Năm
Hồ sơ đăng bộ chuyển quyền sở hữu
nhà ở và QSD đất ở
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai (chuyển nhượng QSD đất) Giao dịch bảo đảm 2005 49.074 42.140 51.038 2006 57.810 38.244 126.193 2007 111.899 111.120 181.097
Nguồn: Sở Tài nguyên & Mơi trường TP.HCM
Theo số liệu được cung cấp bởi Sở Tài nguyên và Mơi trường TP.HCM, năm 2007 cĩ 111.899 hồ sơ đăng bộ chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tăng 193% so với năm 2006; số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo là 181.097 tăng 143%.
Bước sang năm 2008, tồn cảnh thị trường nhà đất bị suy giảm mạnh. Nhiều dự án giảm đi 60-70% giá trị so với cuối năm 2007 và khơng hề cĩ dấu hiệu khởi sắc. Các
chuyên gia dự báo đây chỉ là cột mốc đầu của giai đoạn thối trào. 12 tháng qua, thị trường nhà đất phải đương đầu với hàng loạt sự cố ngồi ý muốn. Từ siết chặt tín dụng, giảm giá, mất khách, vắng bĩng nhà đầu tư trên sàn bất động sản đến những vụ lật kèo, địi lại tiền, kiện tụng, tranh chấp đều hội đủ. Song, chính vì giao dịch ảm đạm, trầm lắng cùng mạch giảm giá với kỷ lục âm 60-70%, tỷ lệ chưa từng cĩ trước đĩ, mới là địn phủ đầu giáng xuống giới kinh doanh, nhà đầu tư và khách hàng "lướt sĩng" nhà đất.
Từ cuối tháng 2, thơng tin Bộ Xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến thị trường địa ốc bị rung động và phản ứng lại bằng đợt giảm giá nhỏ giọt 5-10%. Từ tháng 3 đến tháng 5, sự suy giảm của thị trường lan ra trên diện rộng, tỷ lệ mất giá trung bình 20- 50%. Trong các tháng 6-10, nhà đất tiếp đà rơi vào khủng hoảng và giảm sâu hơn nữa. Đây là lúc nhiều dự án bị mất giá đến 60-70%, nằm ngồi dự báo của giới chuyên mơn. Hiện tượng này được các chuyên gia lý giải rằng, chính sách kinh tế vĩ mơ đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh nhà đất. Thêm vào đĩ, những giá trị ảo khiến cho khối bong bĩng bất động sản căng phồng lên trong năm 2007 bị chọc thủng và xì hơi dần.
Những đợt rớt giá nhà đất triền miên từ quý 1 đến tận cuối năm đã để lại hậu quả nghiêm trọng. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thụ động và trì trệ. Hàng loạt sàn địa ốc chuyên kinh doanh sản phẩm dự án trở nên ế ẩm, đìu hiu. Niềm tin bị lung lay đã khiến các nhà đầu tư và khách hàng nghi ngờ, dè dặt và quay lưng lại với chủ đầu tư, kéo theo hàng loạt vụ lật kèo đình đám như vụ bán khống 3 tầng căn hộ Adonis 2 bị lật tẩy; căn hộ Quốc Cường bị khách hàng kéo đến địi lại tiền vì gĩp vốn mua căn hộ đã lâu nhưng khơng thấy chủ đầu tư triển khai; dự án Horizon Tower Trần Quang Khải, quận 1, bị chủ đầu tư đơn phương tăng giá bán căn hộ với khuyến cáo khơng chấp thuận thì chấm dứt hợp đồng.
Năm 2008 tuy mở ra chặng đường gian truân cho bất động sản nhưng vẫn cịn bỏ ngỏ thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người cĩ thu nhập ổn định. Bằng chứng là dự án đánh vào phân khúc thị trường này như dịng sản phẩm Ehome đã thu được kết quả
khả quan, sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng. Ngoài ra nhà cá thể giá trên dưới một tỷ đồng vẫn giao dịch ổn định. Tuy nhiên, trở ngại chính là thị trường đang thiếu dịng sản phẩm giá hợp lý này.
