐS chỉ được coi là hàng húa của thị trường khi đỏp ứng được cỏc điều kiện sau đõy:
BĐS phải cú chủ sở hữu cụ thể, phải được phỏp luật cho phộp và phải cú đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như cú xỏc nhận quyền sở hữu (cú giấy chứng nhận), khụng thuộc vựng cấm sử dụng, khụng nằm trong vựng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đớch sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và khụng gõy ụ nhiễm mụi trường.
3. Cấu trỳc của hàng húa BĐS:
Hàng húa BĐS lưu thụng trờn thi trường thuộc nhúm BĐS cú đầu tư xõy dựng. Và cấu trỳc của hàng húa BĐS thụng thường bao gồm đất đai và vật kiến trỳc xõy dựng trờn đất đai đú.
3.1. Đất đai
Bản thõn đất đai nếu tỏch rời ra thỡ khụng thể một mỡnh thoả món nhu cầu cư trỳ của con người, nhưng vỡ cú giỏ trị tiềm ẩn để phỏt triển thụng qua đầu tư, nờn cuối cựng thỡ vẫn cú thể đạt mục đớch trở thành khụng gian cư trỳ. Vỡ lẽ đú đất đai thuộc phạm trự BĐS và khụng những thế, lại cũn là bộ phận quan trọng của BĐS.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 90 Trong mụ hỡnh kinh tế-xó hội nước ta hiện nay, nền tảng lý luận về đất đai được xõy dựng trờn cơ sở học thuyết Mỏc. Mỏc đó dành phần lớn nội dung của Quyển 3 của bộ Tư bản để trỡnh bày về lý luận đất đai và đầu tư trờn đất (bất động sản). Mỏc đó đưa ra những lý luận cơ bản nhất cú liờn quan tới cả vấn đề chớnh trị, kinh tế và xó hội. Mỏc bắt đầu xõy dựng lý luận từ phõn tớch khớa cạnh kinh tế và xó hội của đất đai. Nội dung chủ yếu bao gồm cỏc điểm:
+ Đất đai và tài nguyờn thiờn nhiờn là tặng vật của tự nhiờn cho loài người, khụng ai cú quyền chiếm đoạt thành sở hữu riờng của mỡnh, mỗi người đều cú quyền như nhau trong hưởng dụng lợi ớch từ khai thỏc đất đai và tài nguyờn thiờn nhiờn;
+ Đất đai cú nguồn cung cố định (ớt co gión) trong khi dõn số và của cải vật chất do lao động làm ra tăng theo cấp số nhõn, vỡ vậy sự độc chiếm tư nhõn về đất đai sẽ dẫn tới tỡnh trạng mất cõn đối cung-cầu về đất đai làm cho nền kinh tế-xó hội bị mộo mú.
+ Đất đai tự nhiờn khụng cú giỏ trị vỡ khụng cú lao động sống được tớch tụ, vỡ vậy khụng cú giỏ và khụng phải là hàng hoỏ; đất đai chỉ cú giỏ trị khi được con người đầu tư, từ đú giỏ trị đất được hỡnh thành và phản ỏnh giỏ trị lao động đó đầu tư trờn đất được gọi là giỏ trị bất động sản;
+ Lợi nhuận thu được từ đất được gọi là địa tụ (một biểu hiện của giỏ trị thặng dư) chia thành địa tụ chờnh lệch và địa tụ tuyệt đối; địa tụ chờnh lệch là lợi nhuận siờu ngạch thể hiện độ chờnh lệch giữa giỏ cả sản xuất chung và giỏ cả sản xuất cỏ biệt (địa tụ chờnh lệch được chia thành 2 loại: địa tụ chờnh lệch 1 cú nguồn gốc từ cỏc điều kiện thuận lợi do tự nhiờn mang lại, địa tụ chờnh lệch 2 cú nguồn gốc từ đầu tư của con người), địa tụ tuyệt đối là phần lợi nhuận siờu ngạch mà người sử dụng đất phải trớch ra để trả cho chủ sở hữu đất như tiền thuờ đất. Như vậy, loại bỏ chế độ sở hữu tư nhõn về đất đai sẽ loại bỏ được phần địa tụ tuyệt đối. Giỏ đất (đó cú đầu tư) trờn thị trường được tớnh bằng địa tụ trờn tỷ suất lợi nhuận.
Đõy là phần lý luận mang tớnh nguyờn tắc vừa đảm bảo đỳng định hướng chớnh trị, phỏt triển được cỏc hoạt động kinh tế trờn đất, vừa đảm bảo tớnh cụng bằng về sử dụng đất giữa mọi người. Lý luận này khụng được quỏn triệt trong đời sống kinh tế-xó hội thỡ hoặc là chỳng ta sẽ thiờn về lợi ớch kinh tế tư nhõn tạo nờn bất bỡnh đẳng về quyền hưởng dụng địa tụ mang lại từ đất đai, hoặc là
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 91 chỳng ta sẽ chỉ thiờn về khớa cạnh xó hội mà làm khụ cứng cỏc hoạt động kinh tế.
