Tỷ lệ nợ xấu so với tổng dư nợ cho vay BĐS
3.58% 1.73% 0.94% 9.42% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00%
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Tỷ lệ nợ xấu so với tổng dư nợ cho vay BĐS
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Một số chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng lo ngại đây chỉ là con số trong báo cáo, trên thực tế cĩ thể cao hơn nhiều vì cịn khơng ít ngân hàng cĩ khả năng che dấu con số thực của mình bằng những thủ thuật kế tốn. Theo dự đốn cĩ thể tỷ lệ nợ xấu thực tế lên đến 15%. Tác giả đồng ý với nhận định này bởi vì vấn đề minh bạch và cơng khai hĩa thơng tin của Việt Nam cần được đẩy mạnh hơn nữa để cĩ thể tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Lo ngại cho tình trạng chất lượng tín dụng, Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã cĩ văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo tình hình phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng rủi ro tín dụng theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước.Theo đĩ, yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường thực hiện phân loại nợ, đánh giá chất lượng tín dụng, tích cực thu thập thơng tin, chủ động đánh giá và thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc phân loại các khoản nợ vào nhĩm nợ cao hơn quy định.
Về cơ cấu nợ ngắn hạn, trung dài và dài hạn trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản như sau:
Hình 2.10. Dư nợ cho vay bất động sản phân theo thời gian (ĐVT: tỷ VNĐ)
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5. 2009
Trung hạn + Dài hạn Ngắn hạn
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Nhìn vào Hình 2.10 ta cĩ thể dễ dàng nhận thấy tỷ trọng nợ trung và dài hạn trong tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm rất cao. Đây cũng là đặc trưng của loại hình tín dụng này. Năm 2007 chiếm 69.80%, năm 2008 chiếm 75.70% và tính đến tháng 5 năm 2009 là 77.01%. Nguyên tắc các ngân hàng phải dùng nguồn vốn dài hạn cho vay trong dài hạn để tránh rủi ro thanh khoản. Tuy nhiên thực tế lại hết sức khĩ khăn cho các nhà cung cấp tín dụng trong việc huy động những nguồn vốn dài hạn như trái phiếu, tiền gửi tiết kiệm dài hạn… Do đĩ, khơng ít ngân hàng đã sử dụng nguồn
vốn ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay dài hạn. Đương nhiên điều này chỉ được Ngân hàng nhà nước kiến nghị ở một tỉ lệ khá khiêm tốn. Việc giải quyết vấn đề này là bài tốn hĩc búa cho các nhà quản trị ngân hàng, nếu khơng cân nhắc sàng lọc kỹ khách hàng, chạy theo thị trường hoặc quá chú trọng đến số dư sẽ đẩy cao nguy cơ bong bĩng như vừa xảy ra trong năm 2007.
Để thấy rõ cơ cấu từng loại hình cho vay cụ thể trong tổng dư nợ cho vay bất động sản ta cĩ thể xem xét số liệu ở bảng 2.5 dưới đây:
Bảng 2.5. Dư nợ tín dụng bất động sản phân theo nhu cầu vốn vay (ĐVT: tỷ VNĐ)
Năm 2007 Năm 2008 Tháng 5. 2009
Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng
Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 5.750 9,39% 9.855,63 15,3% 7.142,56 10,67%
Xây dựng văn phịng cho thuê 5.350 8,73% 6.654,84 10,55% 8.655,92 12,93%
Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 24.141 39,41% 18.848,28 29,89% 19.014,58 28,41%
Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ SXKD 3.208 5,24% 6.518,97 10,34% 6.785,42 10,14%
Xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất 1.891 3,09% 1.524,43 2,42% 1.219,36 1,82%
Xây dựng khu đơ thị 5.103 8,33% 6.029,57 9,56% 5.505,39 8,23%
Xây dựng và kinh doanh TTTM, chợ, cửa hàng 896 1,46% 1.546,11 2,45% 3.320,75 4,96%
Cho vay mua quyền sử dụng đất 6.135 10,02% 5.905,8 9,36% 4.583,52 6,85%
Cho vay bất động sản khác 8.747 14,28% 6.181,11 9,80% 10.701,15 15,99%
Tổng dư nợ cho vay bất động sản 61.252 100,00% 63.064,77 100,00% 66.928,65 100,00%
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
Từ bảng trên cho thấy trong thời gian gần đây, lĩnh vực cho vay sửa chữa, mua nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất trong cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, điều này hồn tồn phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước cũng như với địa bàn TP.HCM - được xem là địa bàn thu hút nhiều lao động và dân nhập cư đến sống và làm việc. Tỷ trọng cho vay sửa chữa, mua nhà cửa trong tổng cho vay bất động sản của địa bàn trung bình trong giai đoạn 2007-2009 là 33%. Về mặt lý thuyết lĩnh
chứng về khả năng trả nợ. Tuy nhiên chúng ta cũng khơng thể quá chủ quan bởi thực chất khơng ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lơ, nền nhà hoặc suất nhà trong dự án… để đầu cơ kiếm lời.
