VI. Giỏ cả BĐS:
4.Quan hệ cung-cầu BĐS Cỏc quy luật tỏc động tới sự vận hành của thị trường BĐS:
chiền, trường học, bệnh viện, cụng sở...). Dựa trờn nguyờn tắc thay thế, phương phỏp giỏ thành cho phộp giả định rằng, giỏ trị của một tài sản hiện cú, cú thể đo bằng chi phớ làm ra một tài sản tương tự cú vai trũ như là một vật thay thế, nghĩa là giỏ trị của khu đất thay thế cộng với chi phớ xõy dựng hiện hành.
d. Phương phỏp lợi nhuận:
Phương phỏp này được sử dụng để xỏc định giỏ của cỏc tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khỏch sạn và những tài sản khỏc mà giỏ trị của nú chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đú; mặt hạn chế của phương phỏp này là chỉ ỏp dụng để xỏc định giỏ trị cho những BĐS mà hoạt động của nú cú tạo ra lợi nhuận.
đ. Phương phỏp thặng dư (hay phương phỏp phõn tớch kinh doanh/phỏt triển giả định):
Phương phỏp này thường được ỏp dụng để tớnh toỏn giỏ trị của những BĐS khụng phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đớch sẽ được sử dụng chỳng trong tương lai, theo quy hoạch đó được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt. Thực chất phương phỏp thặng dư là một dạng của phương phỏp giỏ thành, chỳng thực hiện theo nguyờn tắc: Giỏ trị đất đai được xỏc định trờn cơ sở giỏ trị cũn lại sau khi lấy giỏ trị cụng trỡnh BĐS trừ đi tổng số chi phớ và lợi nhuận.
4. Quan hệ cung-cầu BĐS. Cỏc quy luật tỏc động tới sự vận hành của thị trường BĐS: thị trường BĐS:
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 118 a. Sự cõn bằng cung-cầu BĐS:
Như chỳng ta đó biết, cung cầu cú thể cõn bằng ở bất cứ thời điểm nào và chỳng ta cú giỏ cõn bằng. Nếu cỏc yếu tố khỏc khụng đổi, một sự tăng lờn của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm tăng lờn và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lờn của cung sẽ làm giỏ cả giảm xuống. Do đú, trong thị trường cạnh tranh, giỏ cả điều tiết lượng cung và cầu.
Nhưng sự cõn bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tớnh tương đối, vỡ cung-cầu BĐS luụn luụn cú sự biến động và cỏc dao động cung-cầu trờn thị trường BĐS đó làm thay đổi trạng thỏi cõn bằng cung-cầu, sự dao động này cú thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lờn hoặc giảm xuống của giỏ cả BĐS v.v.. để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cõn bằng mới với một mặt bằng giỏ cả BĐS mới trờn thị trường BĐS.
. Sự mất cõn bằng cung-cầu BĐS:
Chỳng ta cú thể xem xột 3 vớ dụ sau đõy chỳng ta để cú thể hỡnh dung được sự mất cõn bằng cung-cầu BĐS và những hệ quả của nú đối với sự phỏt triển của thị trường BĐS núi riờng và nền kinh tế núi chung (thụng thường sự mất cõn bằng cung-cầu quỏ mức sẽ dẫn tới cỏc “cơn sốt núng” hoặc “tỡnh trạng đúng băng” trờn thị trường BĐS :
b1. Thỏi Lan:
Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thỏi Lan thực thi chớnh sỏch nới lỏng về tài chớnh và cho phộp người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thỏi Lan cú những bước tăng trưởng nhảy vọt. Cỏc ngõn hàng mọc lờn ở khắp nơi cũng như mọt lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào trong nước. Chỉ trong vũng 3 năm, đến năm 1995, Thỏi Lan đó tăng được gấp đụi lượng vốn đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiờn, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rút vào lĩnh vực BĐS khi đú đang là một lĩnh vực đầu tư rất cú lời do giỏ tăng vọt. Vốn đầu tư được đưa vào dưới 2 hỡnh thức: vay nợ qua ngõn hàng và huy động qua thị trường chứng khoỏn. Với sự trung gian của hệ thống cỏc ngõn hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 thỏng) từ nước ngoài để tài trợ cho cỏc dự ỏn cú thời gian từ 18 thỏng đến 2 năm. Mặt khỏc, thụng qua thị trường chứng khoỏn, vốn được đưa vào cỏc dự ỏn thụng qua cỏc quỹ đầu tư BĐS.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 119 Vậy, cú gỡ sai lầm khi một lượng vốn đầu tư nước ngoài tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định của cỏc chuyờn gia nước ngoài, hàng húa trong lĩnh vực BĐS chỉ được trao đổi và đỏp ứng nhu cầu trong nước mà khụng thể xuất khẩu cũng như mang lại cỏc nguồn thu nhập về ngoại tệ để cõn bằng cỏn cõn thanh toỏn.
