II. Về thị trường BĐS và thị trường BĐS nhà đất:
1.Thế nào là thị trường ?
Thị trường là phạm trự kinh tế tổng hợp gắn liền với quỏ trỡnh sản xuất và lưu thụng hàng hoỏ. Thừa nhận sản xuất hàng hoỏ khụng thể phủ định sự tồn tại khỏch quan của thị trường. Qua nghiờn cứu và phõn tớch lớ thuyết về thị trường của cỏc nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoỏ được sản xuất ra cựng với cỏc quan hệ kinh tế giữa người với người liờn kết với nhau thụng qua trao đổi hàng hoỏ. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ cỏc hiện tượng kinh tế được phản ỏnh thụng qua trao đổi và lưu thụng hàng hoỏ cựng quan hệ kinh tế và mối liờn kết kinh tế giữa người với người để từ đú liờn kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khụng gian trao đổi hàng hoỏ.
Một thị trường phỏt triển bao gồm 3 yếu tố sau đõy:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể phỏp nhõn kinh tế cú lợi ớch kinh tế
độc lập; cú quyền quyết định một cỏch độc lập về cỏc hoạt động kinh doanh của mỡnh, cú quyền nhõn danh mỡnh tham gia cỏc quan hệ phỏp luật. Chủ thể thị trường BĐS ở nước ta bao gồm cỏc tổ chức kinh tế, cỏ nhõn, cỏc đoàn thể xó hội và cỏc phỏp nhõn khỏc.
- Khỏch thể thị trường: là sản phẩm hữu hỡnh hoặc vụ hỡnh được trao đổi thụng qua thị trường, sản phẩm cú thể tồn tại trờn thực tế hoặc cú trong tương lai.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 71 - Giới trung gian thị trường: Là cỏc mụi giới, cầu nối hữu hỡnh hoặc vụ
hỡnh liờn kết giữa cỏc chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống mụi giới liờn hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiờu dựng, giữa những người sản xuất và tiờu dựng, giữa những người sản xuất cựng loại, giữa những người tiờu dựng cựng loại và người tiờu dựng khỏc loại. Trong kinh tế thị trường, thụng tin thị trường, người trung gian giao dịch (mụi giới), trọng tài giao dịch, văn phũng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
Theo nghĩa đen nguyờn thủy thị trường là "cỏi chợ".
Từ sự phõn tớch trờn đõy, cú thể đi đến một khỏi niệm đầy đủ về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua bất động sản và người bỏn bất động sản giao dịch với nhau. Người mua và người bỏn cú thể ở cựng một địa điểm như trường hợp bỏn đấu giỏ, họ cũng cú thể liờn hệ với nhau qua cỏc trung gian (cụng ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thụng tin liờn lạc khỏc. Chớnh trong thị trường bất động sản, giỏ cả bất động sản được xỏc định.
Khỏi niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản cú thể mua bỏn giữa
người người mua và người bỏn mà khụng cú sự hạn chế nào trong hoạt động
của mỡnh. Mỗi bờn đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và cỏc yếu tố khỏc ảnh hưởng đến việc định giỏ cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tớnh hữu dụng của Bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của cỏc bờn.
Cú một điều cần lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đú là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhõn, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hoỏ lưu thụng trờn thị trường là đất đai đó được thương phẩm hoỏ (đất đai được đầu tư, khai thỏc và được dựng như một hàng hoỏ để thực hiện việc kinh doanh, mua bỏn, cho thuờ; cũng dựng nguyờn tắc kinh doanh hàng hoỏ để kinh doanh đất đai). Đối với những nước XHCN như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền
sử dụng đất. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền
sử dụng đất. Núi chung ở nước ta cũng như ở Trung Quốc khụng cú việc
chuyển giao quyền sở hữu đất.
Cũng như nhiều thị trường khỏc, ngày nay thị trường bất động sản khụng
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 72 dịch diễn ra trờn thị trường bất động sản khu vực thường quan tõm giải quyết những vấn đề mang tớnh chi tiết, cụ thể của cả bờn mua và bờn bỏn như vị trớ, hỡnh thể, qui mụ, kớch thước thửa đất; những tiện ớch khi sử dụng bất động sản hay giỏ bỏn bất động sản; hỡnh thức và phương thức thanh toỏn, v.v... Nhưng cỏc giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tõm tới lĩnh vực đầu tư tỡm kiếm lợi nhuận tối đa của cỏc bờn mua và bờn bỏn. Vỡ vậy, chủ thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là Nhà nước, cỏc nhà đầu tư, cỏc doanh nghiệp trong nước và nước ngoài; khỏch thể giao dịch chủ yếu là cỏc loại đất cụng nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại cỏc đụ thị, vựng ven đụ thị, khu cụng nghiệp, khu chế xuất và cỏc đặc khu kinh tế.
Việc phõn biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giỳp người định giỏ nhận dạng thị trường bất động sản trong quỏ trỡnh phõn tớch, đỏnh giỏ. Trờn thực tế, khụng cú một thị trường nào tồn tại một cỏch độc lập, chỳng luụn đan xen, tỏc động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất. Những vị trớ vừa và nhỏ thớch hợp việc xõy dựng nhà ở là mối quan tõm của cỏc nhà đầu tư phỏt triển địa phương. Những khu đất lớn giành cho sự đầu tư phỏt triển khu dõn cư hay khu thương mại – dịch vụ là mối quan tõm của cỏc nhà đầu tư phỏt triển lớn. Cỏc tổ chức đầu tư phỏt triển quốc tế cũn cú kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu húa về kinh tế.