1. Khỏi niệm bất động sản:
Cho đến nay hầu hết cỏc nước trờn thế giới đều phõn loại tài sản theo luật cổ La mó, tức là phõn loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy BĐS khụng chỉ là đất đai, của cải trong lũng đất mà cũn là tất cả những gỡ được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cỏc cụng trỡnh xõy dựng, mựa màng, cõy trồng... và tất cả những gỡ liờn quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo khụng gian 3 chiều (chiều cao, chiều sõu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất cú cấu trỳc và cụng năng được xỏc định.
Ở nước ta cũng tiếp cận với cỏch đặt vấn đề như vậy, nờn Bộ luật Dõn sự 2005 đó quy định “Bất động sản (BĐS) là cỏc tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai, kể cả cỏc tài sản gắn liền với nhà, cụng trỡnh xõy dựng đú; Cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất đai; Cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định” (Điều 174).
2. Phõn loại bất động sản:
BĐS được phõn chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yờu cầu sử dụng rất khỏc nhau. Trong quỏ trỡnh quản lý cần phõn loại BĐS theo đặc điểm hỡnh thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xõy dựng chớnh sỏch phỏt triển và quản lý thị trường BĐS phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiờn cứu ở nước ta, BĐS cú thể phõn thành ba nhúm: BĐS cú đầu tư xõy dựng, BĐS khụng đầu tư xõy dựng và BĐS đặc biệt.
Nhúm 1: BĐS cú đầu tư xõy dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cụng trỡnh thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội) BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong nhúm BĐS cú đầu tư xõy dựng thỡ nhúm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất đai) là nhúm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tớnh chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khỏch quan. Nhúm này cú tỏc động rất lớn đến quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước cũng như phỏt triển đụ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhúm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số cỏc giao dịch trờn thị trường BĐS ở nước ta cũng như trờn thế giới.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 66 Nhúm 2: BĐS khụng đầu tư xõy dựng: BĐS thuộc nhúm này chủ yếu là đất nụng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm cỏc loại đất nụng nghiệp, đất rừng, đất nuụi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Nhúm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như cỏc cụng trỡnh bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoỏ vật thể, nhà thờ họ, đỡnh chựa, miếu mạo, nghĩa trang v.v... Đặc điểm của nhúm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phõn chia BĐS theo ba nhúm trờn đõy là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xõy dựng cơ chế chớnh sỏch phự hợp và xỏc định mụ hỡnh quản lý đối với thị trường BĐS.
3. Đặc điểm của bất động sản:
BĐS cú những đặc điểm riờng nhất sau chủ yếu sau đõy: - Tớnh cố định
- Tớnh cỏ biệt
- Giỏ trị phụ thuộc vào mục đớch sử dụng - Tớnh tăng trị
- Giao dịch cỏc quyền và lợi ớch của bất động sản - Cỏc thuộc tớnh khỏc
3.1. Tớnh cố định:
Một thuộc tớnh của bất động sản phõn biệt với cỏc tài sản khỏc là tớnh cố định khụng di chuyển được. Tớnh cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng húa bất động sản khụng thể đưa bất động sản ở địa phương khỏc về bỏn cỏc hàng húa khỏc như mỳ tụm, sữa, xà phũng... Tớnh cố định làm cho bất động sản khụng thể đem ra chợ bỏn như cỏc hàng húa khỏc mà đũi hỏi cú một phương thức giới thiệu và giao dịch khỏc.
3.2. Tớnh cỏ biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phỏt từ tớnh cỏ biệt và tớnh khan hiếm của đất đai. Tớnh khan hiếm của đất đai là do diện tớch bề mặt trỏi đất là cú hạn. Tớnh khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tớch đất đai của từng miếng đất, khu vực, vựng, địa phương, lónh thổ v.v.. Chớnh vỡ tớnh khan hiếm, tớnh cố định và khụng di dời được của đất đai nờn hàng hoỏ BĐS cú tớnh cỏ biệt. Trong cựng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều cú những yếu tố
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 67 khụng giống nhau. Trờn thị trường BĐS khú tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vỡ chỳng cú vị trớ khụng gian khỏc nhau kể cả hai cụng trỡnh cạnh nhau và cựng xõy theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thỡ cỏc căn phũng cũng cú hướng và cấu tạo nhà khỏc nhau. Ngoài ra, chớnh cỏc nhà đầu tư, kiến trỳc sư đều quan tõm đến tớnh dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khỏch hàng hoặc thoả món sở thớch cỏ nhõn v.v..
