VI. Giỏ cả BĐS:
2. Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ BĐS:
Giỏ cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trờn thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giỏ BĐS thường bị đẩy cao lờn; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giỏ BĐS cú xu hướng giảm xuống. Tuy nhiờn, giỏ cả cũn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khỏc như những yếu tố xuất phỏt từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khụng lành mạnh”... cú những yếu tố xuất phỏt từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nõng cấp cơ sở hạ tầng khu dõn cư (đường giao thụng, cấp và thoỏt nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, ỏp dụng việc bỏn đấu giỏ tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chớnh sỏch nhà ở cho người cú thu nhập thấp...; cú những yếu tố bắt nguồn từ tõm lý, thúi quen của người dõn như khụng muốn bỏn nhà đất do cha ụng để lại, hoặc khụng thớch ở nhà chung cư, hoặc ham muốn cú nhà nằm trờn quốc lộ, tỉnh lộ...
Cú 3 nhúm nhõn tố tỏc động ảnh hưởng đến giỏ BĐS núi riờng cũng như đối với BĐS núi chung, cụ thể là:
a. Cỏc yếu tố cú mối liờn hệ trực tiếp với BĐS: a1. Nhúm cỏc yếu tố tự nhiờn:
* Vị trớ của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trớ BĐS mang lại càng cao thỡ giỏ trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luụn đồng thời tồn tại 2 loại vị trớ, vị trớ tuyệt đối và vị trớ tương đối. Xột trờn phương diện tổng quỏt, cả 2 loại vị trớ núi trờn đều cú vai trũ quan trọng trong việc xỏc lập giỏ trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tõm đụ thị hay một vựng nào đú sẽ cú giỏ trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cựng loại nằm ở cỏc vựng ven trung tõm (vị trớ tương đối). Những BĐS nằm tại cỏc ngó 4 hay ngó 3, trờn cỏc trục lộ giao thụng quan trọng
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 114 lại cú giỏ trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trớ khỏc (vị trớ tuyệt đối). Việc xem xột đỏnh giỏ ưu thế về vị trớ BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xỏc định giỏ đất.
* Kớch thước, hỡnh thể, diện tớch thửa đất hoặc lụ đất: một kớch thước và diện tớch thửa đất tối ưu khi nú thoả món một loại nhu cầu cụ thể của đa số dõn cư trong vựng. Vớ dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thỡ loại kớch thước và diện tớch tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sõu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hỡnh BĐS toạ lạc: địa hỡnh nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với cỏc BĐS khỏc trong vựng lõn cận cú tỏc động đến giỏ trị BĐS. ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mựa mưa hay bị hiện tượng triều cường thỡ giỏ của BĐS sẽ thấp, ngược lại giỏ của nú sẽ cao hơn.
* Hỡnh thức (kiến trỳc) bờn ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc): nếu 2 BĐS cú giỏ xõy dựng như nhau, BĐS nào cú kiến trỳc phự hợp với thị hiếu thỡ giỏ trị của nú sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trờn mặt đất và dưới lũng đất (độ dày của lớp bề mặt, tớnh chất thổ nhưỡng, tớnh chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của cỏc yếu tố trờn đến giỏ trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đớch sử dụng đất. Vớ dụ: độ màu mỡ của đất cú thể rất quan trọng đối với giỏ trị đất khi sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp, nhưng lại khụng quan trọng khi sử dụng đất cho xõy dựng.
* Tỡnh trạng mụi trường: mụi trường trong lành hay bị ụ nhiễm nặng, yờn tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giỏ trị BĐS.
* Cỏc tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiờn: những BĐS nằm ở những vựng thường hay bị cỏc sự cố của thiờn tai (bóo, lụt, động đất, khớ hậu khắc nghiệt…) làm cho giỏ trị BĐS bị sỳt giảm và ngược lại.
a2. Nhúm cỏc yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ cú ảnh hưởng quan trọng đến giỏ trị của BĐS đú. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thỡ giỏ chuyển nhượng của nú càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thụng tin liờn lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thỡ càng làm cho giỏ trị BĐS càng gia tăng.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 115 * Tớnh hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trờn thị trường.
b. Cỏc yếu tố về phỏp lý liờn quan đến BĐS:
* Tỡnh trạng phỏp lý của BĐS: cỏc giấy tờ chứng thư phỏp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phộp xõy dựng v.v.. hiện cú.