Đối với lĩnh vực cho vay xây dựng nhà để bán, cĩ tốc độ tăng trưởng mạnh nhất trong năm 2008: 15,3%. Năm 2009 tỷ lệ này giảm xuống cịn 10,67%. Tuy chiếm tỷ trọng khơng quá cao nhưng trong thời gian vừa qua lĩnh vực này được xem là lĩnh vực cho vay cĩ nhiều rủi ro nhất trong cơ cấu cho vay bất động sản. Bởi vì hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản được ngân hàng cho vay trong thời gian trung và dài hạn từ 2 năm đến 15 năm hoặc hơn. Nhưng theo quy định của hợp đồng, người vay phải trả gĩp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng 1 lần. Nguồn trả nợ thì bao gồm cả thu nhập thường xuyên và khơng thường xuyên như lương, lợi nhuận trong kinh doanh, tiền cho thuê nhà… nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi nhưng hầu hết giá bán đã giảm, thậm chí khĩ bán được. Nếu khách hàng khơng trả được nợ thì ngân hàng cho vay phải xiết nợ nhà đất của tài sản đảm bảo tiền vay. Nhiều khả năng các ngân hàng phải phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Điều này cĩ khả năng đẩy cung nhà đất tăng, cầu lại ít, giá giảm. Đây là hiệu ứng của thị trường bất động sản, cĩ thể liên hệ phần nào tình trạng tương tự với cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ hiện nay. Trước tình hình như vậy, các ngân hàng nên hết sức cân nhắc khi cho vay lĩnh vực này. Bên cạnh đĩ, cho vay xây dựng văn phịng cho thuê tăng đều đặn qua các năm. Vào thời điểm năm 2008, nhu cầu thuê văn phịng đang tăng mạnh, cung khơng đủ cầu tại TP.HCM, dẫn đến việc cĩ nhiều dự án phát triển và kinh doanh cao ốc văn phịng, đã làm tăng nhu cầu vốn vay xây dựng văn phịng cho thuê.
Lĩnh vực cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng sản xuất kinh doanh cĩ tỷ trọng đứng thứ ba trong cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản. Đến tháng 5.2009 tỷ lệ này là 10.14%. Các lĩnh vực cịn lại chiếm tỷ lệ tương đối và ổn định trong thời gian qua, được đánh giá tương đối an tồn hơn. Thiết nghĩ, các ngân hàng nên chú trọng xây dựng chiến
lược tín dụng cho riêng mình theo chiều hướng đa dạng hĩa các danh mục đầu tư để hạn chế tối thiểu rủi ro cĩ thể cĩ.
2.2.3. Nguy cơ tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Hồ Chí Minh NHTM tại TP. Hồ Chí Minh
Sau giai đoạn phát triển ổn định của những năm đầu 2000, những năm gần đây nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đối diện với những tình huống vơ cùng khĩ khăn. Mở đầu là sự trỗi dậy bất ngờ của thị trường chứng khốn năm 2007, thặng dư từ thị trường này đã làm bùng phát cho đợt lạm phát vượt tầm kiểm sốt của Chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến động… Chính phủ đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, thắt chặt tiền tệ, ổn định tỷ giá… làm đĩng băng thị trường bất động sản và rơi tự do đối với thị trường chứng khốn. Năm 2008 đầy khĩ khăn thách thức cho ngành ngân hàng bởi việc thực thi chính sách của Nhà nước. Một trong những nguy cơ mà các ngân hàng thương mại đang phải đối diện là giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân năm 2007 khi các ngân hàng chạy đua tăng trưởng lấy dư nợ, lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh. Nhận định về rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh như sau:
Rủi ro thị trường: Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản rất cao khi cĩ biến
động về chính sách và thị trường. Khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng khĩ khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt tín dụng. Giá hàng hĩa bất động sản sụt giảm mạnh ở sản phẩm đất dự án, căn hộ; các sản phẩm khác cũng giảm đáng kể nhưng vẫn khơng cĩ người mua. Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh bất động sản là thiếu thơng tin về thị trường bất động sản. Trước tình hình thị trường bất động sản của Việt Nam thiếu tính ổn định như hiện nay và hệ thống thơng tin cịn khá hạn chế với độ tin cậy là rất thấp, thì rủi ro do thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường bất
động sản, rủi ro do thiếu thơng tin chắc chắn sẽ tạo ra hiệu ứng đơ-mi-nơ ảnh hưởng đến nền kinh tế, thị trường tài chính và cụ thể là hoạt động tín dụng của các ngân hàng là khơng thể tránh khỏi.
