tại TP Hồ Chí Minh
2.4. Khảo sát mối quan hệ giữa tín dụng bất động sản
Qua những phân tích chi tiết số liệu về diễn biến tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản ở phần trên ta cĩ thể nhận xét rằng sự phát triển nĩng của thị trường bất động sản cĩ liên quan đến việc cấp tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng và ngược lại.
Năm 2007 tín dụng bất động sản tăng mạnh, tổng dư nợ 61.252 tỷ đồng, gấp 2.4 lần so với con số 25549,22 tỷ đồng của năm 2006, chiếm 15.07% tổng dư nợ và vay dài hạn là chủ yếu chiếm 68.90%. Trong cơ cấu cho vay bất động sản, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán và mua quyền sử dụng đất 11.885 tỷ đồng chiếm 20%, chỉ sau cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở là 39,41%; cho vay xây dựng khu đơ thị, văn phịng cho thuê 17%; cho vay xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh chỉ hơn 5%; cho vay xây dựng trung tâm thương mại chỉ 1.46%... Rõ ràng cho vay bất động sản tập trung vào phục vụ việc cung cấp nguồn cung cho thị trường bất động sản hơn là cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, trong khi đĩ năm 2008 các tỷ lệ này theo xu hướng ngược lại (Bảng 2.5). Như một hệ quả tất yếu, việc tăng trưởng “chĩng mặt” của tín dụng bất động sản cũng là sự gia tăng tương ứng tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Đến cuối năm 2008, tỷ lệ nợ xấu là 9.42% trong khi cuối năm 2007 chỉ 0.94% . Trên thực tế nợ xấu cĩ thể cao hơn nhiều vì cĩ trình trạng đảo nợ, gán nợ hoặc các ngân hàng sử dụng thủ thuật kế tốn để nhằm che dấu con số thực của mình.
Cùng với sự tăng trưởng tín dụng năm 2007 thị trường bất động sản bùng nổ và phát triển nĩng nhất từ trước đến nay, lượng bất động sản được đầu tư xây dựng, giao dịch tăng lên nhiều về số lượng và giá cả. Đặc biệt là sản phẩm căn hộ trung, cao cấp và nền đất dự án giá tăng lên từ 3-4 lần so với năm 2006 (Bảng 2.6). Theo số liệu được cung cấp bởi Sở Tài nguyên và Mơi trường TP.HCM, năm 2007 cĩ 111.899 hồ sơ đăng bộ chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tăng 193% so với năm 2006; số
hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo là 181.097 tăng 143%. Năm 2007 số lượng căn hộ đã bán là 12.849 căn, tăng 136% so với năm 2006 (Bảng 2.7).
Đến cuối tháng 2 năm 2008, trước tình hình “bong bĩng” bất động sản bị đẩy lên quá mức, lạm phát bùng nổ và tăng cao, Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, buộc các ngân hàng phải áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản đã khiến thị trường địa ốc bị rung động và phản ứng lại bằng đợt giảm giá nhỏ giọt 5-10%. Từ tháng 3 đến tháng 5, sự suy giảm của thị trường lan ra trên diện rộng, tỷ lệ mất giá trung bình 20-50%. Trong các tháng 6-10, nhà đất tiếp đà rơi vào khủng hoảng và giảm sâu hơn nữa. Đây là lúc nhiều dự án bị mất giá đến 60- 70%, nằm ngồi dự báo của giới chuyên mơn, những giá trị ảo khiến cho khối “bong bĩng” bất động sản căng phồng lên trong năm 2007 bị chọc thủng và xì hơi dần. Những đợt rớt giá nhà đất triền miên từ quý 1 đến tận cuối năm đã để lại hậu quả nghiêm trọng. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thụ động và trì trệ kéo dài đến đầu năm 2009. Tại thời điểm giữa năm 2009, thị trường đã cĩ những dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên cũng cịn rất nhiều khĩ khăn, giao dịch chủ yếu là sản phẩm nhà bậc trung dành cho người cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở. Các cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản bắt đầu chú ý và tập trung đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở bậc trung và nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, điều này vốn dĩ nên được quan tâm từ lâu.