Quan điểm của các chuyên kinh tế và tác giả cũng đồng tình với nhận định này, năm 2009 là thời điểm khĩ khăn của ngành bất động sản. Theo đĩ, địa ốc khơng dễ quay trở lại thời kỳ vàng son, cũng như phải đối phĩ với nguy cơ tiếp tục sụt giảm vì giá vẫn cịn rất cao. Nhà đất phải hình thành mặt bằng giá mới “mềm’ hơn để tự kích cầu và cứu chính mình, cĩ nghĩa là sẽ trở về với giá trị thật của nĩ.
Tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm quý 2 năm 2009 đối với văn phịng cho thuê như sau:
Hình 2.11. Tình hình cho thuê văn phịng
sàn của các cao ốc hạng A tăng thêm 34.426m2 khoảng 35% trong khi diện tích thực thuê mới chỉ đạt 3.744m2. Giá chào thuê trung bình của 6 cao ốc hạng A là 40,8USD/m2/tháng. Rõ ràng trong năm 2009 thị trường cao ốc văn phịng cho thuê cũng đã đáp ứng được nhu cầu của thị trường với sự xuất hiện thêm nhiều nguồn cung mới. Diện tích thực thuê mới của tất cả các hạng tại thời điểm này là 42.704m2, phần lớn là các cao ốc hạng C. Dự kiến sẽ cĩ khoảng 194.552m2 diện tích sàn được hồn tất trong vịng 12-18 tháng tới. Các chủ tịa nhà đã đạt được tỷ lệ cho thuê mong muốn tiếp tục duy trì với giá chào thuê. Trong khi các chủ tịa nhà mới sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm giá.
Về thị trường nhà ở để bán, cĩ thể nhìn tổng quan cho đến thời điểm quý 2/2009 như sau:
Hình 2.12. Tình hình nhà ở để bán
Qua biểu đồ cĩ thể thấy được rõ cơn sốt nhà đất vào cuối năm 2007 và đầu 2008, tất cả các hạng nhà ở để bán đều tăng đột biến. Trong đĩ nổi trội là thị trường
nhà ở hạng sang và cao cấp. Thị trường nhà ở hạng trung bình và bình dân cĩ tăng chút đỉnh và hầu như giá khơng thay đổi nhiều qua các năm cho đến hiện nay. Quý 2/2009 cĩ 6 dự án hoàn thành với 1.107 căn hộ, được tập trung chào bán với giá 650- 810USD/m2 và diện tích từ 60-80m2. Giao dịch tại thời điểm này rất ít, tập trung vào phân khúc nhà trung bình và bình dân. Giá bán khơng thay đổi đối với các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá bán tăng 10% đối với những dự án được bàn giao trong năm 2009. Theo thơng tin từ các sàn giao dịch, lượng yêu cầu mua tăng nhưng người bán vẫn muốn kìm giữ để chờ giá lên. Lượng mua yêu cầu phần lớn xuất phát từ những khách hàng thực sự cĩ nhu cầu về nhà ở. Trong thời gian tới, thêm nhiều quỹ đất dành cho dự án nhà sinh viên và người cĩ thu nhập thấp. Trước thực tế này, theo tác giả ngân hàng nên tập trung đẩy mạnh vào việc cấp tín dụng cho khách hàng cĩ thu nhập tốt và nhu cầu mua nhà ở thực sự thơng qua các chương trình ưu đãi. Tuy nhiên, về phía khách hàng mua nhà cũng quan ngại về quy trình vay vốn phức tạp và mức lãi suất cao 13%, ngân hàng nên chú ý để cải thiện điều này.