3.2. Vật kiến trỳc đó xõy dựng xong:
Vật kiến trỳc đó xõy dựng xong bao gồm cụng trỡnh chớnh và cụng trỡnh phụ, và tạo thành tài sản. Vật kiến trỳc, cũng cú lỳc được gọi là cụng trỡnh xõy dựng, do đú dựa theo cỏc cụng dụng khỏc nhau mà chỳng ta cú thể chia ra như sau:
+ Cụng trỡnh nhà ở:
Ở là một trong 4 nhu cầu cơ bản của con người (ăn, ở, mặc, đi lại). Nhà ở cú nhiều loại như nhà ở phổ thụng, nhà ở chung (chung cư), nhà biệt thự, nhà phố, nhà vườn, nhà cụng vụ… Cỏc cụng trỡnh nhà ở ngày càng phỏt triển cả về số lượng và chất lượng với mức độ tiện nghi tương ứng mức tăng thu nhập và cải thiện đời sống của nhõn dõn. Người ta mua nhà chủ yếu là để tự mỡnh sử dụng. Tuy việc mua nhà thường do cỏ nhõn thực hiện với số tiền chưa phải là lớn lắm (so với cỏc loại cụng trỡnh khỏc) nhưng số lượng người mua rất đụng đảo và là sự quan tõm hàng đầu của cỏc nhà kinh doanh BĐS.
+ Cụng trỡnh cụng nghiệp: đú là cỏc nhà xưởng cụng nghiệp nặng, cụng nghiệp nhẹ, kho tàng, nhà xưởng cho cụng nghiệp cụng nghệ cao do cỏc doanh nghiệp đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất-kinh doanh của mỡnh hoặc đầu tư xõy dựng để cho thuờ, thường là tại cỏc khu cụng nghiệp tập trung. Vỡ khoa học và cụng nghiệp tiến bộ rất nhanh nờn nhà xưởng cụng nghiệp cú tớnh thớch ứng rất cao cho phộp dễ dàng sắp xếp lại quy trỡnh sản xuất.
+ Cụng trỡnh thương nghiệp và dịch vụ: đú là cỏc nhà hàng, khỏch sạn, trung tõm thương mại, cửa hàng, cửa hiệu, chợ và siờu thị, cụng viờn giải trớ, sõn gụn, sàn bowling, sõn quần vợt, bể bơi, nhà văn phũng làm việc, trụ sở cụng ty, kho hàng, ga-ra, bói xe… Cỏc cụng trỡnh quy mụ nhỏ thường do cỏc cỏ nhõn đầu tư để dựng hay cho thuờ, cũn cụng trỡnh quy mụ lớn đều do cỏc cụng ty trong nước và nước ngoài đầu tư xõy dựng. Cụng trỡnh loại này thường đũi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ vỡ việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế-xó hội ở khu vực quanh đú.
Trong số cỏc BĐS loại này, phải kể đến cỏc cụng trỡnh cụng cộng-xó hội như nhà trẻ, trường dạy nghề, cỏc cơ sở y tế, v.v..Một loạt cụng trỡnh dịch vụ, kể cả cỏc cụng trỡnh tượng đài, quảng trường là nơi tham quan du lịch, vui chơi giải trớ cộng đồng v.v..
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 92 Ở cỏc nước, nhiều cơ quan Chớnh phủ cũng thuờ nhà làm cụng sở. Một cao ốc cú thể chứa đựng nhiều chức năng như khỏch sạn, văn phũng làm việc của cụng ty… cho phộp tiết kiệm đất đai đụ thị rất nhiều, mặt khỏc đỡ tốn vốn đầu tư cho cụng sở, văn phũng.
+ Cụng trỡnh đặc biệt: như trung tõm giải trớ, trường đua, sõn gụn, sõn bay, bến cảng v.v.. Đõy là những cụng trỡnh đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ớt. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4. Đặc điểm của hàng húa BĐS:
Ngoài những đặc điểm cơ bản nhất của cỏc loại BĐS núi chung, hàng hoỏ BĐS cũn cú một số đặc tớnh khỏc như tớnh cỏ biệt và khan hiếm, tớnh bền lõu, tớnh chịu ảnh hưởng lẫn nhau v.v..
4.1. Tớnh cỏ biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của hàng hoỏ BĐS xuất phỏt từ tớnh cỏ biệt và tớnh khan hiếm của đất đai. Tớnh khan hiếm của đất đai
- Trờn thị trường sơ cấp, hàng húa BĐS do Nhà nước độc quyền cung cấp (giao và cho thuờ đất);
- Hiện tại, trờn thị trường BĐS, một số lượng lớn hàng húa BĐS là nhà ở khu dõn cư và BĐS thương mại, trong loại hàng húa BĐS nhà ở, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chiếm một tỷ trọng đỏng kể và đang được khuyến khớch đem ra giao dịch trờn thị trường BĐS.