- Giá trị tài sản bảo đảm khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện
8. Một số hợp đồng dân sự thông dụng
8.7. H.7 mượn tài sản phải chịu rủH.7 mượnCQSDĐ là một trong hai hợp đồng
dân sự thông dụng mới được quy định trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005. Quy định đối với HQSDĐ làCQSDĐ bắt đầu từ Điều 500 đến Điều 503 BLDS năm 2015. Thực chất nội dung quy định về HQSDĐ bắCQSDĐ là các quy định chung dành cho các hợp đồng cụ thể có đối tượng là quyền sử dụng đất. BLDS năm 2015 quy định về HQSDĐ làCQSDĐ với các nội dung sau:
(i) Phạm vi các hợp đồng cụ thể thuộc nhóm Hợp đồng CQSDĐ
Theo Điều 500 BLDS năm 2015, Hợp đồng CQSDĐ thực chất là tập hợp các hợp đồng cụ thể có đối tượng là quyền sử dụng đất gồm: hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại, hợp đồng tặng cho, hợp đồng thế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia. Các hợp đồng này được hình thành trên cơ sở thỏa thuận của các bên chủ thể và phải làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của các bên.
Khoản 2 Điều 501 BLDS năm 2015 đặt ra yêu cầu đối với nội dung Hợp đồng CQSDĐ. Theo đó, nội dung Hợp đồng CQSDĐ không được trái mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.
(iii) Luật áp dụng đối với Hợp đồng CQSDĐ
Hợp đồng CQSDĐ phải tuân thủ theo các quy định chung dành cho hợp đồng dân sự. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt “đất đai” nên Hợp đồng CQSDĐ phải tuân thủ các quy định của Luật đất đai về tài sản này (quy định tại Khoản 1 Điều 501 BLDS năm 2015).
(iv) Hình thức, thủ tục thực hiện Hợp đồng CQSDĐ
- Hình thức của Hợp đồng CQSDĐ: Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, hình thức của Hợp đồng CQSDĐ phải lập bằng văn bản và có hình thức phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và các luật khác có liên quan. Quy định của BLDS năm 2015 đã quy định thống nhất, tập trung hình thức Hợp đồng CQSDĐ. Trước khi BLDS năm 2015 được ban hành, BLDS năm 2005 cũng như các văn bản khác có liên quan đều ghi nhận hình thức văn bản có công chứng chứng thực đối với hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật quy định riêng biệt.
- Thủ tục thực hiện Hợp đồng CQSDĐ: BLDS năm 2015 quy định nguyên tắc buộc các bên chủ thể tham gia xác lập, thực hiện Hợp đồng CQSDĐ phải tuân thủ trình tự, thủ tục của pháp luật đất đai và các quy định khác có liên quan.
(v) Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Điều 503 BLDS năm 2015 quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sở hữu là thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, cần làm rõ thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng CQSDĐ với thời điểm có
hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng CQSDĐ là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực đối với hợp đồng. Thời điểm chuyển quyền sử dụng dất (chính là thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất) phải là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.