3.3. Tớnh giỏ trị phụ thuộc vào mục đớch sử dụng
Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cõy nụng nghiệp cú giỏ trị khỏc, khi quy hoạch thành đất đụ thị để xõy dựng nhà ở giỏ trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giỏ trị càng khỏc. Hoặc một ngụi nhà đang ở trong ngừ xúm, Nhà nước quy hoạch mở đường đi qua giỏ trị nhà sẽ tăng lờn rất nhiều... Đặc điểm này đũi hỏi cỏ chuyờn gia định giỏ bất động sản phải rất quan tõm đặc biệt là vấn đề quy hoạch.
3.4. Tớnh tăng trị
Một thuộc tớnh đặc biệt của bất động sản là tớnh tăng trị theo thời gian. Đặc điểm này lý giải vấn đề khi cỏc cụng ty thành cụng ở cỏc lĩnh vực khỏc đều quay sang đầu tư bất động sản để bảo toàn vốn.
3.5. Giao dịch cỏc quyền và lợi ớch của bất động sản
Hàng húa bất động sản khỏc cỏc hàng húa khỏc. Với hàng húa khỏc khi mua ta đem nú về , ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nú. Như vậy giao dịch bất động sản khụng phải là giao dịch bản thõn bất động sản mà là giao dịch cỏc quyền và lợi ớch chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tớnh này đũi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giỏ bất động sản phải đặc biệt quan tõm đến lợi ớch mà bất động sản đem lại.
3.6. Cỏc thuộc tớnh khỏc
3.6.1. Tớnh bền lõu
Do đất đai là tài sản do thiờn nhiờn ban tặng, một loại tài nguyờn được xem như khụng thể bị huỷ hoại, trừ khi cú thiờn tai, xúi lở, vựi lấp. Đồng thời, cỏc vật kiến trỳc và cụng trỡnh xõy dựng trờn đất sau khi xõy dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nõng cấp cú thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lõu hơn nữa. Vỡ vậy, tớnh bền lõu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trỳc và cụng trỡnh xõy dựng.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 68 Cần phõn biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thỏi hoạt động bỡnh thường mà chi phớ sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ớch thu được từ BĐS đú. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khỏ nhiều vỡ nú chấm dứt khi cỏc kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trỳc và cụng trỡnh xõy dựng bị lóo hoỏ và hư hỏng, khụng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đú, nếu xột thấy tiến hành cải tạo, nõng cấp BĐS thu được lợi ớch lớn hơn là phỏ đi và xõy dựng mới thỡ cú thể kộo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, cỏc nước trờn thế giới đó chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS cú liờn quan đến tớnh chất sử dụng của BĐS đú. Núi chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khỏch sạn, nhà hỏt là trờn 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng cụng nghiệp, nhà ở phổ thụng là trờn 45 năm v.v.. Chớnh vỡ tớnh chất lõu bền của hàng hoỏ BĐS là do đất đai khụng bị mất đi, khụng bị thanh lý sau một quỏ trỡnh sử dụng, lại cú thể sử dụng vào nhiều mục đớch khỏc nhau, nờn hàng hoỏ BĐS rất phong phỳ và đa dạng, khụng bao giờ cạn.
3.6.2. Tớnh chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giỏ trị của một BĐS này cú thể bị tỏc động của BĐS khỏc. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nõng cỏo giỏ trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đú. Trong thực tế, việc xõy dựng BĐS này làm
tụn thờm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khỏc là hiện tượng khỏ phổ biến.
