1. Cỏc dự ỏn phải lập bỏo cỏo đầu tư xõy dựng. - Cỏc dự ỏn quan trọng cấp quốc gia.
- Cỏc dự ỏn thuộc nhúm A, khụng phõn biệt nguồn vốn, phải lập
bỏo cỏo đầu tư để trỡnh thủ tướng chớnh phủ cho phộp đầu tư.
2. Nội dung lập bỏo cỏo đầu tư xõy dựng cụng trỡnh: gồm 4 nội dung cơ bản.
- Sự cần thiết phải đầu tư xõy dựng cụng trỡnh: Điều kiện thuận lợi và khú khăn, chế độ khai thỏc và sử dụng tài nguyờn quốc gia (nếu cú).
- Dự kiến quy mụ đầu tư: cụng suất, diện tớch xõy dựng, hạng
mục cụng trỡnh bao gồm cả cụng trỡnh chớnh, phụ, và cụng trỡnh phụ trợ. Dự kiến về địa điểm xõy dựng cụng trỡnh và nhu cầu sử dụng đất…
- Phõn tớch lựa chọn sơ bộ cụng nghệ kỹ thuật, điều kiện thiết bị vật tư, nguyờn liệu…, phương ỏn giải phúng mặt bằng, ảnh hưởng của dự ỏn đến mụi trường, phỏp lý..
- Hỡnh thức đầu tư: xỏc định mục tiờu đầu tư, thời hạn thực hiện dự ỏn và phõn kỳ đàu tư (nếu cú).
3. Nội dung lập dự ỏn đầu tư Bất động sản:
Chủ đầu tư phải tổ chức lập dự ỏn để làm rừ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
Nội dung dự ỏn gồm hai phần: Thuyết minh Dự ỏn và Thiết kế cơ sở.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 132 a/ Sự cần thiết và mục tiờu đầu tư:
- Địa vị phỏp lý của chủ đầu tư, tư cỏch phỏp nhõn, chức năng nhiệm vụ, tiềm lực và năng lực hoạt động của chủ đầu tư.
- Địa điểm xõy dựng
- Cỏc điều kiện tự nhiờn kinh tế xó hội của vựng Dự ỏn, làm rừ cỏc tiềm năng, nguồn lực của vựng cần được khai thỏc trong dự ỏn.
- Vị trớ của dự ỏn trong Quy hoạch kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội của ngành, vựng.
- Xỏc định mục tiờu của đầu tư: nờu định tớnh.
- Phõn tớch thị trường sản phẩm - dịch vụ của dự ỏn.
- Xỏc định nhu cầu về thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự ỏn: gồm cả nhu cầu về hiện tại và nhu càu về tương lai.
- Đỏnh giỏ cỏc nguồn đỏp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phẩm dịch vụ của dự ỏn.
-Phõn tớch khả năng cạnh tranh sản phẩm dịch vụ của dự ỏn. - Khả năng hấp thụ thị trường bằng cỏc hoạt động tiếp thị
- Phương ỏn sản phẩm, cơ cấu sản phẩm, đặc điểm quy cỏch, hỡnh thức, chất lượng của sản phẩm.
b/ Quy mụ, diện tớch xõy dựng cụng trỡnh , cỏc hạng mục cụng trỡnh , lựa chon phương ỏn kỹ thuật của cụng trỡnh
c/ Cỏc giải phỏp thực hiện gồm :
+Phương ỏn giải phúng mặt bằng tỏi định cư:
+Phõn tớch cỏc phương ỏn cụng nghệ: tớnh hiện đại, kinh tế, thớch hợp và ảnh hưởng mụi trường….
+ Phương ỏn chuyển giao cụng nghệ, nội dung chuyển giao và phương thức thanh toỏn.
+ Phương ỏn Kiến trỳc xõy dựng, thi cụng xõy lắp.
- Xỏc định phương ỏn bố trớ tổng mặt bằng, và phương ỏn lựa chọn. - Xỏc định tiờu chuẩn cụng nghệ và cỏc giải phỏp kiến trỳc, cỏc phương ỏn kết cấu của hạng mục cụng trỡnh chủ yếu, yờu cầu cụng nghệ..
