IV. Cung-cầu-giỏ cả BĐS; Quan hệ cung-cầu và cỏc quy luật tỏc động tới sự vận hành của thị trường BĐS:
2.3.Những nhõn tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Xột về lý thuyết, mức cung hàng húa BĐS gắn với cỏc nhõn tố hữu hạn (diện tớch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đụ thị, quy hoạch xõy dựng, v.v..), cũn nhu cầu về hàng húa BĐS gắn với cỏc yếu tố vụ hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bỡnh quõn đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng húa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào cỏc biến số khỏc như giỏ cả, sự phỏt triển hệ thống kết cấu hạ tầng...
a. Giỏ cả BĐS:
Nhõn tố quan trọng nhất gõy ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giỏ cả BĐS. Cũng như cỏc hàng hoỏ khỏc, cung BĐS sẽ tăng lờn khi giỏ cả BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoỏ tăng lờn khi giỏ cả hàng hoỏ đú tăng lờn.
b. Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chớnh phủ:
Nhõn tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giỏ cả BĐS phải kể đến cỏc chớnh sỏch của Chớnh phủ về chế độ quản lý xõy dựng BĐS như cấp phộp xõy dựng, cỏc quy định về tiờu chuẩn xõy dựng nhà và cụng trỡnh… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bờn trỏi (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đớch sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đỏng kể về bờn phải (cung tăng). Chớnh vỡ vậy, sự can thiệp cú hiệu lực nhất của Chớnh phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 107 làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quỏ khắt khe của Chớnh phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật phỏp đó tạo ra sự khan hiếm về cung một cỏch hỡnh thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chớnh thức. Mục đớch sử dụng những hàng hoỏ thụng thường do tớnh năng tỏc dụng của nú quyết định, trong khi đú mục đớch sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch
và phõn định cỏc vựng đất đai dành cho cỏc mục đớch sử dụng khỏc nhau.
Chẳng hạn, một vựng đất nằm ngay trong thành phố nếu nú được quy hoạch cho sản xuất nụng nghiệp thỡ mảnh đất này khụng hề cú đúng gúp gỡ cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đớch sử dụng thỡ chớnh mảnh đất đú sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.
c. Sự phỏt triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phỏt triển của kết cấu hạ tầng và cỏc điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tỏc động rất lớn đến cung về BĐS được tiờu chuẩn hoỏ thuộc khu vực cụng cộng và khu vực tư nhõn, đồng thời nú cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tớch nhà ổ chuột và xúm liều.
Kết cấu hạ tầng cú thể làm thay đổi cụng dụng và giỏ trị của BĐS hiện cú. Nhờ cú sự phỏt triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nờn dễ dàng hơn, nú cú thể đỏp ứng và thoả món được nhiều yờu cầu khỏc nhau của thị trường và nhờ đú cú thể tham gia vào nguồn cung đất đai trờn thị trường. Một khu vực đất đai khụng cú hệ thống kết cấu hạ tầng cú thể coi như cung bằng khụng đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vựng đất đú, nếu được xõy dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thỡ đú lại là nguồn cung rất cú ý nghĩa đối với thị trường BĐS.
d. Cỏc yếu tố đầu vào và chi phớ phỏt triển BĐS:
Cỏc yếu tố nguyờn liệu đầu vào cũng cú vai trũ rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu giỏ cả cỏc nguyờn vật liệu xõy dựng hạ thỡ giỏ thành xõy dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giỏ hạ sẽ được mở rộng thờm. Cỏc yếu tố này cũn cho phộp tạo ra nguồn cung về nhà ở với cỏc cấp độ khỏc nhau tạo thờm tớnh phong phỳ về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vựng do cỏc điều kiện đặc thự về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xõy dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyờn vật liệu chuyờn dựng nờn cung nhà ở tại cỏc vựng này phụ thuộc vào sự phỏt triển cụng nghệ và kỹ thuật xõy dựng.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 108 đ. Chớnh sỏch và phỏp luật của Nhà nước:
Khỏc với cỏc hàng hoỏ thụng thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chớnh sỏch của Chớnh phủ và cỏc chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chớnh sỏch sử dụng đất v.v. Trước hết là cỏc chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rừ ràng và xỏc lập rộng rói cỏc quyền này đối với cỏc nguồn đất đai và nhà ở hiện cú là điều kiện để cỏc nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và cú đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp phỏp. Những nguồn đất đai và nhà ở cú thể sử dụng cho phỏt triển cỏc cụng trỡnh dõn dụng nhưng khụng được hợp thức hoỏ về cỏc quyền sở hữu và sử dụng khụng thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp phỏp và khụng được tớnh vào nguồn cung chớnh thức về BĐS; nếu cú chăng nú chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nú cũng khụng được thể hiện mức cung đầy đủ.
Tớnh chủ động và tớch cực đún nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dõn cư và những chuyển đổi giữa cỏc khu vực hoạt động kinh tế-xó hội là cơ sở để Nhà nước cú chủ trương chớnh sỏch trong việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất đai. Nếu xu thế đụ thị hoỏ diễn ra với ỏp lực cao, sự dịch chuyển cỏc khu vực hoạt động kinh tế xó hội diễn ra nhanh chúng mà quy hoạch về mục đớch sử dụng đất đai khụng được điều chỉnh kịp thời thỡ chắc chắn sẽ gõy ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cõn đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp phỏp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp phỏp nờn cỏc nguồn cung bất hợp phỏp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp phỏp hoỏ về cỏc quyền sở hữu và sử dụng BĐS cựng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động cụng khai của thị trường BĐS cũng là một nhõn tố tỏc động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động cụng khai hoỏ của thị trường cho phộp mọi đối tượng đều cú thể tham gia thị trường, làm phong phỳ thờm nguồn cung và đa dạng hoỏ cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động khụng cụng khai, khụng được thừa nhận và khụng cú sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, cỏc thế lực này cú thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cỏch giả tạo. Chớnh vỡ vậy, tớnh chất hoạt động của thị trường BĐS, thỏi độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tỏc động hết sức quan trọng đối với sự cõn bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoỏ cỏc nguồn cung về nhà ở cũng là một nhõn tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoỏ cỏc hỡnh thức
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 109 phỏt triển nhà ở và làm phong phỳ thờm số lượng và cơ cấu của cỏc nguồn cung nhà ở.
Chớnh sỏch đầu tư phỏt triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phỏt triển đụ thị là những tỏc động trực tiếp đến cung về BĐS. Dự bất luận là đa dạng hoỏ về hỡnh thức và cỏc nguồn tham gia xõy dựng phỏt triển nhà ở, song Nhà nước luụn luụn là người duy nhất cú chức năng, vai trũ và khả năng trong việc đầu tư phỏt triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phỏt triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đú
cỏc hoạt động xõy dựng và cung cấp nhà ở, cụng sở văn phũng và cỏc khu
thương mại mới cú thể phỏt triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước khụng được triển khai thỡ dự cỏc tiềm lực xõy dựng cú to lớn đến đõu, cỏc chủ trương chớnh sỏch khỏc cú hấp dẫn biết bao nhiờu, những vựng đất khụng cú cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất khụng hơn khụng kộm chứ khụng thể trở thành nguồn cung BĐS. Vỡ vậy, sự phỏt triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tỏc nhõn quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung BĐS.