3.6.3. Tớnh thớch ứng
Lợi ớch của BĐS được sinh ra trong quỏ trỡnh sử dụng. BĐS trong quỏ trỡnh sử dụng cú thể điều chỉnh cụng năng mà vẫn giữ được những nột đặc trưng của nú, đồng thời vẫn đảm bảo yờu cầu sử dụng của người tiờu dựng trong việc thoả món nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và cỏc hoạt động khỏc.
3.6.4.Tớnh phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoỏ BĐS đũi hỏi khả năng và chi phớ quản lý cao hơn so với cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc. Việc đầu tư xõy dựng BĐS rất phức tạp, chi phớ lớn, thời gian dài. Do đú, BĐS đũi hỏi cần cú khả năng quản lý thớch hợp và tương xứng.
3.6.5. Mang nặng yếu tố tập quỏn, thị hiếu và tõm lý xó hội:
Hàng hoỏ BĐS chịu sự chi phối của cỏc yếu tố này mạnh hơn cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 69 Nhu cầu về BĐS của mỗi vựng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khỏc nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quỏn của người dõn sinh sống tại đú.
Yếu tố tõm lý xó hội, thậm chớ cả cỏc vấn đề tớn ngưỡng, tụn giỏo, tõm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hỡnh thức BĐS.
4. Cỏc quyền về tài sản (bất động sản)
a) Quyền sở hữu
Khi nghiờn cứu về tài sản núi chung và bất động sản núi riờng, sẽ chẳng phản ỏnh lờn điều gỡ nếu khụng gắn tài sản hoặc bất động sản đú với cỏc quyền cụ thể đối với chỳng. Cỏc quyền về tài sản là bỡnh đẳng đối với mọi thể nhõn và phỏp nhõn. Cú 6 quyền cơ bản gắn với quyền sở hữu, đú là:
- Quyền sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản; - Quyền bỏn bất động sản;
- Quyền cho thuờ hoặc cho mượn bất động sản; - Quyền nhận hoặc nhường bất động sản;
- Quyền cho, tặng bất động sản;
- Quyền chối bỏ bất cứ quyền nào đối với bất động sản.
Tất cả cỏc quyền núi trờn đều được hiểu là quyền sở hữu hợp phỏp. Mỗi một quyền liờn quan đến khả năng chiếm hữu, sử dụng, thừa hưởng và loại bỏ một quyền lợi. Ngoài ra, cũn cú những quyền về bất động sản chỉ giành cho Nhà nước, như quyền thu thuế bất động sản, quyền trưng dụng tài sản sở hữu riờng để sử dụng cho mục đớch cụng cộng, quyền nhận (sung cụng) bất động sản khụng cú người thừa kế.
Tập hợp những quyền này cú thể vớ như một bú đũa mà mỗi chiếc đại diện cho một quyền của quyền sở hữu. Quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao trong nhiều hoàn cảnh khỏc nhau, nhưng khụng bao giờ chỳng được chuyển giao cựng một lỳc.
b) Quyền đối với tài sản (bất động sản) của người khỏc
Khỏc với chủ sở hữu tài sản được làm tất cả những gỡ phỏp luật cho phộp đối với tài sản mỡnh sở hữu, người được quyền sử dụng tài sản của người khỏc chỉ giới hạn hành vi của họ đối với tài sản đú trong những hỡnh thức nhất định do phỏp luật qui định. Nội dung cơ bản của quyền đối với tài sản của người khỏc bao gồm:
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 70 - Quyền đi qua, chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khỏc;
- Quyền chăn dắt gia sỳc trờn đất hoặc đi qua đất của người khỏc;
- Quyền lấy nước hay tiờu nước qua thửa đất liền kề (trong canh tỏc nụng nghiệp);
- Quyền được lắp đặt, xõy cất cụng trỡnh trờn đất của người khỏc (lắp đặt đường ống dẫn nước, dẫn khớ đốt, đường dõy tải điện, đường dõy điện thoại hoặc mở lối đi).
- Người cú quyền đối với bất động sản của người khỏc khụng được gõy hại cho thửa đất mà họ được quyền sử dụng và phải đền bự nếu khụng cú thoả thuận với chủ sở hữu thửa đất mà mỡnh được quyền sử dụng