Từ việc nghiên cứu tín dụng bất động sản trong mối quan hệ với các cuộc khủng hoảng của lịch sử ở trên cĩ thể nhận thấy rằng dù khủng hoảng cĩ xảy ra trong thời gian nào, bắt đầu từ đâu chăng nữa thì nguyên nhân xuất phát cũng từ việc mất khả năng chi trả của người đi vay, kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng và hệ thống tài chính liên quan do quá tin tưởng vào thị trường, khả năng thanh tốn nợ của người đi vay, chạy đua lợi nhuận bất chấp những định chế chặt chẽ đã được đặt ra trước đĩ. Vì vậy, qua kinh nghiệm của các cuộc khủng hoảng trong lịch sử, đặc biệt là cuộc khủng hoảng vay mua nhà thế chấp dưới chuẩn của Mỹ vừa qua, tác giả đề xuất những điều lưu ý cho Việt Nam như sau:
- Xây dựng tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ một cách hợp lý. Cần đa dạng hĩa cho vay để phân bố rủi ro phù hợp.
- Việc chứng khốn hĩa và triển khai các cơng cụ phái sinh cần được cẩn trọng
thực hiện dựa trên trình độ phát triển và mức độ ổn định của thị trường tài chính, thị trường bất động sản.
- Chú trọng cơng tác quản trị rủi ro, dự báo và phịng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động ngân hàng.
- Cần “xì hơi” bong bĩng đúng thời điểm bằng những cơng cụ thích hợp tránh
gây “sốc” nhằm khơng để bong bĩng bất động sản nổ tung hay đĩng băng.
- Đẩy mạnh đầu tư và nâng cao vai trị của cơng tác kiểm sốt nội bộ trong ngân
hàng để đảm bảo việc giám sát liên tục thường xuyên cho hoạt động của ngân hàng. - Chấp hành đúng các quy định, quy chế cho vay. Cần cĩ quy chế cho vay riêng đối với việc cho vay bất động sản. Đối với khoản vay bất động sản ngân hàng cần chú trọng đến khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp là bất động sản.
- Trong quá trình thẩm định tín dụng cần chú ý đến 2 vấn đề sau: (1) Tư vấn cho khách hàng cĩ mĩn vay bất động sản trung và dài hạn về lãi suất vay theo lãi suất thị trường, những rủi ro cĩ thể gặp khi lãi suất tăng cao. Do đĩ ngân hàng phải cĩ biện
pháp phịng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của mình cĩ biện pháp phịng ngừa hiệu quả. (2) Cẩn trọng trong việc định giá bất động sản nhất là lúc thị trường khơng ổn định. Cần cĩ bộ phận định giá tách biệt khơng để cán bộ tín dụng vừa thẩm định cho vay vừa định giá bất động sản.
- Sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tài khĩa và chính sách tiền tệ là giải pháp
tối ưu trong trường hợp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cũng như đối phĩ với khủng hoảng kinh tế tài chính.
- Mối quan hệ hợp tác và cạnh tranh giữa các định chế tài chính xuyên quốc gia
ngày càng lớn mạnh, cần chú ý sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các thị trường do quá trình tồn cầu hĩa và luân chuyển nguồn vốn quốc tế.
- Trong tương lai, nên nghiên cứu phân định hai loại hoạt động riêng biệt là ngân hàng thương mại (commercial banking) và ngân hàng đầu tư (investment banking). Ngân hàng thương mại chỉ được hoạt động trong lĩnh vực cho vay những hoạt động kinh doanh truyền thống, ít rủi ro và cĩ đầy đủ thế chấp tương xứng. Vai trị của ngân hàng thương mại là cho vay, nắm giữ các khoản vay đĩ và tiếp tục kinh doanh trên những khoản tiền gửi sẵn cĩ. Ngân hàng đầu tư nhằm thu hút vốn tự cĩ như phát hành cổ phiếu, giấy nợ là những hoạt động kinh doanh cĩ rủi ro cao, là trung gian giữa các cơng ty đang cĩ nhu cầu vay thêm hoặc phát hành nguồn vốn, hoặc giữa các nhà đầu tư với nhau (chẳng hạn như các quỹ hỗ tương hoặc quỹ hưu trí), những người muốn đầu tư tiền của mình vào chứng khốn. Ngồi ra, ngân hàng đầu tư cịn cĩ chức năng tư vấn cho các vụ M&A (mua lại và sáp nhập). Hoạt động của ngân hàng đầu tư là hoạt động cĩ rủi ro cao nên các nhà đầu tư vào các loại quỹ hoặc ngân hàng biết được vậy và chấp nhận nĩ. Phân định cụ thể giữa ngân hàng thương mại và ngân hàng đầu tư là để được lịng tin, bởi lẽ lịng tin là cốt lõi, nền tảng của hệ thống tài chính ngân hàng.
Kết luận chương 1
Tác giả đã trình bày lý thuyết thị trường, lý thuyết thị trường Lemon, lý thuyết quản trị rủi ro trong ngân hàng và những vấn đề lý luận về tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản để làm cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu ở những chương tiếp sau. Tác giả cũng đã trình bày đặc trưng, vai trị, nhân tố tác động của tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản để thấy được sự tác động qua lại; tầm quan trọng của nguồn vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, tác giả cũng phân tích những rủi ro tiềm ẩn của tín dụng bất động sản; nghiên cứu các cuộc khủng hoảng tài chính trong lịch sử liên quan đến việc vay nợ, đặc biệt là cuộc khủng hoảng tại Mỹ thời gian qua, để rút ra bài học bổ ích cho Việt Nam.
Như vậy, tín dụng bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Để nghiên cứu xem liệu chính sách tín dụng tác động cụ thể như thế nào đến thị trường bất động sản và ngược lại sự phát triển hay sụp đổ của thị trường cĩ ảnh hưởng ra sao đến chính sách tín dụng bất động sản; tác giả sẽ đi vào phân tích diễn biến thực tế của thị trường qua khoảng thời gian từ 2005-2009 và tiến hành cuộc khảo sát với 200 người; kết quả được trình bày ở chương 2 dưới đây.
Chương 2
THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Chương 2 sẽ trình bày tổng quan về hệ thống ngân hàng thương mại, tình hình huy động và cho vay của hệ thống, qua đĩ so sánh tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ. Đồng thời, phân tích sâu thực trạng tín dụng bất động sản qua những lát cắt: (1) phân theo thời gian; (2) phân theo nhu cấu vốn vay. Tỷ lệ nợ xấu cũng được tác giả chú trọng và theo đĩ, tác giả đã dự báo những nguy cơ tiềm ẩn cĩ thể cĩ đối với ngành ngân hàng.
Song song đĩ, tác giả đề cập đến diễn biễn của thị trường bất động sản theo thời gian để thấy rõ mối quan hệ: biến động lên xuống của thị trường tương quan chặt chẽ đến việc tăng giảm dư nợ tín dụng. Và cuối cùng, tác giả thực hiện một cuộc nghiên cứu khảo sát với 200 người được phỏng vấn để kiểm định mối quan hệ này.