Về tình hình căn hộ dịch vụ cho thuê, giá trung bình căn hộ hạng A đã giảm 11% so với quý 1/2009, hiện ở mức 32,35USD/m2/tháng; giá thuê trung bình căn hộ hạng B cũng giảm 4% và hạng C giảm 5% so với quý trước. Lượng căn hộ trống ở các hạng đều tăng. Sự gia tăng nguồn cung của các căn hộ mua để cho thuê lại tại các khu vực Q1, Q7, Q2 và Q11 sẽ tiếp tục làm gia tăng thêm sự cạnh tranh đối với các căn hộ dịch vụ cho thuê.
Đối với thị trường đầu tư, cĩ ít giao dịch xuất hiện trên thị trường. Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài giảm rõ rệt và các nhà đầu tư trong nước nắm vai trị chính trên thị trường. Số lượng bất động sản rao bán đang tăng trong khi khơng thể thương lượng giá bán dẫn đến các giao dịch thành cơng ít.
2.3.2. Đánh giá những tồn tại của thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh 2.3.2.1. Tồn tại
Cho đến thời điểm này, thuận lợi lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam được các chuyên gia đánh giá là giàu tiềm năng và vẫn rất hấp dẫn. Thật vậy, Theo thống kê của Ngân hàng Thế giới (WB), thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ đến khi mức thu nhập bình quân trên đầu người đạt 8.000-10.000 USD. Trong khi đĩ, mức GDP của Việt Nam mới chỉ đạt được 800-1.000 USD/người. Do đĩ, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam cịn rất lớn. Chỉ riêng TP.HCM, thị trường bán lẻ với 150.000 m² diện tích sàn xây dựng tại 15 trung tâm và khu thương mại là quá ít so với nhu cầu, nhất là khi thị trường bán lẻ đang rất nĩng với lượng khách du lịch quốc tế ngày càng gia tăng. Trong khi TP.HCM chỉ cĩ khoảng 6.950 phịng khách sạn đạt chuẩn từ 3 đến 5 sao. Số lượng căn hộ dịch vụ tại TP.HCM cũng cịn hạn chế, hiện chỉ cĩ 3.000 căn hộ nhưng số lượng người nước ngồi (khách hàng chính của sản phẩm này) lên đến hơn 50.000 người… Chính vì vậy, cơ hội đầu tư vào ngành bất động sản tại Việt Nam nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng của các doanh nghiệp nước ngồi vẫn khá tốt, đặc biệt là khi các chính sách của Nhà nước đã ngày càng thơng thống hơn...
Ngồi ra, TP.HCM đang cần vài chục ngàn căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp và hàng triệu mét vuơng đất cho nhà ở xã hội.
Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn, tuy vậy là thị trường mới nên vẫn cĩ khá nhiều vấn đề cịn tồn tại, cụ thể như sau:
Thị trường phát triển khơng bền vững thể hiện ở chỗ sản phẩm chưa đáp ứng
được nhu cầu của xã hội nhất là nhu cầu về khách sạn, văn phịng cho thuê, nhà cho đối tượng xã hội, tái định cư…Hạ tầng dự án đa số thiết kế và xây dựng khơng hoàn chỉnh, chưa kết nối với hạ tầng chung khu vực. Đơ thị phát triển chưa đồng bộ, đa số diện tích cĩ quy mơ nhỏ và đặc biệt tiến độ triển khai dự án cịn chậm. Chính vì những yếu điểm trên mà thị trường bất động sản rất dễ bị tác động, dễ thổi phồng làm giá gây bong bĩng hay đĩng băng nếu cĩ yếu tố tác động đến thị trường.
Thị trường thiếu minh bạch, vấn đề thơng tin bất cân xứng trên thị trường là
điều mà rất nhiều nhà đầu tư quan ngại, và làm đau đầu các cấp quản lý. Trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình quân ở Việt Nam, cơng tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ 2 – 3 năm, trong khi đĩ Thái Lan chỉ mất 5 tháng. Hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch. Chưa cĩ cơ chế cung cấp thơng tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Do đĩ, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới, người dân cũng khĩ khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở. Bên cạnh đĩ, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư cĩ thể đạt lợi nhuận 100 - 200%) nên nhiều cơng ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc cơng ty kinh doanh bất động sản, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khĩ kiểm sốt. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.
Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thơng qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu
cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến, làm cho thơng tin về thị trường này khơng phản ảnh đúng thực tế, từ đĩ làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
Thị trường “khát” vốn, phần lớn các chủ dự án đều “đĩi” vốn, tiền chỉ vừa đủ
“chạy” được giấy phép đầu tư một dự án; sau đĩ để xây dựng, các chủ dự án phải tung ra nhiều “chiêu” mời gọi hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, khơng phải dự án nào cũng tìm được đối tác ưng ý, nhất là thời điểm thị trường đĩng băng như vừa rồi. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luơn luơn trong tình trạng bất ổn. Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dịng vốn ngắn hạn. Các nhà đầu tư rất dè chừng khi vay và luơn phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ. Điều này hồn tồn trái ngược so với thị trường bất động sản các nước như Mỹ, Anh; họ cĩ những quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính đảm bảo nguồn vốn cho vay từ 20 đến 30 năm nếu như dự án đĩ mang tính khả thi.
Thị trường chứa đựng nhiều rủi ro, thể hiện:
Nợ quá hạn tăng cao: việc thực thi chính sách thắt chặt tín dụng nĩi chung và bất động sản nĩi riêng của Nhà nước đã khiến thị trường bất động sản đột ngột trầm lắng và rơi vào tình trạng đĩng băng. Điều này ảnh hưởng đến nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo bất động sản để lấy tiền trả nợ. Cịn tâm lý người mua vẫn chờ đợi thị trường để tránh bị “hố”. Đây là nguy cơ đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn chưa tan băng.
Nguy cơ giảm giá trị bất động sản thấp hơn khoản vay ngân hàng: việc đánh giá tài sản theo giá trị trường gần như ý kiến chủ quan của nhân viên thẩm định. Thêm vào đĩ chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện diễn ra khá phổ biến. Trong khi ngân hàng đã cho vay đến 70%-80% giá trị bất động sản, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị rịng âm của bất động sản. Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng khơng cĩ khả năng trả nợ, ngân hàng phải phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Tình hình này làm cho cung nhà đất tăng mạnh trong khi nhu cầu lại ít giá
càng thêm giảm, đây là hiệu ứng xấu của thị trường bất động sản, cĩ thể liên hệ phần nào với cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ.
2.3.2.2. Nguyên nhân
Khung pháp lý đã được bổ sung nhưng vẫn chưa thật sự hoàn thiện, tồn tại chồng chéo nhau trong những quy định tại các Luật đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thủ tục hành chính vẫn cịn phức tạp và mất nhiều thời gian. Cơ chế “xin - cho” vẫn cịn tồn tại phổ biến, rất dễ gây ra tiêu cực, tệ nạn tham nhũng vẫn đang cịn là vấn nạn. Bộ máy quản lý cịn phân tán, chưa phối hợp cĩ hiệu quả tốt từ thành phố xuống quận huyện, phường xã và các sở ban ngành.
Cơ quan chức năng chưa quản lý được hết thị trường bởi vì nhiều vấn đề phát sinh vẫn chưa cĩ khung pháp lý hồn chỉnh chẳng hạn chính sách về thị trường chuyển nhượng bất động sản, việc phát hành trái phiếu các cơng ty hiện đang cịn tranh cãi vì chưa rõ cĩ vi phạm luật hay khơng, khái niệm cịn mới.
Thơng tin liên quan đến thị trường chưa được thu thập đầy đủ để cung cấp cho thị trường. Tính minh bạch của thị trường cịn thấp. Tình trạng thơng tin bất cân xứng gây nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới cho các nhà đầu tư. Người dân cũng khĩ khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
Khung giá đất chưa mang tính thực tế, cĩ sự chênh lệch quá cao giữa giá quy định và giá thị trường đây là điểm mấu chốt ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ của các dự án. Chưa quản lý được một số nguồn tiền đầu tư vào bất động sản như kiều hối.