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 133 - Xõy dựng hạng mục cụng trỡnh bảo vệ mụi trường, xử lý chất thải, bịờn phỏp phũng chữa chỏy và an toàn, điều kiện tổ chức thi cụng, địa bàn cung ứng nguyờn vật liệu, điện, nước, lao động.
+ Phương ỏn khai tỏc dự ỏn và sử dụng lao động + Tiến độ thực hiện dự ỏn, hỡnh thức quản lý dự ỏn
d/ Đỏnh giỏ về tỏc động mụi truờng, phũng chống chỏy nổ, cỏc yờu cầu về an ninh .
e/ Xỏc định tổng mức đầu tư :
+ Tổng mức đầu tư .
+ Phõn tớch xỏc định nguồn vốn đầu tư, cơ cấu cỏc nguồn vốn. + Kế hoạch, chi phớ sản xuất và giỏ thành sản phẩm dịch vụ.
+ Kế hoạch doanh thu hàng năm.
+ Dự trự lợi nhuận hàng năm.
+ Phõn tớch hiệu qủa tài chớnh vỗn đầu tư. + Phương ỏn trả nợ: căn cứ vào nguồn trả nợ + Phõn tớch độ an toàn tài chớnh và điểm hoà vốn. + Phõn tớch rủi ro về tài chớnh và phương ỏn dự phũng.
- Kết luận và kiến nghị những thuận lợi khú khăn và kiến nghị để gúp phần thực thi dự ỏn.
2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự ỏn.
Thiết kế cơ sở của dự ỏn phải thể hiện được cỏc giải phỏp thiết kế chủ yếu, bảo đảm điều kiện để xỏc định tổng mức đầu tư và triển khai cỏc bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và cỏc bản vẽ.
Túm tắt nhiệm vụ thiết kế: 3 nội dung
- Giới thiệu túm tắt quan hệ giữa cụng trỡnh với quy hoạch xõy dựng tại khu vực với quy hoạch ngành, quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội.
- Cỏc số liệu về điều kiện tự nhiờn: tải trọng và tỏc động.
- Danh mục cỏc tiờu chuẩn được ỏp dụng được ỏp dụng trong
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 134
2.2. Thuyết minh cụng nghệ.
- Phương ỏn cụng nghệ và sơ đồ cụng nghệ.
- Danh mục thiết bị cụng nghệ với cỏc thụng số kỹ thuật chủ yếu liờn quan.
2.3 Thuyết minh xõy dựng:
- Túm tắt điều kiện tổng mặt bằng: cao độ tọa độ xõy dựng. - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và cỏc điểm nối với đường xỏ.
- Diện tớch sử dụng đất, diện tớch xõy dựng, cõy xanh, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền.
- Nếu cụng trỡnh xõy dựng theo tuyến: Đường sắt, đường bộ…
cần nờu đặc điểm tuyến cụng trỡnh, cao độ và toạ độ, phương ỏn giải quyết trở ngại chớnh, hành lang bảo vệ tuyến.
- Liờn hệ giữa cụng trỡnh với khu vực, cỏc giải phỏp phự hợp với mụi trường, khớ hậu, văn hoỏ..
- Túm tắt về đặc điểm địa chất cụng trỡnh, phương ỏn gia cố nền múng, kết cấu chịu lực chớnh, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật cụng trỡnh, san nền đào lấp đất.
- Dự tớnh khối lượng cỏc cụng trỡnh xõy dựng thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xay dựng cụng trỡnh.
2.4. Cỏc bản vẽ thiết kế cơ sở
- Bản vẽ cụng nghệ: thể hiện được dõy chuyền sưo đồ cụng nghệ
với cỏc thụng số.
- Bản vẽ xõy dựng: Cỏc giải phỏp về tổng thể mặt bằng, kiến trỳc kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng, kỹ thuật cụng trỡnh với kớch thước khối lượng chủ yếu, cỏc mốc giới, toạ độ và độ cao cao độ.
- Bản vẽ sử dụng hệ thống phũng chỏy chỏy nổ.
