Lực lượng thứ ba Cỏc tổchức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:

II. Về cỏc lực lượng tham gia thị trường BĐS:

3.Lực lượng thứ ba Cỏc tổchức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:

Hoạt động trong thị trường BĐS khụng chỉ cú người mua và người bỏn BĐS, mà giữa họ cũn cú những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do BĐS là loại tài sản khụng di dời được, thường lại cú giỏ trị cao nờn việc mua-bỏn thường phải trải qua một quỏ trỡnh phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bỏn cỏc tài sản khỏc. ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bỏn cú thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những

trường hợp phức tạp hơn, người bỏn BĐS cú khi cần phải được quảng cỏo,

người mua cú khi cần phải được giới thiệu... Quỏ trỡnh khai phỏt, xõy dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nờn phần lớn cả bờn bỏn lẫn bờn mua, cú những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của cỏc loại chuyờn gia tư vấn như: kiến trỳc sư, kỹ sư xõy dựng tư vấn về thiết kế, thi cụng, lắp đặt...; chuyờn gia kế toỏn tư vấn việc hạch toỏn tài chớnh, tư vấn thuế; chuyờn gia định giỏ để xỏc định giỏ BĐS trong quỏ trỡnh giao dịch, xỏc định mức giỏ mua bỏn, cho thuờ...; chuyờn gia mụi giới để giỳp hai bờn mua bỏn gặp nhau giao dịch, giỳp làm hợp đồng mua bỏn hoặc thuờ, nhiều khi chuyờn gia này cũn được mời tham gia lập và thực hiện sỏch lược bỏn và cho thuờ, dự bỏo giỏ cả; chuyờn gia về luật phỏp (luật sư) tư vấn về cỏc vấn đề liờn quan đến luật phỏp. Cỏc chuyờn gia tư vấn, mụi giới BĐS thường hoạt động trong cỏc tổ chức chuyờn về mụi giới, tư vấn về BĐS. Thị trường BĐS càng phỏt triển thỡ hệ thống cỏc tổ chức tư vấn, mụi giới BĐS càng phỏt triển theo hướng chuyờn mụn hoỏ.

Từ những yờu cầu đú, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thờm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

3.1. Tổ chức phỏt triển quỹ đất:

Tổ chức phỏt triển quỹ đất hoạt động theo loại hỡnh đơn vị sự nghiệp cú thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ cụng ớch do ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế

Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    97  hoạch sử dụng đất được cụng bố mà chưa cú dự ỏn đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực cú quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất cú nhu cầu chuyển đi nơi khỏc trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đó thu hồi và tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đối với diện tớch đất được giao quản lý.

3.2. Cỏc tổ chức thụng tin BĐS:

Cỏc đối tượng cung cấp thụng tin trờn thị trường BĐS chớnh là cỏc chủ thể tham gia hoạt động trờn thị trường này.

Với tư cỏch là cơ quan quản lớ vĩ mụ, cơ quan cụng quyền cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin đầy đủ về luật phỏp, cơ chế, chớnh sỏch, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cỏch cụng khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể cú nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với cỏc thụng tin đú thụng qua cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng như sỏch, bỏo, tạp chớ, truyền hỡnh, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... cỏc dịch vụ tư vấn cụng về thụng tin cho cỏc đối tượng cú nhu cầu.

Ngoài ra phải đề cập tới một bộ phận đỏng kể cỏc tổ chức trung gian, mụi giới, tư vấn về BĐS là chủ thể cung cấp thụng tin quan trọng và phong phỳ nhất trờn thị trường BĐS.

3.3. Cỏc tổ chức mụi giới BĐS:

Cỏc tổ chức này khụng chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà cũn tiến thờm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bờn mua hoặc bờn bỏn, hoặc cả hai bờn để thực hiện cỏc nội dung giao dịch, chuẩn bị cỏc căn cứ cần thiết để người mua và người bỏn đi đến quyết định cuối cựng.

