V. PHÁP LUẬT VỀ DÂN SỰ
V.1. Những quyđịnh của phỏp luật
Văn bản phỏp luật liờn quan đến đầu tư gồm :
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 thỏng 11 năm 2005 của Quốc
hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam.
- Nghị định 108/ 2006/NĐ- CP ngày 22/9/2006 của chớnh phủ quy định chi tiết và hưúng dẫn Luật đầu tư
Cỏc nội dung chớnh của Luật Đầu tư :
- Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư : Tại Điều 18 của Luật quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất : Nhà đầu tư cú dự ỏn đầu tư được thế chấp quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện dự ỏn theo quy định của phỏp luật.
- Trong ưu đói đầu tư, tại Điều 36 quy định : Thời hạn sử dụng đất của dự ỏn đầu tư khụng quỏ 50 năm ; đối với dự ỏn cú vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự ỏn đầu tư vào địa bàn cú điều kiện kinh tế-xó hội khú khăn, địa bàn cú điều kiện kinh tế-xó hội đặc biệt khú khăn mà cần thời hạn dài hơn thỡ thời hạn giao đất, thuờ đất khụng quỏ 70 năm ; Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đỳng phỏp luật về đất đai và cú nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thỡ sẽ được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xem xột gia hạn sử dụng
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 55 đất phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được phờ duyệt ; Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đói đầu tư, địa bàn ưu đói đầu tư được miễn, giảm tiền thuờ đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai và phỏp luật về thuế.
- Triển khai thực hiện dự ỏn, Điều 55 và 56 quy định :
+ Thuờ, giao nhận đất thực hiện dự ỏn : Đối với dự ỏn đầu tư cú yờu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư liờn hệ với cơ quan quản lý đất đai cú thẩm quyền nơi thực hiện dự ỏn để thực hiện thủ tục giao đất hợp đồng thuờ đất ; Trỡnh tự, thủ tục giao đất, thuờ đất theo quy định của phỏp luật về đất đai ; Trong trường hợp nhà đầu tư đó được bàn giao đất mà khụng tiến hành triển khai dự ỏn trong thời hạn quy định hợp đồng sử dụng đất sai mục đớch thỡ bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư ;
+ Chuẩn bị mặt bằng xõy dựng : Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của phỏp luật về đất đai thỡ cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cú trỏch nhiệm thu hồi đất, bồi thường, giải phúng mặt bằng trước khi giao đất hợp đồng cho nhà đầu tư thuờ đất ; Việc thu hồi đất và bồi thường, giải phúng mặt bằng được thực hiện theo quy định của phỏp luật về đất đai ;
Đối với trường hợp nhà đầu tư thuờ lại đất của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất thỡ nhà đầu tư cú trỏch nhiệm tự tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phúng mặt bằng. Trường hợp nhà đầu tư đó cú thoả thuận với người sử dụng đất về việc bồi thường, giải phúng mặt bằng mà người sử dụng đất khụng thực hiện cỏc nghĩa vụ như đó thoả thuận thỡ UBND cấp cú thẩm quyền nơi cú dự ỏn đầu tư cú trỏch nhiệm tổ chức thực hiện giải phúng mặt bằng trước khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư theo quy định của phỏp luật ;
Đối với dự ỏn đầu tư phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt thỡ nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuờ quyền sử dụng đất, nhận gúp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn theo quy định của phỏp luật về đất đai mà khụng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Những điểm cần lưu ý
- Vấn đề quan hệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư. - Vấn đề vốn phỏp định và cỏch thức xỏc định vốn phỏp định ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 56 V PHÁP LUẬT VỀ XÂY DỰNG
Liờn quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cũn cú Phỏp luật về xõy dựng bao gồm Luật Xõy dựng và cỏc nghị định hướng dẫn thi hành Luật.
A/Nội dung của Luật Xõy dựng gồm :
9 chương 123 điều ( Xem nội dung chitiết tại phụ lục ) Nội dung cơ bản như sau :
Luật này quy định về hoạt động xõy dựng, quyền và nghĩa vụ , quyền và
nghĩa vụ của tổ chức cỏ nhõn đầu tư xõy dựng cụng trỡnhvà hoạt động xõy dựng Đụi tương ỏp dụng luật này là tổ chức cỏ nhõn trong nước, nước ngoài đầu tư xõy dựng tại Việt nam.
Hoạt động xõy dựng là cỏc hoạt động gồm quy hoạch xõy dựng , lập dự ỏn
XD, khảo sỏt xõy dựng , thiết kế xõy dựng, thi cụng xõy dựng, giỏp sỏt thi cụng,đấu thầu ,quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng .
Cỏc khỏi niệm về hoạt động xõy dựng và liờn quan đến hoạt động xõy dựng quy định tại Điều 3 Luật Xõy dựng .
1/ Về quy hoạch xõy dựng :
Quy hoạch Xd phải được lập ,phờ duyệt làm cơ sở cho cỏc hoạt động xõy dựng Nhà nước cú trỏch nhiệm lập quy hoach hoặc huy động vốn cho cụng tỏc lập quy hoạch
Quy hoạch xõy dựng gồm3 loại : QHXD vựng; QHXD đụ thị; QHXD điểm
dõn cư nụng thụn.
Thẩm quyền phờ duyệt quy hoạh vựng là Bộ Xõy dựng tổ chức lập quy hoạch trỡnh thủ tướng phờ duyệt sau khi đó cú ý kiến cỏc ngành.
Thẩm quyền phờ duyệt quy hạch XD đụ thị :
-Bộ XD tổ chức lập trỡnh Thủ tướng phờ duyệt cỏc đụ thị mới lien tỉnh. UBND cấp tỉnh lập đụ thị loại đặc biệt, loại 1, loai2 trỡnh HĐND thụng qua,Bộ XD thẩm đinh, Thủ tướng phờ duyệt .
- Đối với đụ thị loại 3 UBND Cấp tỉnh tổ chức lậpQH, HDND tỉnh quyết định .
-UBND Huyện tổ chức lập QH đụ thị loại 4,5, trỡnh HDND huyện thụng qua, UBND tỉnh phờ duyệt .
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 57 2/ Dự ỏn đầu tư XD cụng trỡnh :
Khi đầu tư XD cụng trỡnh phải lập dự ỏn ,hoặc bỏo cỏo kinh tế kỹ thuật Nội dung chớnh của dự ỏn đầu tư gồm 2 phần : phần thuyết minh cú cỏc nội dung chủ yếu sau : Mục tiờu, địa điểm, quy mụ cụng suất,cụng nghệ, giải phỏp kỹ thuật,nguồn vốn, tổng mức đầu tư, hỡnh thức quản lý dự ỏn,hỡnh thức đầu tư, thời gian, hiệu quả đầu tư, an toàn,đỏnh giỏ tỏc động mụi trường.
Phần thiết kế cơ sở gồm cỏc bản vẽ thiết kế chớnh , phương ỏn kiến trỳc, kết cấu ,điờn nước
3/ Khảo sỏt,thiết kế xõy dựng:
Cỏc yờu cầu đối vớớ khảo sỏt xõy dựng : Nhiệm vụ khảo sỏt phải phự hợp theo bứoc thiết kế.
Nội dung khảo sỏt phải phự hợp với quy chuẩn tiờu chuẩn Cỏc yờu cầu của thiết kế :
Phự hợp với quy hoạch được duyệt Phự hợp với thiết kế cơ sở của dự ỏn
4/ Xõy dựng cụng trỡnh;
Khi xõy dựng cụng trỡnh phải tuõn theo quy định của phỏp luật về XD cụng trỡnh Xin phộp xõy dựng
Giải phúng mặt bằng
Đấu thầu thi cụng( Theo quy định của Luật đấu thầu )
XD cụng trỡnh ( Quản lý thi cụng cụng trỡnh theo quy định của Nghị định
209/2005/NĐ-CP về quản lý chất lượng ) Ngiệm thu cụng trỡnh
B/ Nghị đinh 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý đầu tư XD cụng trỡnh Nội dung chớnh của nghị định quy định về việc lập, thực hiện dự ỏn đầu tư XD cụng trỡnh, hợp đồng trong hoạt động xõy dựng,điều kiện của cỏc tổ chức tư vấn XD
- Quy định về nội dung dự ỏn đầu tư , thẩm quyền thẩm định dự ỏn - Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự ỏn
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 58 - Quy định về hồ sơ thiết kế , cỏc bước thiết kế
- Thủ tục cấp phộp xõy dựng - thẩm quyền cấp phộp xõy dựng
-Quy định về lựa chọn nhà thầu xõy dựng - Cỏc hỡnh thức quản lý dự ỏn đầu tư - Cỏc hợp đồng trong xõy dựng
- Điều kiện năng lực của tổ chức cỏ nhõn trong hoạt động XD : Quy định điều kiện và nắng lực của người làm cụng tỏc tư vấn lập dự ỏn , tư vấn thiết kế , khảo sỏt địa chất cụng trỡnh, tư vấn giỏm sỏt, tư vấn đấu thầu
- Nghi định 16/2005/NĐ-CP cũng quy định về phõn loại dự ỏn dàu tư XD cụng trỡnh