tại TP Hồ Chí Minh
3.1. Quan điểm về hoạt động tín dụng bất động sản
3.1.1. Xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo hiệu quả cho hệ thống NHTM thống NHTM
Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm 2009 mà các ngân hàng cổ phần đã cơng bố, Techcombank là ngân hàng cĩ lợi nhuận 6 tháng lớn nhất với 1.031 tỷ đồng (trong đĩ 50% từ hoạt động tín dụng). Lợi nhuận ước tính của ACB 1.200 tỷ đồng (trong đĩ khoảng 50% từ hoạt động tín dụng). Ngân hàng Liên Việt 340 tỷ đồng (trong đĩ 30% từ hoạt động tín dụng). Tại nhiều ngân hàng cổ phần khác, nguồn thu từ hoạt động tín dụng vẫn chiếm từ 80% trở lên. Như vậy, hoạt động tín dụng (trong đĩ cĩ tín dụng bất động sản) chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng lợi nhuận của ngành ngân hàng. Do đĩ, việc xây dựng chiến lược cho hoạt động tín dụng nĩi chung và tín dụng bất động sản nĩi riêng nhằm đảm bảo hiệu quả cho hoạt động ngân hàng là yêu cầu bức thiết đối với các nhà quản trị ngân hàng.
Hiện nay hầu hết các ngân hàng đều khơng cĩ chiến lược riêng cho hoạt động của mình ngoại trừ những ngân hàng lớn cĩ cơng ty kinh doanh bất động sản trực thuộc. Việc khách hàng cá nhân cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở hoặc nhà đầu tư muốn vay cũng gặp phải những khĩ khăn nhất định. Hầu hết các ngân hàng cho vay theo tín hiệu
của thị trường và các mối quan hệ thân thuộc với những khách hàng lớn. Theo tác giả, việc cho vay theo tín hiệu lên xuống của thị trường là chưa thật khả thi, chưa khai thác hết tiềm năng bởi thị trường bất động sản của Việt Nam vốn non kém và khơng ổn định. Các ngân hàng nên khai thác thị trường tiềm năng ở mảng khách hàng cĩ nguồn thu nhập ổn định, những dự án bất động sản được đánh giá là tốt… Việc xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản cho mỗi thời điểm trong dài hạn sẽ giúp các ngân hàng luơn luơn hoạt động hiệu quả và an tồn.
3.1.2. Đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
Theo nghiên cứu của các chuyên gia bất động sản, ước tính nguồn vốn toàn hệ thống ngân hàng thương mại dành cho phát triển dự án nhà ở mới vào khoảng 60.000 tỷ đồng, chưa đáp ứng được 30% nhu cầu vốn phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các thành phố khác5. Thực tế, phần lớn các cơng ty kinh doanh bất động sản thực hiện dự án dựa vào hai nguồn vốn là tiền ứng trước của người mua bất động sản và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Hiện nay, cả hai nguồn này đều khĩ khăn. Ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Vấn đề đặt ra là phải làm sao để huy động được vốn trung và dài hạn trong khi thị trường vốn của chúng ta cịn quá ít cơng cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Bên cạnh đĩ, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang gặp khĩ khăn bởi quy định hạn chế huy động vốn khi mới bắt đầu triển khai dự án. Vì vậy, cần khai thơng kênh dẫn vốn giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản bằng các biện pháp tăng nguồn cung ứng vốn dài hạn cho thị trường bất động sản mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả sử dụng vốn, khơng gây rủi ro cho hệ thống và gia tăng lạm phát. Kênh huy động vốn dài hạn khá hiệu quả đĩ là phát hành trái phiếu, huy động nguồn vốn đầu
5
Phát triển thị trường nhà ở Việt Nam: 3 nan đề và 3 giải pháp, Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng (NXB Trẻ), Th.S Đoàn Hùng Nam - Th.S Đinh Thế Hiển, thành viên Hội đồng chuyên ngành tạp chí Bất động sản -
tư trực tiếp nước ngồi… cần được các ngân hàng quan tâm thực hiện xem như là giải pháp tối ưu cho mình.
3.1.3. Ổn định và phát triển nền kinh tế
Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, các thị trường mới như thị trường chứng khốn, thị trường bất động sản vẫn chưa ổn định, đang trong quá trình hồn thiện và phát triển. Do đĩ, nguồn vốn cung ứng cho các thị trường này là điều hết sức quan trọng. Như đã đề cập ở trên, hiện nay nguồn cung ứng vốn cho thị trường bất động sản của Việt Nam chủ yếu là qua hệ thống ngân hàng thương mại, và nguồn này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường. Vấn đề đặt ra đối với các nhà chính sách quốc gia cũng như các nhà quản trị ngân hàng là cần cĩ những sách lược, chiến lược về nguồn vốn đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường nhưng cũng đồng thời chú trọng đến mục tiêu ổn định và phát triển nền kinh tế. Thể hiện ở chỗ nguồn cung vốn qua kênh tín dụng đủ mạnh, ổn định khơng cĩ hiện tượng tín dụng dưới chuẩn, khơng gây ra “bong bĩng” bất động sản… Bài học lớn nhất vừa qua đĩ là cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu mà khởi nguồn là cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản của Mỹ. Cả thế giới đã lỗ 503,5 tỷ USD trong đĩ Mỹ lỗ 252,8 tỷ USD, khu vực châu Âu lỗ 228 tỷ USD, khu vực châu Á lỗ 22,7 tỷ USD. Đĩ là những khoản lỗ liên quan đến cho vay dưới chuẩn ở Mỹ, bên cạnh đĩ phải kể đến hàng triệu người trên thế giới phải rơi vào cảnh thất nghiệp gây ra những tổn thất nặng nề về mặt xã hội khĩ cĩ thể tính bằng con số. Chính vì vậy, trong chính sách phát triển hoạt động tín dụng bất động sản, các ngân hàng ngồi việc tính đến yếu tố hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đồng thời mục tiêu ổn định và phát triển kinh tế quốc gia cũng hết sức được chú trọng.