Trờn đõy là nội dung thực hiện dự ỏn. Tuy nhiờn cần lưu ý với dự ỏn nhà ở
thỡ nội dung dự ỏn phải theo quy định của Luật Nhà ở gồm 18 nội dung: 1.Sự cần thiết và cơ sở phỏp lý của dự ỏn
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 135 3. Cơ sở lựa chọn địa điểm dự ỏn
4. Tỡnh hỡnh thực trạng khu vực dự ỏn
5. Giải phỏp quy hoạch chi tiết xõy dựng tỷ lệ 1/500 của khu đất dự ỏn 6. Cơ cấu cụ thể của cỏc loại nhà ở, cỏc loại cụng trỡnh khỏc trong dự ỏn 7. Giải phỏp ứng dụng cụng nghệ xõy dựng, quy chuẩn, tiờu chuẩn xõy dựng ỏp dụng đối với dự ỏn.
8. Phương ỏn bồi thường, giải phúng mặt bằng và bố trớ tỏi định cư. 9. Cỏc giải phỏp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thụng, cấp điện, cấp - thoỏt nước, thụng tin liờn lạc..).
10. Cỏc cơ chế được ỏp dụng đối với dự ỏn 11. Thời gian, tiến độ thực hiện dự ỏn.
12. Xỏc định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hỡnh thức huy động vốn đầu tư. 13. Phương ỏn tiờu thụ sản phẩm
14. Phõn tớch cỏc chỉ tiờu tài chớnh và khả năng thu hồi vốn. 15. Đỏnh giỏ hiệu quả đầu tư (hiệu quả kinh tế, xú hội của dự ỏn). 16. Đỏnh giỏ tỏc động mụi trường
17. Phương ỏn tổ chức quản lý, khai thỏc, vận hành dự ỏn sau đầu tư; 18. Kết luận và kiến nghị.
Với dự ỏn khu đụ thị mới thỡ nội dung phải thực hiện theo quy định của Nghị định 02/2006/NĐ-CP cụ thể gồm 17 nội dung:
1. Sự cần thiết và cơ sở phỏp lý của dự ỏn. 2. Xỏc định hỡnh thức đầu tư và chủ đầu tư.
3. Xỏc định diện tớch, ranh giới mặt bằng, phương ỏn giải phúng mặt bằng, 4. Quy hoạch chi tiết xõy dựng khu đụ thị mới tỷ lệ 1/500.
5. Xỏc định quy mụ, nội dung dự ỏn; hỡnh thức đầu tư.
6. Thiết kế cơ sở bao gồm: thiết kế cơ sở hệ thống cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật của dự ỏn, thiết kế cơ sở cỏc cụng trỡnh của dự ỏn thành phần giai đoạn đầu.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 136 8. Giải trỡnh kinh tế kỹ thuật đầu tư; tổng mức đầu tư
9. Điều lệ quản lý thực hiện dự ỏn khu đụ thị mới theo quy định tại Điều 16 của Quy chế này.
10. Phương ỏn tổ chức thực hiện cỏc dịch vụ cụng ớch và dịch vụ đụ thị khỏc 11. Năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư
12. Phương thức thực hiện: Hỡnh thức quản lý dự ỏn;Phõn kỳ đầu tư và biện phỏp tổ chức thực hiện.
13. Yờu cầu đối với Nhà nước khi dự ỏn được thực hiện: hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, trụ sở cơ quan hành chớnh và hạ tầng xó hội..
15. Xỏc định nhiệm vụ, trỏch nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự ỏn 16. Cỏc đề xuất về hỗ trợ và ưu đói cho dự ỏn.
17. Đề xuất về quản lý hành chớnh, đơn vị hành chớnh mới.