* Cỏc quy định về xõy dựng và kiến trỳc gắn với BĐS, cỏc hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn với BĐS: tỡnh trạng cho thuờ, thế chấp BĐS, tỡnh trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (vớ dụ nhà xõy dựng ở cỏc khu vực là đường băng lờn xuống của mỏy bay khụng được cao quỏ 3 tầng…).
C. Cỏc yếu tố chung bờn ngoài:
c1. Cỏc yếu tố chớnh trị phỏp lý: sự thay đổi về đường lối chớnh sỏch của Nhà nước và chớnh quyền địa phương cú thể cú những tỏc động đến hoạt động của thị trường BĐS núi chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS núi riờng. Cụ thể là:
* Cỏc chớnh sỏch cú tỏc động giỏn tiếp như: sự khuyến khớch đầu tư bờn ngoài vào địa phương cú thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đú cú thể làm cho giỏ BĐS gia tăng.
* Cỏc chớnh sỏch tỏc động trực tiếp như:
- Chớnh sỏch cho phộp Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
- Chớnh sỏch cho phộp những người khụng cú hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
- Chớnh sỏch tài chớnh ỏp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuờ đất…
- Chớnh sỏch tớn dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS . - Cỏc chớnh sỏch thuế của Nhà nước đối với BĐS.
c2. Cỏc yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mụ: Đú là cỏc yếu tố kinh tế liờn quan như: * Tỡnh hỡnh cung-cầu BĐS trong khu vực
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 116 * Cỏc điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vựng lõn cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoỏt nước, cấp điện, thụng tin liờn lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vựng
* Thu nhập bỡnh quõn hàng năm của người dõn trong vựng (thuộc nhúm cao, trung bỡnh hay thấp) so với cỏc vựng khỏc
* Khả năng đỏp ứng nhu cầu tớn dụng của hệ thống tớn dụng trong vựng; * Mức giỏ bỡnh quõn cỏc loại đất trong vựng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phỏt chung
* Tỡnh hỡnh thị trường lao động, thị trường chứng khoỏn, thị trường tớn dụng trong vựng.
c3. Cỏc yếu tố xó hội:
Cỏc yếu tố xó hội cũng tỏc động lớn đến giỏ trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dõn số đột nhiờn tăng cao do tốc độ tăng của dõn số cơ học thỡ giỏ trị BĐS nơi đú sẽ tăng lờn do cõn bằng cung-cầu bị phỏ vỡ. Mặt khỏc cỏc yếu tố khỏc trong vựng như: chất lượng dịch vụ y tế, giỏo dục, trỡnh độ dõn trớ, vấn đề an ninh, tập quỏn người dõn trong vựng cũng cú ảnh hưởng đến giỏ trị của BĐS. Tỡnh trạng những người sống trong BĐS, tỡnh trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tỡnh trạng việc làm, cỏc mối quan hệ tỡnh cảm gia đỡnh, xó hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liờn quan đến thuyết phong thuỷ.
3. Phương phỏp xỏc định giỏ cả BĐS:
Hiện nay, người ta thường ỏp dụng cỏc phương phỏp định giỏ BĐS sau: a. Phương phỏp so sỏnh/ so sỏnh trực tiếp:
Phương phỏp này dựa trờn cơ sở giỏ đó được bỏn trờn thị trường của cỏc BĐS cú nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xột, để ước tớnh giỏ trị thực của BĐS đú, đõy là phương phỏp được sử dụng rộng rói và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trờn thế giới.
b. Phương phỏp thu nhập (cũn gọi là phương phỏp đầu tư hoặc phương phỏp vốn hoỏ):
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 117 Phương phỏp này dựa trờn cơ sở thu nhập rũng trung bỡnh hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đú (cũn gọi là tỷ lệ vốn hoỏ) để tớnh ra giỏ trị của BĐS đú. Mặt hạn chế của chớnh phương phỏp này là cỏc tham số để tớnh toỏn giỏ trị BĐS đũi hỏi độ chớnh xỏc cao, trong khi việc xỏc định chỳng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vỡ vậy độ chớnh xỏc của kết quả tớnh toỏn thường bị hạn chế, cú thể khắc phục bằng cỏch sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ khỏc để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra cú sự chờnh lệch lớn thỡ phải ỏp dụng cỏc phương phỏp khỏc để tớnh toỏn.
c. Phương phỏp chi phớ (phương phỏp giỏ thành):
Phương phỏp này chủ yếu được ỏp dụng để định giỏ những BĐS khụng