3.4. Cỏc tổ chức tư vấn phỏp lớ về BĐS:

Cỏc tổ chức này cú chức năng giỳp bờn mua, bờn bỏn BĐS hiểu biết cỏc vấn đề phỏp lý cú liờn quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cỏch thức mở đầu và kết thỳc một quỏ trỡnh mua-bỏn BĐS v.v..

3.5. Cỏc tổ chức định giỏ BĐS:

Cỏc tổ chức này được hỡnh thành và hoạt động tại cỏc vựng cú thị trường BĐS hoạt động mạnh. Cỏc tổ chức này triển khai cỏc hoạt động thống kờ về giỏ cả BĐS (trong vựng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự bỏo giỏ cả BĐS (trong vựng), cụng bố giỏ cả BĐS để làm cơ sở cho cỏc giao dịch mua-bỏn BĐS

Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    98  trờn địa bàn. Xỏc định giỏ BĐS và thẩm định giỏ BĐS cho cỏc đối tượng cú nhu cầu. Ngoài cỏc phương phỏp xỏc định giỏ BĐS do Nhà nước quy định, cú thể đề xuất cỏc phương phỏp định giỏ BĐS khỏc cú tớnh khả thi phự hợp với điều kiện kinh tế-xó hội của nước ta.

Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giỏ BĐS của cỏc tổ chức này bao gồm:

+ Cung cấp thụng tin về giỏ cỏc loại BĐS và cỏc thụng tin cú liờn quan đến giỏ BĐS trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS và cỏc thụng tin cú liờn quan đến sự hỡnh thành giỏ BĐS theo yờu cầu của cỏc tổ chức, cỏ nhõn.

+ Phõn tớch, dự bỏo giỏ cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn).

Giỏ cả do cỏc tổ chức này cụng bố tuy khụng cú giỏ trị bắt buộc đối với bờn mua hoặc bờn bỏn, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nờn thường được cỏc bờn sử dụng để đàm phỏn trước khi đi tới cỏc quyết định thoả thuận cuối cựng.

Với chức năng của mỡnh, cỏc tổ chức định giỏ BĐS đó phỏt hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bỏn BĐS với giỏ quỏ rẻ hoặc quỏ đắt so với mức giỏ do cỏc tổ chức này cụng bố.

3.6. Cỏc định chế tài chớnh:

Kinh doanh BĐS đũi hỏi phải cú nguồn vốn lớn. Vỡ vậy, cần phải huy động vốn từ cỏc định chế tài chớnh hoạt động trờn thị trường vốn, chủ yếu là cỏc ngõn hàng.

Do đặc tớnh khụng thể di dời và lõu bền, nờn BĐS thường được dựng làm tài sản thế chấp. Vỡ vậy, ngõn hàng phải dựa trờn thị trường BĐS để định giỏ BĐS làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khụng cú khả năng hoàn trả, ngõn hàng sẽ phỏt mại BĐS là tài sản thế chấp, lỳc này, ngõn hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS.

Mặt khỏc, ngõn hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trờn thị trường BĐS, thậm chớ tổ chức riờng một bộ phận (cụng ty thuộc ngõn hàng) để chuyờn doanh BĐS.

Ngoài ngõn hàng, cỏc định chế tài chớnh khỏc như cỏc cụng ty bảo hiểm, cụng ty tài chớnh, quỹ đầu tư... đều cú thể tham gia đầu tư, kinh doanh trờn thị

Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land    99  trường BĐS, đồng thời cũn đảm nhiệm việc thanh toỏn giữa cỏc bờn, khi cần cú thể cho vay đối với bờn này để thanh toỏn cho bờn kia.

Những tổ chức này tuy khụng cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ khụng thể thiếu đối với việc mua-bỏn những BĐS cú giỏ trị cao, đặc biệt là tại cỏc quốc gia mà ở đấy người dõn cú thúi quen ớt dựng tiền mặt trong mua bỏn hàng hoỏ, dịch vụ.