II. Về thị trường BĐS và thị trường BĐS nhà đất:
4.Sự phỏt triển của thị trường bất động sản
Hầu hết ở cỏc quốc gia cú nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hỡnh thành và phỏt triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung húa, tiền tệ húa và tài chớnh húa:
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi. Đú là giai đoạn của tất cả mọi người đều cú thể và tạo lập được nhà của mỡnh. Giai đoạn này, chỉ cần cú một mảnh đất là cú thể hỡnh thành nờn một cỏi nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, cỏc chớnh sỏch về đất đai, cỏc chủ đất và cỏc cơ quan quản lý đất đai là cỏc chủ thể cú một vai trũ quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung húa. Đú là, giai đoạn của cỏc doanh nghiệp xõy dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xõy dựng, khụng phải ai cũng cú thể hỡnh thành và phỏt triển một tũa nhà, một BĐS
lớn, một dự ỏn BĐS. Trong cấp độ này, cỏc chớnh sỏch về xõy dựng và cỏc
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xõy dựng là cỏc chủ thể cú vai trũ quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ húa. Đú là giai đoạn của cỏc ngõn hàng. Lỳc này, do sự bựng nổ của cỏc doanh nghiệp phỏt triển BĐS, do hạn chế và cỏc điều kiện bỏn BĐS, khụng phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phỏt triển BĐS cho tới khi bỏn ra được trờn thị trường. Trong cấp độ này, cỏc ngõn hàng đúng vai trũ quyết định trong việc tham gia vào dự ỏn này hoặc dự ỏn khỏc. Cỏc chớnh sỏch về ngõn hàng, cỏc ngõn hàng và cỏc cơ quan quản lý về ngõn hàng là cỏc chủ thể cú vai trũ quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chớnh húa. Khi quy mụ của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phỏt triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, cỏc ngõn hàng hoặc khụng thờ tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là sẽ đối mặt với cỏc rủi ro. Lỳc này, cỏc ngõn hàng phải tài chớnh húa cỏc khoản cho vay, cỏc khoản thế chấp cũng như cỏc khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng húa cỏc nguồn vốn. Trong cấp độ này, cỏc thể chế tài chớnh, cỏc chớnh sỏch tài chớnh, cỏc tổ chức tài chớnh và cỏc cơ quan quản lý tài chớnh là những chủ thể cú vai trũ quyết định.
Cú thể thấy rằng, khụng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trờn. Cũng khụng nhất thiết cỏc cấp độ phỏt triển thị trường phải cú giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng khụng nhất thiết, cỏc cấp độ phỏt triển của thị trường phải là kết thỳc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khỏc. Cỏc nền kinh tế, nhất là
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 82 cỏc nền kinh tế phỏt triển đó phỏt triển qua cả 4 cấp độ từ rất lõu. Chẳng hạn như ỳc và New Zealand, cỏc tài sản BĐS đó được chứng khoỏn húa với tỷ lệ rất cao. Cỏc nước cú nền kinh tế chuyển đổi đều ỏp dụng chủ yếu là liệu phỏp “sốc”, tức là ỏp dụng đồng loạt tất cả cỏc cơ chế, chớnh sỏch theo chuẩn của cỏc nền kinh tế thị trường nờn hiện nay, thị trường BĐS cũng đó ở cấp độ tài chớnh húa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chớnh húa thị trường BĐS.