Thờm vào đú, tỡnh hỡnh đầu tư vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngõn hàng và huy động qua thị trường chứng khoỏn quỏ dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của cỏc ngõn hàng thương mại Thỏi Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bờn cạnh đú, hỡnh thức đầu tư giỏn tiếp thụng qua thị trường chứng khoỏn cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thỏi Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với cỏc nước trong khu vực.
Cỏi gỡ đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khỏch quan như sự lờn giỏ của đồng USSD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phớa Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về cỏc sản phẩm bỏn dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chớnh của Thỏi Lan, đưa nền kinh tế Thỏi Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiờu dựng giảm mạnh. Về phớa thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đó gõy mất cõn bằng trong quan hệ cung-cầu.
Theo thống kờ, đến năm 1997, tỷ lệ khụng sử dụng BĐS ở Thỏi Lan tăng ở mức 15%. Giỏ BĐS rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này khụng cũn là lĩnh vực sinh lợi cho cỏc chủ đầu tư như trước đõy. Khụng giải quyết được đầu ra cho BĐS, cỏc chủ đầu tư khụng trả được nợ vay ngõn hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngõn hàng ở dạng khụng cú khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Cỏc ngõn hàng theo đú khụng cú khả năng thanh toỏn cỏc khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chớnh ngõn hàng khủng hoảng.
Mặt khỏc, như đó núi ở trờn, BĐS khụng đúng gúp vào cỏn cõn xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thõn lại thu hỳt rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cõn đối như vậy là cơ hội cho cỏc nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhỡn nhận nền kinh tế Thỏi Lan đang giảm dần tốc độ phỏt triển, hệ thống ngõn hàng khủng hoảng, cỏn cõn thương mại bị suy giảm, cỏc nhà đầu cơ đó tỡm cỏch rỳt vốn khỏi Thỏi Lan thụng qua việc bỏn chứng khoỏn hoặc rỳt tiền khỏi ngõn hàng. Hệ thống ngõn hàng vỡ thế lại càng lõm vào tỡnh trạng khú khăn. Giờ đõy, ngay cả những dự ỏn sinh lợi cũng khú cú thể tỡm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vũng xoỏy mà chỡm sõu vào cơn lốc khủng hoảng.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 120 b2. Xing-ga-po:
Vào khoảng giữa thập niờn 1970, cú một cặp vợ chồng người Xing-ga-po đứng ra thành lập một cụng ty phỏt triển BĐS với số vốn 200.000 SGD (lỳc bấy
giờ chỉ vào khoảng 80.000 USD). Họ đi vay ngõn hàng được 800.000 SGD để
mua một mảnh đất xõy 30 ngụi nhà.
Cụng trỡnh xõy cất chưa xong nhưng gặp lỳc giỏ nhà đất bắt đầu phất lờn, ngõn hàng định giỏ lại và cho biết trị giỏ cụng trỡnh của họ từ 1 triệu SGD đó tăng lờn đến 3 triệu SGD. Ngõn hàng sẵn sàng tỏi tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lờn đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thờm 1,6 triệu SGD nữa.
Với số tiền “từ trờn trời rơi xuống” này, họ mua một khỏch sạn 60 phũng với giỏ 6 triệu SGD, dựng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngõn hàng khỏc 4,4 triệu SGD (tức là 73% giỏ trị của khỏch sạn). Giỏ nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vựn vụt và khỏch sạn núi trờn giờ được định giỏ là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngõn hàng khỏc để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giỏ của khỏch sạn) rồi dựng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu SGD đó vay trước đõy, cũn lại trong tay 3,6 triệu SGD. Chỳng ta biết rằng, cho đến lỳc này, họ vẫn làm chủ của 30 ngụi nhà mới xõy xong đang cho thuờ và một khỏch sạn.