Qua phân tích số liệu trên, cho thấy việc bơm vốn qua kênh tín dụng đã gĩp phần làm phát triển nĩng thị trường bất động sản vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 và ngược lại. Điều này khơng chỉ đúng ở Việt Nam mà Trung Quốc cũng xảy ra tình trạng tương tự. Năm 2009 số lượng những khu đất được bán ra tăng theo từng tháng, doanh số bán nhà tiếp tục tăng mạnh, các cơng ty bất động sản trả mức giá “trên trời” cho những khu đất trống tại các thành phố lớn nhất Trung Quốc. Vào thời điểm tháng 8, thị trường “sửng sốt” khi một lơ đất cĩ diện tích 210.000m2 được trả 3,05 tỷ NDT (446,5 triệu USD) tại khu vưc ngoại ơ Thượng Hải, cao gấp 3 lần giá mở thầu; hay mức giá 4,06 tỷ NDT cho một lơ đất cĩ diện tích 156.00m2 tại quận thương mại chính của thành
phố Bắc Kinh. Các nhà phân tích cho rằng giá đất tăng như hiện tại là do dịng tín dụng chảy vào nền kinh tế Trung Quốc trong những tháng gần đây, cĩ rất nhiều tiền từ ngân hàng đã chảy sang bất động sản. Tốc độ tăng giá mà các cơng ty bất động sản trả cho các khu đất đã làm tăng lên những nỗi sợ về bong bĩng của các nhà chức trách cũng như các nhà phân tích, nhiều cơng ty bất động sản tiếp tục mạo hiểm để mua đất cho dự án mới nhưng khi cĩ sự cố, khả năng thanh tốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ yếu đi nhanh chĩng, gặp nhiều rủi ro hơn, nguy cơ vỡ nợ, phá sản là điều cĩ thể.
Bên cạnh việc phân tích diễn biến thực tế của thị trường, tác giả đã thực hiện điều tra khảo sát để kiểm định mối quan hệ giữa tín dụng và thị trường bất động sản với 200 người, chọn ra 180 người cĩ phiếu trả lời giá trị, chủ yếu cơng tác ở 2 lĩnh vực ngân hàng và bất động sản. Phần mềm SPSS được dùng để xử lý số liệu.
Bảng 2.8. Lĩnh vực cơng tác và thâm niên cơng tác của mẫu
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Ngân hàng 104 57.8 57.8 57.8 Bất động sản 46 25.6 25.6 83.3 Giảng dạy 4 2.2 2.2 85.6 Khác 26 14.4 14.4 100.0 Valid Total 180 100.0 100.0 < 3 năm 99 55.0 55.0 55.0 3 - < 6 năm 58 32.2 32.2 87.2 6 - < 9 năm 14 7.8 7.8 95.0 >= 9 năm 9 5.0 5.0 100.0 Valid Total 180 100.0 100.0
Theo kết quả khảo sát, các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản gồm cĩ: chính sách pháp luật của Nhà nước; tình hình kinh tế - xã hội, các chủ thể tham gia thị trường và yếu tố vốn. Đối với hệ thống chính sách pháp luật hiện nay, cĩ đến 75% người được phỏng vấn cho rằng chưa đủ để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và 70% cho rằng chưa khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản. Sự phát triển của nền kinh tế kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản; việc gia tăng dân số như phong tục, tập quán đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản; các nhận định này nhận được đa số sự đồng tình của đối tượng được khảo sát, với tỷ lệ hơn 90%. Trong khuơn khổ nghiên cứu của đề tài, tác giả kiểm định giả thuyết về sự tác động yếu tố vốn đến thị trường bất động sản như sau:
Đề tài sử dụng 3 câu hỏi4 sau để hỏi về nhận thức của người trả lời đối với tác động của vốn đến thị trường bất động sản. Đây là cách hỏi trực tiếp về mối quan hệ giữa yếu tố vốn và thị trường bất động sản.
C7.3.1 Qui mơ vốn là yếu tố quyết định trong việc phát triển bền vững thị
trường bất động sản.
C7.3.2 Tín dụng bất động sản là kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất
động sản.
C7.3.3 Việc thay đổi chính sách tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Các câu hỏi trên đều sử dụng thang đo Likert 5 điểm. Nếu người trả lời càng đồng ý với từng phát biểu này, thì cĩ thể hiểu họ càng cho rằng yếu tố vốn tác động đến thị trường bất động sản. Nếu giá trị trung bình của từng biến lớn hơn 3 điểm (điểm giữa của thang đo Likert 5 điểm) thì cĩ thể hiểu rằng họ cho là yếu tố vốn, tín dụng bất động sản, chính sách tín dụng của hệ thống ngân hàng cĩ tác động đến thị trường bất động sản.
