1.3. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.3.3. Thị trường bất động sản và vai trị thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thơng qua cơ chế giá. Tuy
nhiên bất động sản khác với các hàng hĩa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đĩ, thị trường bất động sản hoàn chỉnh khơng chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà cịn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
Tĩm lại thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước cĩ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng vốn hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vịng 30 năm qua.
Bất động sản cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nĩ cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp.
Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động.
Đây là nội dung cĩ tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia cĩ giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS cĩ đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đĩ một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đĩ phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đĩng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng cĩ hiệu quả tài sản quý giá.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hĩa thì tỷ lệ đơ thị hĩa thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đơ thị hĩa ở nước ta là vấn đề lớn và cĩ tầm quan trọng đặc biệt. Nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi cĩ chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đơ thị phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ gĩp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Thị trường bất động sản cĩ quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ cĩ khả năng thúc đẩy các ngành cĩ liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ cĩ tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đĩ tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách cĩ liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ
đồng/năm mặc dù tỷ lệ này chỉ chiếm gần 30% các giao dịch, cịn trên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (cĩ đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đĩng gĩp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đơ thị đến nơng thơn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sơi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trị quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.