tại TP Hồ Chí Minh
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản
3.2.2.5. Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay và cơ cấu nợ
Đối với tín dụng liên quan đến bất động sản, hệ thống ngân hàng cần xem xét tỷ lệ cho vay trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà sốt lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu cĩ hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần cĩ những biện pháp điều chỉnh tích cực. Nếu cĩ hiện tượng đầu tư tay trong, cần cĩ biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề cĩ tính hệ thống. Bởi lẽ cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chủ yếu cĩ kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.
của nguồn thu nhập để trả nợ, định giá lại tài sản đảm bảo, khả năng tài chính hiện tại và tương lai, lịch sử trả nợ. Sau khi đánh giá xong, ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhĩm và tương ứng với mỗi nhĩm sẽ cĩ các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhĩm tùy theo từng ngân hàng cụ thể và cĩ thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
Thứ nhất, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển mĩn vay từ đối tượng đầu cơ sang đối tượng cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở. Điều đĩ cĩ nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về vay vốn. Để cĩ thể thu hút được khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần cĩ chính sách ưu đãi như thời hạn vay, thời gian ân hạn và lãi suất vay.
Thứ hai, gia hạn nợ vay: biện pháp đơn giản nhưng khơng phải ngân hàng nào cũng cĩ thể áp dụng. Lý do việc gia hạn nợ dẫn đến chuyển sang nhĩm III với tỷ lệ trích dự phịng rủi ro 20%. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này là đối tượng vay vốn phải cĩ uy tín trong thanh tốn nợ vay, khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đảm bảo cho dư nợ vay.
Thứ ba, xử lý các mĩn vay khơng cĩ khả năng thanh tốn: đây là giải pháp cuối cùng mà dù muốn hay khơng ngân hàng cũng phải thực hiện để giảm thiệt hại đến mức thấp nhất. Trước tiên, phải đánh giá lại tài sản đảm bảo, yêu cầu bổ sung tài sản nếu giá trị tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay. Sau đĩ, cĩ biện pháp toàn diện áp dụng cho hết các trường hợp trên, ngân hàng cĩ thể thành lập hoặc liên kết với cơng ty xử lý nợ hoặc các đối tác trong và ngồi nước để thỏa thuận mua bán lại bất động sản.
Ngồi ra, trong bối cảnh các ngân hàng ngày càng chuyên mơn hĩa và việc tối đa hĩa lợi nhuận, giảm chi phí đang là bài tốn cần được quan tâm hàng đầu, thì việc huy động các nguồn lực bên ngồi để xử lý các khoản cho vay cĩ vấn đề này càng trở nên cần thiết nhằm giảm khối lượng cơng việc trong ngân hàng. Do đĩ, cĩ sự hỗ trợ của các nguồn lực bên ngồi ngân hàng trong việc cân nhắc các giải pháp cơ cấu lại nợ sẽ trở nên cần thiết hơn. Các tổ chức tư vấn bên ngồi cĩ nguồn lực, kinh nghiệm và
chuyên mơn cao trong việc xử lý các khoản vay xấu, cĩ khả năng đề xuất những phương án khác nhau trong việc cơ cấu lại nợ, cũng như đánh giá được các lợi ích, chi phí cĩ liên quan đến từng phương án để ngân hàng và khách hàng cùng cân nhắc, thống nhất. Việc này cũng nâng cao tính khách quan trong việc đưa ra các quyết định cơ cấu lại nợ, đảm bảo lợi ích của cả ngân hàng và khách hàng. Trên thế giới, rất nhiều khoản nợ lớn của các ngân hàng đã được cơ cấu lại thành cơng nhờ cĩ sự hỗ trợ từ phía các tổ chức tư vấn này.