Bảng 2.9. One-Sample Statistics N Mean Std. Deviation N Mean Std. Deviation Std. Error Mean C7.3.1 180 3.84 .962 .072 C7.3.2 180 3.74 1.084 .081 C7.3.3 180 4.11 .968 .072
Nguồn: Kết quả khảo sát
Bảng kết quả trên cho thấy trung bình của các biến đều lớn hơn so với 3 điểm. Điều này cho thấy xét trong mẫu 180 người được phỏng vấn, họ cho rằng vốn, tín dụng bất động sản, chính sách tín dụng của hệ thống ngân hàng cĩ tác động đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nếu muốn đưa ra kết luận trên phạm vi tổng thể mà mẫu này cĩ thể đại diện được, thì cần xem xét đến kết quả kiểm định sau:
Bảng 2.10. One-Sample Test Test Value = 3 Test Value = 3 95% Confidence Interval of the Difference t df Sig. (2-tailed) Mean
Difference Lower Upper
C7.3.1 11.777 179 .000 .844 .70 .99
C7.3.2 9.216 179 .000 .744 .59 .90
C7.3.3 15.398 179 .000 1.111 .97 1.25
Bảng trên cho thấy Sig của One-sample T Test đều nhỏ hơn 0.05. Nên ở độ tin cậy 95%, trung bình của từng biến C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 đều thực sự khác biệt so với 3. Kết hợp với kết quả tính tốn từ trung bình mẫu đều > 3, cĩ thể kết luận rằng người trả lời thực sự cho rằng “Qui mơ vốn là yếu tố quyết định trong việc phát triển bền vững thị trường bất động sản”, “Tín dụng bất động sản là kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản”, và “Việc thay đổi chính sách tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản”.
Nhận định trên cũng khơng thay đổi nếu chúng ta so sánh với mức 3.5 (70%x 5 điểm của Likert 5 điểm). Những người thận trọng thường sử dụng chuẩn này.
Bảng 2.11. One-Sample Test Test Value = 3.5 Test Value = 3.5 95% Confidence Interval of the Difference t df Sig. (2-tailed) Mean
Difference Lower Upper
C7.3.1 4.804 179 .000 .344 .20 .49
C7.3.2 3.026 179 .003 .244 .09 .40
C7.3.3 8.469 179 .000 .611 .47 .75
Nguồn: Kết quả khảo sát
Để xem xét liệu cĩ sự khác biệt nào giữa những người cơng tác ở các lĩnh vực khơng giống nhau hay thâm niên khác nhau hay khơng, ta hãy xem xét những phân tích dưới đây:
Kiểm định sự khác biệt trong nhận thức về tác động của vốn đến thị trường bất
động sản giữa những người đang cơng tác ở các lĩnh vực khác nhau.
Bảng sau cho thấy trung bình của C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 phân theo từng lĩnh vực cơng việc của người trả lời.
Bảng 2.12. Descriptives
95% Confidence Interval for Mean
N Mean Std. Deviation Std. Error Lower Bound Upper
Bound Min Max
Ngan hang 104 3.82 .922 .090 3.64 4.00 2 5
Bat dong san 46 4.02 1.022 .151 3.72 4.33 1 5
Khac 30 3.67 .994 .182 3.30 4.04 2 5
C7.3.1
Total 180 3.84 .962 .072 3.70 3.99 1 5
Ngan hang 104 3.82 1.095 .107 3.60 4.03 1 5 Bat dong san 46 3.78 .941 .139 3.50 4.06 1 5
Khac 30 3.43 1.223 .223 2.98 3.89 1 5
C7.3.2
Total 180 3.74 1.084 .081 3.59 3.90 1 5
Ngan hang 104 4.17 .929 .091 3.99 4.35 1 5
Bat dong san 46 4.09 .890 .131 3.82 4.35 1 5
Khac 30 3.93 1.202 .219 3.48 4.38 1 5
C7.3.3
Total 180 4.11 .968 .072 3.97 4.25 1 5
Nguồn: Kết quả khảo sát
Tuy nhiên, xét trên tổng thể, chúng ta cũng muốn biết xem trung bình của C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 cĩ khác biệt giữa các lĩnh vực hay khơng. Để trả lời câu hỏi này ta cần thực hiện kiểm định ANOVA. Bảng ANOVA chỉ sử dụng được khi phương sai giữa các nhĩm là đồng nhất. Do vậy, kiểm định Levene về sự đồng nhất phương sai phải được xem xét trước tiên. Kết quả cho thấy Sig của kiểm định Levene đều lớn hơn 0.05; nên phương sai bằng nhau.