Rủi ro về lãi suất: Do đặc thù của các khoản cho vay bất động sản thường cĩ
thời gian dài (đến 30 năm) với mức lãi suất điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm 1 lần, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (chiếm 80% vốn huy động). Như vậy với tình hình lãi suất biến động nhanh, lãi suất huy động tăng trong khi chưa đến thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng vay, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất.
Rủi ro thanh khoản: Nguồn vốn của các ngân hàng trên địa bàn chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, chiếm đến 80% trong tổng nguồn vốn huy động của các ngân hàng, trong khi đặc thù của các khoản vay bất động sản lại cĩ thời gian trung, dài hạn. Vì vậy khi cĩ sự biến động mạnh của nền kinh tế, của thị trường tài chính các ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản. Thực tế trong những tháng đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, các ngân hàng thương mại đã bộc lộ điểm yếu đĩ là tính cân đối, an toàn trong tài sản của một số ngân hàng chưa bảo đảm.
Rủi ro từ cơng tác định giá tài sản bảo đảm nợ vay, giá trị tài sản thế chấp cĩ
nguy cơ thấp hơn khoản vay từ ngân hàng: Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản là yếu tố quan trọng trong cho vay bất động sản. Sự đánh giá này phải tuân thủ theo tiêu chuẩn của ngành và của Nhà nước. Tuy nhiên trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam trong tình trạng sốt giá ảo ở một số khu vực, địa bàn mà thành phố Hồ Chí Minh là tâm điểm. Vì vậy nếu căn cứ vào giá cả thị trường của tài sản tại thời điểm thị trường đang sốt để xác định giá trị cho vay thì nguy cơ các ngân hàng phải gánh chịu rủi ro nặng nề về việc giảm giá trị của tài sản thế chấp nếu phải thực hiện xử lý tài sản để thu hồi nợ khi thị trường tuột dốc và đĩng băng.
Rủi ro trong cơng tác thu hồi nợ: Trong giai đoạn “sốt” của thị trường bất động
sản, lượng khách hàng đổ xơ đi mua nhà đất mà trong đĩ cĩ một phần vốn do ngân hàng tài trợ. Đồng thời các ngân hàng cũng tỏ ra dễ dãi hơn trong việc xem xét các điều kiện cho vay cả đối với người mua nhà và cả chủ đầu tư dự án. Trong tình hình kinh tế xã hội cĩ những biến động, khi lãi suất tiền vay tăng và thị trường bất động sản bắt đầu hạ giá, những người đầu cơ vào thị trường địa ốc bằng vốn vay ngân hàng đang đứng trước khả năng vỡ nợ cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng trong tương lai và tình hình xấu nhất cĩ thể xảy ra đĩ là xử lý tài sản để thu hồi nợ sẽ phát sinh hàng loạt nếu thị trường tiếp tục đĩng băng và khơng cĩ dấu hiệu khởi sắc trở lại.
Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đĩng băng trong thời gian vừa
qua đã ảnh hưởng xấu đáng kể đến nền kinh tế nĩi chung và hoạt động ngân hàng nĩi riêng. Nhiều nhà phân tích lo ngại nợ xấu tăng cao do những rủi ro trên thị trường bất động sản, đe dọa sự an toàn của các ngân hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức tỷ lệ nợ xấu là khơng cao nhưng thực tế (nợ xấu thực chất) thì khá cao và cĩ chiều hướng gia tăng. Thể hiện ở chỗ sau những tháng đầu năm 2008 giá bất động sản sụt giảm mạnh, bất động sản mất tính thanh khoản ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng. Cuối năm 2008, Ngân hàng Nhà nước luơn cĩ văn bản yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo về tình hình cho vay bất động sản. Đồng thời, thành lập nhiều đồn thanh tra chất lượng tín dụng tại các ngân hàng thương mại trong đĩ tập trung thanh tra đối với cho vay bất động sản.
Rủi ro từ đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng: Trong điều kiện tăng
trưởng tín dụng nĩng thì việc xảy ra tình trạng “cị” tín dụng câu kết với cán bộ ngân hàng làm giả hồ sơ vay, vay đảo nợ, vay “ké” là khơng thể tránh khỏi.
Ngồi ra, việc đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên thơng thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về bất động sản là yếu tố cần thiết của các ngân hàng trong cho vay bất động sản. Tuy nhiên hiện nay, nhìn chung các ngân hàng trên địa bàn
rơi vào tình trạng chung là thiếu hụt đội ngũ cán bộ giỏi chuyên mơn, giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay bất động sản, hạn chế thơng tin về thị trường, về khách hàng, khả năng phân tích, dự báo và quản lý rủi ro của các ngân hàng cịn cĩ hạn nên các ngân hàng sẽ gặp khĩ khăn trong việc xác định và hạn chế rủi ro.
2.3. Thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh
2.3.1. Thực trạng thị trường bất động sản trong thời gian qua tại TP.HCM
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một con sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chĩng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, khơng chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp cĩ thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành cơng liên tục tăng lên.