Bản cũ soạn lại, với 3,6 triệu SGD cũn lại, họ mua thờm một khỏch sạn thứ hai trị giỏ 20 triệu SGD. Và chỉ vài năm tiếp tục vay đi trả lại như thế, cuối cựng họ cú trong tay 20 triệu SGD, và dựa vào đú vay thờm 40 triệu SGD mua thờm một khỏch sạn thứ ba trị giỏ 60 triệu SGD ở phố Orchard sang trọng.
Cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po đột ngột chấm dứt với cuộc khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ giữa thập niờn 1980. Trong những năm kế tiếp, cũng như hầu hết cỏc cụng ty khỏc ở Xing-ga-po, cụng ty BĐS của cặp vợ chồng này đó phải trải qua một giai đoạn vụ cựng điờu đứng. Họ đó phải lần lượt bỏn hết 30 ngụi nhà và hai khỏch sạn đầu tiờn để trả nợ, nhưng vẫn gồng mỡnh để giữ được khỏch sạn thứ ba với số tiền vay nợ ngõn hàng ngày càng chồng chất.
Sau một thời gian ổn định kinh tế, đến năm 1994, một cơn sốt nhà đất khỏc lại bắt đầu tại Xing-ga-po. Khi giỏ nhà cửa lờn đến mức khủng khiếp nhất vào năm 1996, cụng ty của 2 vợ chồng trờn may mắn bỏn được khỏch sạn cũn lại ấy với giỏ 480 triệu SGD. Sau khi trả hết nợ cũ (từ 40 triệu SGD đó lờn đến khoảng 100 triệu SGD), họ cú trong tay 380 triệu SGD (tương đương khoảng 270 triệu USD).
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 121 Như vậy, chỉ sau 20 năm, cụng ty này đó biến 80.000 USD thành một cơ nghiệp khổng lồ khoảng 270 triệu USD. Và chỉ trong vũng 10 năm trước khủng hoảng, trị giỏ của cỏi khỏch sạn này đó tăng 8 lần (từ 60 triệu SGD lờn đến 480 triệu SGD).
Hai cơn sốt nhà đất tại Xing-ga-po trong vũng 20 năm qua đó làm thay đổi hoàn toàn bàn cờ kinh tế trong nước. Trước mắt, một số tập đoàn cụng ty từ chỗ vụ danh đó phất lờn nhờ giỏ trị BĐS của họ vụt tăng giỏ và nhờ cỏc ngõn hàng đó khụng ngớt tung tiền cho vay. Thành cụng đến quỏ dễ dàng nờn rất nhiều cụng ty khỏc cũng đó nhảy vào ngành BĐS, từ cỏc ngành kinh doanh xe buýt, đúng tàu bố, dệt may, cho đến lắp rỏp điện tử... mặc dầu đều chưa hề cú tớ kinh nghiệm nào về xõy cất. Và chớnh trong thời gian này nhiều tập đoàn cũng đó bắt đầu bỏ tiền tỳi đầu tư vào cỏc nước trong khu vực.
Những chuyển biến trờn đõy khụng hẳn chỉ riờng ở Xing-ga-po mới cú mà thực sự đó xảy ra rập khuụn tại tất cả cỏc nơi khỏc trong khu vực, từ Thỏi Lan, Ma-lai-xi-a, In-đụ-nờ-xi-a cho tới Hàn Quốc, Hồng Cụng ... Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giỏ trị BĐS đó tạo nờn một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng bath Thỏi Lan vào thỏng 7 năm 1997 chỉ là cỏi ngũi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dõy chuyền tại tất cả cỏc nước trong vựng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chỉ riờng ở Xing-ga-po từ thỏng 7 năm ngoỏi đến nay, tớnh theo nội tệ, giỏ nhà đất đó xuống khoảng 35%. Điều này cú nghĩa khỏch sạn được đưa ra làm thớ dụ ở trờn từ 380 triệu SGD giảm cũn 247 triệu SGD. Và dựa trờn hối suất mới thỡ chỉ cũn 145 triệu USD, mất đi 125 triệu USD, hay giảm giỏ 46% trong một năm. Nếu chỉ một khỏch sạn nhỏ như vậy mà đó mất đi 125 triệu USD, ta cũng đủ tưởng tượng trị giỏ tài sản của cả nền kinh tế Xing-ga-po đó vụt biến mất sẽ khổng lồ đến mức nào. Và nếu Sing-ga-po đó phải mất mỏt như thế thỡ tỡnh hỡnh tại cỏc nước khỏc trong vựng lại cũn bi đỏt đến chừng nào.
