tại TP Hồ Chí Minh
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản
3.2.2.2. Kiện toàn quy trình cấp tín dụng chặt chẽ, hợp lý và hiệu quả
Hiện nay, về mặt pháp lý Quy chế cho vay được ban hành bởi Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 là văn bản pháp quy cao nhất điều chỉnh toàn bộ hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng. Khơng cĩ quy định riêng đối với việc cho vay bất động sản. Do đĩ, các ngân hàng thương mại nên căn cứ trên quy chế này ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực cho vay bất động sản để gĩp phần minh bạch hơn về mặt quy định, hạn chế rủi ro tạo nền tảng cơ sở cho các cán bộ tín dụng áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng bất động sản.
Cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại phần nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu trong thời gian qua, để khắc phục các ngân hàng cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thơng qua ngân hàng, thực hiện chuyên mơn hĩa trong cho vay bất động sản để theo dõi biến động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh cho vay hợp lý.
Tác giả khuyến nghị nên áp dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn.
Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character): Ngân hàng xác minh thơng tin người đi vay, nếu phát hiện cĩ chi tiết thiếu trung thực sẽ đặt vấn đề độ tin cậy của người đi vay. Cụ thể cần chú ý: lịch sử tín dụng, đánh giá của các đơn vị khác…
Năng lực (Capacity): Ngân hàng cần nghiên cứu các mơ tả quá trình hoạt động của doanh nghiệp, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, sản phẩm, khách hàng, nhà cung cấp… để biết năng lực, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, nghị lực, cam kết mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình.
Điều kiện (Conditions): Ngân hàng luơn dự đốn đến tất cả tình huống cĩ thể xảy ra. Cần xác định, tìm hiểu rõ những điều kiện, nhân tố, khả năng cạnh tranh dự kiến tác động đến hoạt động kinh doanh của khách hàng. Xem xét vị thế, kết quả hoạt
động kinh doanh của khách hàng trong ngành cũng như các báo cáo tài chính của khách hàng.
Tài sản đảm bảo (Collateral): Ngân hàng cần xem xét kết quả kinh doanh cĩ thể cĩ của khách hàng. Khoản tiền cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh doanh cĩ triển vọng.
Vốn (Capital): Ngân hàng cần xem xét giá trị rịng của doanh nghiệp và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dịng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
Kiểm sốt (Control): Mức độ phù hợp của khoản vay đối với quy chế, qui định. Hồ sơ cho vay, giải ngân hợp lý và đầy đủ. Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Trên cơ sở nguyên tắc 6C trên, tác giả đề xuất quy trình và các bước thực hiện trong cho vay bất động sản như sau:
1. Tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, đánh giá sơ bộ về dự án và khách hàng vay vốn;
2. Phân tích thẩm định khách hàng vay vốn: đánh giá tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành, quản lý và bố trí sắp xếp nhân sự trong doanh nghiệp; đánh giá khả năng tài chính; phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng ở hiện tại và trong quá khứ;
3. Phân tích thẩm định dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, để đưa ra kết luận về tính khả thi, hiệu quả về mặt tài chính của phương án/dự án đầu tư;
4. Đánh giá được lợi ích mang lại cho ngân hàng khi khoản vay được phê duyệt; 5. Xem xét đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay: kiểm tra tình trạng thực tế và thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay.
6. Thực hiện chấm điểm và xếp hạng khách hàng
7. Lập báo cáo thẩm định, xác định phương thức và nhu cầu cho vay trên cơ sở cân đối khả năng nguồn vốn của ngân hàng;
8. Thơng qua hội đồng tín dụng phê duyệt khoản vay;
9. Thực hiện các bước giao dịch, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay.
10. Thực hiện giải ngân theo tiến độ dự án, đồng thời kiểm tra giám sát khoản vay, theo dõi việc thu nợ gốc, lãi và phí liên quan.
Hình 3.1. Đề xuất quy trình tiếp nhận vốn vay, đánh giá và thẩm định
Phỏng vấn
Đánh giá sơ bộ
Từ chối Hỗn/yêu cầu thêm
thơng tin
Hồ trợ KH hoàn thiện hồ sơ
Yêu cầu bổ sung thêm hồ sơ
Khơng đạt
Khơng đạt
Đạt yêu cầu
Kiểm tra lịch sử quan hệ tín dụng Cung cấp mẫu hồ sơ
Đạt yêu cầu
Chấp nhận hồ sơ
Chuyển sang quy trình thẩm định tín dụng
Đạt u cầu
Trong cơng tác thẩm định, quản lý tín dụng bất động sản lưu ý xem xét kỹ lưỡng các yếu tố ban đầu và những nhận định mang tính định tính ngay từ ban đầu, cụ thể đối với từng đối tượng vay, như:
* Đối với đối tượng là cá nhân, hộ gia đình vay vốn sửa chữa hoặc mua nhà ở:
Các khoản tín dụng này khơng chịu tác động trực tiếp từ những biến động của thị trường bất động sản, chủ yếu xem xét các yếu tố sau:
Xem xét giá trị phần vốn của người vay so với giá mua của tài sản được mang đi thế chấp. Mức phổ biến là tỷ lệ 70/30 - cĩ nghĩa vốn tự cĩ tham gia 30%, vốn vay tài trợ 70%.
Nhận định đánh giá tính cách của người vay và tinh thần trách nhiệm của họ. Mức thu nhập của khách hàng xin vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mơ các khoản thanh tốn được yêu cầu.
Đánh giá năng lực tài chính hiện cĩ của khách hàng vay thơng qua những khoản tiết kiệm sẵn cĩ của khách hàng và nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư trong tài sản. Để đánh giá thiện chí của khách hàng và trách nhiệm của khách hàng đối với tài sản được mua.
Đánh giá chất lượng của tài sản được đem làm tài sản thế chấp. Vì đây là nguồn thu hồi nợ một khi khách hàng mất khả năng chi trả.
* Đối với các chủ đầu tư trực tiếp:
Các khoản tín dụng tài trợ trực tiếp cho chủ đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi những biến động của thị trường, vì vậy trong cơng tác thẩm định, cần chú ý:
Đánh giá triển vọng thị trường sản phẩm đầu ra của dự án.
Đánh giá năng lực, kinh nghiệm của khách hàng trong việc thực hiện dự án: trong cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng, quản lý dự án.
Năng lực tài chính để triển khai dự án.