Bảng 2.13. Test of Homogeneity of Variances Levene Levene Statistic df1 df2 Sig. C7.3.1 .182 2 177 .834 C7.3.2 2.457 2 177 .089 C7.3.3 .793 2 177 .454
Nguồn: Kết quả khảo sát
Kết quả của kiểm định ANOVA cho thấy Sig của thống kê F của các biến C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 bằng 0.264, bằng 0.224, bằng 0.483 (đều >0.05) nên trung bình của từng biến này đều khơng khác biệt giữa các lĩnh vực nghề nghiệp của người trả lời. Dù họ cĩ làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, hay ngành nghề khác thì họ đều cĩ nhận thức như nhau về ảnh hưởng của yếu tố vốn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Bảng 2.14. ANOVA
Sum of
Squares df Mean Square F Sig.
Between Groups 2.471 2 1.235 1.340 .264 Within Groups 163.174 177 .922 C7.3.1 Total 165.644 179 Between Groups 3.523 2 1.761 1.508 .224 Within Groups 206.722 177 1.168 C7.3.2 Total 210.244 179 Between Groups 1.374 2 .687 .731 .483 Within Groups 166.403 177 .940 C7.3.3 Total 167.778 179
Kiểm định sự khác biệt trong nhận thức về tác động của vốn đến thị trường bất
động sản giữa những người cĩ thâm niên khác nhau.
Bảng 2.15. Group Statistics thamnien N Mean thamnien N Mean Std. Deviation Std. Error Mean < 3 nam 99 3.69 .986 .099 C7.3.1 >=3 nam 81 4.04 .901 .100 < 3 nam 99 3.58 1.107 .111 C7.3.2 >=3 nam 81 3.95 1.023 .114 < 3 nam 99 4.02 1.059 .106 C7.3.3 >=3 nam 81 4.22 .837 .093
Nguồn: Kết quả khảo sát
Bảng 2.16. Independent Samples Test
Levene's Test for
Equality of Variances t-test for Equality of Means
F Sig. t df
Sig. (2- tailed) Equal variances assumed 2.731 .100 -2.464 178 .015 C7.3.1
Equal variances not
assumed -2.486 175.820 .014
Equal variances assumed 3.530 .062 -2.337 178 .021 C7.3.2
Equal variances not
assumed -2.356 175.335 .020
Equal variances assumed .960 .328 -1.396 178 .164 C7.3.3
Equal variances not
assumed -1.429 177.797 .155
Ở độ tin cậy 95%, phương sai của các biến C7.3.1, C7.3.2, C7.3.3 đều bằng nhau giữa hai nhĩm thâm niên (<3 năm và >=3 năm). Sig của kiểm định T đối với biến C7.3.1 = 0.015 (<0.05), của C7.3.2=0.021 (<0.05) nên trung bình của 2 biến này đều cĩ khác biệt giữa hai nhĩm thâm niên. Kết hợp với trung bình mẫu đã được tính tốn (Mean của C7.3.1, cũng như của C7.3.2 của nhĩm thâm niên từ 3 năm trở lên đều lớn hơn so với nhĩm thâm niên dưới 3 năm cơng tác), chúng ta cĩ thể kết luận rằng: những người cĩ thâm niên cao đồng ý nhiều hơn so với nhĩm thâm niên thấp (<3 năm) về ảnh hưởng của quy mơ vốn, tín dụng bất động sản đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sig của kiểm định T đối với C7.3.3 =0.164 (>0.05) nên ở độ tin cậy 95%, những người cĩ thâm niên cao hay thấp đều cho rằng “Việc thay đổi chính sách tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản” ở mức độ như nhau. Nĩi cách khác, khơng cĩ khác biệt trong nhận thức về điều trên giữa nhĩm thâm niên cao và thâm niên thấp.
Tĩm lại người trả lời thực sự cho rằng “Qui mơ vốn là yếu tố quyết định trong việc phát triển bền vững thị trường bất động sản”, “Tín dụng bất động sản là kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản”, và “Việc thay đổi chính sách tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản”. Dù họ cĩ làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản, hay ngành nghề khác thì họ đều cĩ nhận thức như nhau về ảnh hưởng của yếu tố vốn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.Và khơng cĩ khác biệt trong nhận thức về những nhận định trên