Đồng thời ta cũng cú thể đoỏn trước rằng, vấn đề sẽ khụng dừng ở đú mà trong thời gian tới sẽ cú rất nhiều cụng ty buộc phải phỏ sản và tỡnh hỡnh sẽ cũn nguy ngập hơn nhiều.
b3. Trung Quốc:
TQ mở cửa, Chớnh phủ cho phộp cỏc nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất cú thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 122 Đối với cỏc nhà doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS đó trở thành 1 mảng lụi cuốn họ. Trong năm 1991-1995 đầu tư nước ngoài vào
BĐS chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tương ứng với vốn đầu tư nước ngoài
thực tế vào TQ. Được thỳc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tõm đặc biệt của họ là cỏc toà nhà cụng sở, thương mại, cỏc trung tõm thương mại cao cấp và cỏc khu nhà ở cao cấp. Tư tưởng tỡm kiếm lợi nhuận cao cũn bao gồm cỏc nhà đầu tư trong nước bỏ vốn nhiều hơn vào cỏc khỏch sạn sang trọng và cỏc cụng trỡnh giải trớ. Tại 1 số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS hơn 100% vào cỏc năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn khiờm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với cỏc ngành cụng nghiệp khỏc.
Tuy nhiờn, do cơ cấu đầu tư khụng hợp lý vào cụng nghiệp BĐS dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993,
Chớnh phủ đó nắm việc kiểm soỏt nhằm làm bớt căng thẳng sự núng bỏng về
cỏc toà nhà thương mại trờn thị trường BĐS. Nhưng hậu quả của việc đầu tư khụng hợp lý là giỏ đất và giỏ nhà ở ngày càng cao.
Như vậy:
Cú thể núi rằng sự sụp đổ của cơn sốt nhà đất là một trong những nguyờn nhõn chớnh đó đưa đến cuộc khủng hoảng kinh tế trong vựng. Tuy nhiờn để tỡm hiểu quỏ trỡnh, chỳng ta cần phải quay về nhỡn lại căn bản tài chớnh gia đỡnh và đõy là đầu mối của tất cả.
Nếu vớ cấu trỳc của một quốc gia như một kim tự thỏp khổng lồ thỡ cỏi mà ta thường nghe núi đến về những hoạt động tài chớnh, thương mại, kỹ nghệ.. chỉ là phần đỉnh, trong khi đú phần đỏy của kim tự thỏp là tất cả những cỏ nhõn đó gúp phần trong quỏ trỡnh sản xuất và tiờu thụ trong nước. Nếu phần đỏy lung lay thỡ cỏi đỉnh khú cú thể bền vững.
Tại Sing-ga-po, khi trị giỏ cỏc cơ sở thương mại tăng lờn vựn vụt thỡ giỏ nhà cửa tư nhõn cũng đồng thời nhảy vọt.
Cơn sốt nhà đất này đó đưa đến nhiều ảnh hưởng tai hại. Trước mắt, ai ai cũng nghĩ rằng đầu cơ nhà đất là con đường mau nhất để làm giàu cho nờn nhiều người đó bỏ tất cả để đổ xụ vào việc mua bỏn nhà cửa. Tài nguyờn đất nước thay vỡ đổ vào cỏc ngành xõy dựng cơ bản, kỹ thuật, cụng nghệ, nghiờn cứu thỡ lại đổ vào nhà đất quỏ nhiều.
Hậu quả thứ hai là một khi giỏ nhà cửa lờn quỏ cao, người dõn sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ mua nhà. Từ đú, sẽ đưa đến ỏp lực đũi hỏi tăng lương
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 123 khiến giỏ thuờ nhõn cụng trở nờn đắt đỏ. Yếu tố này cựng với việc giỏ thuờ văn