3. Xin phộp xõy dựng
"1. Trước khi khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh, chủ đầu tư phải cú giấy phộp xõy dựng, kể cả cụng trỡnh đó được cơ quan cú thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, trừ trường hợp xõy dựng cỏc cụng trỡnh sau đõy:
a) Cụng trỡnh thuộc bớ mật Nhà nước, cụng trỡnh xõy dựng theo lệnh khẩn cấp, cụng trỡnh tạm phục vụ xõy dựng cụng trỡnh chớnh;
b) Cụng trỡnh xõy dựng theo tuyến khụng đi qua đụ thị nhưng phự hợp với quy hoạch xõy dựng được duyệt, cụng trỡnh thuộc dự ỏn đầu tư xõy dựng đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt;
c) Cụng trỡnh xõy dựng thuộc dự ỏn khu đụ thị, khu cụng nghiệp, khu nhà ở cú quy hoạch chi tiết xõy dựng tỷ lệ 1/500 đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt;
d) Cỏc cụng trỡnh sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bờn trong khụng làm thay đổi kiến trỳc, kết cấu chịu lực và an toàn của cụng trỡnh;
đ) Cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật quy mụ nhỏ thuộc cỏc xó vựng sõu, vựng xa; e) Nhà ở riờng lẻ tại vựng sõu, vựng xa khụng thuộc đụ thị, khụng thuộc điểm dõn cư tập trung; nhà ở riờng lẻ tại cỏc điểm dõn cư nụng thụn chưa cú quy hoạch xõy dựng được duyệt."
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 137
4. Thẩm định dự ỏn
4.1. Người quyết định đầu tư cú trỏch nhiệm tổ chức thẩm định dự ỏn trước khi phờ duyệt. Đầu mối thẩm định dự ỏn là đơn vị chuyờn mụn trực thuộc người quyết định đầu tư. Đơn vị đầu mối thẩm định dự ỏn cú trỏch nhiệm gửi hồ sơ dự ỏn lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan cú thẩm quyền quy định tại khoản 6 Điều này và lấy ý kiến cỏc cơ quan liờn quan để thẩm định dự ỏn.
4.2. Thủ tướng Chớnh phủ thành lập Hội đồng thẩm định nhà nước về cỏc dự ỏn đầu tư để tổ chức thẩm định dự ỏn do Thủ tướng Chớnh phủ quyết định đầu tư và dự ỏn khỏc nếu thấy cần thiết.
4.3. Đối với dự ỏn sử dụng vốn ngõn sỏch nhà nước:
a) Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự ỏn do mỡnh quyết định đầu tư. Đầu mối tổ chức thẩm định dự ỏn là đơn vị chuyờn mụn trực thuộc người quyết định đầu tư;
b) ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự ỏn do mỡnh quyết định đầu tư. Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự ỏn.
Ủy ban nhõn dõn cấp huyện, cấp xó tổ chức thẩm định dự ỏn do mỡnh quyết định đầu tư. Đầu mối thẩm định dự ỏn là đơn vị cú chức năng quản lý kế hoạch ngõn sỏch trực thuộc người quyết định đầu tư.
4.4. Đối với dự ỏn khỏc thỡ người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự ỏn.
Tuy nhiờn theo quy định của Luật Nhà ở thỡ đối với tất cả cỏc dự ỏn nhà ở khụng phõn biệt quy mụ đều do UBND cấp tỉnh Phờ duyệt Dự ỏn nhà ở trước khi được phờ duyệt phải được cơ quan quản lý nhà ở của cấp cú thẩm quyền phờ duyệt thẩm định. (K4-Đ8-NĐ90/2006/NĐ-CP).
Và với dự ỏn khu đụ thị mới thỡ Dự ỏn khu đụ thị mới thuộc mọi nguồn vốn cú quy mụ sử dụng đất từ 200 ha trở lờn do ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh thẩm định và trỡnh Thủ tướng Chớnh phủ xem xột, cho phộp đầu tư. Thời hạn thẩm định dự ỏn là 60 ngày làm việc và xem xột, cho phộp đầu tư là 30 ngày làm việc.
• 2. ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cho phộp đầu tư dự ỏn khu đụ thị mới trong phạm vi địa giới hành chớnh do mỡnh quản lý, trừ cỏc dự ỏn được quy định tại khoản 1 Điều này.
Cụng ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 138 UBND cấp tỉnh giao cho sở Xõy dựng là cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự ỏn
(trường hợp khụng thành lập Ban quản lý phỏt triển KĐTM).