1.4. Nghiên cứu tín dụng bất động sản trong mối quan hệ
1.4.4. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ
1.4.4.1. Tồn cảnh khủng hoảng
Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Hoa Kỳ đã lan rộng và ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế Mỹ và hệ thống tài chính tồn cầu. Khủng hoảng xảy ra khi thị trường nhà đất Hoa Kỳ đĩng băng từ khoảng tháng 7 năm 2007 sau khi lãi suất cho vay thế chấp bị điều chỉnh tăng hàng loạt làm hàng triệu người vay tiền đầu cơ khơng thể trả nợ. Thị trường chứng khốn phái sinh từ nợ vay thế chấp dưới chuẩn mất khả năng thanh khoản gây ra khủng hoảng tín dụng và thiệt hại khơng nhỏ cho các ngân hàng lớn khơng chỉ ở Mỹ. Nhiều nhà kinh tế đánh giá cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ là tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng 1929-1933.
Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ tình trạng bong bĩng bất động sản của thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ (tình trạng này diễn ra khoảng năm 2005-2006) với những khoản vay dưới chuẩn nguy cơ rủi ro cao và các khoản thế chấp cĩ lãi suất điều chỉnh. Từ vài năm trước đĩ, giá nhà tăng cao cùng với việc được phép vay với điều kiện rất đơn giản, nhiều khách hàng đã tranh thủ tiền của các ngân hàng đầu tư vào bất động sản với hy vọng kiếm được nhiều tiền từ các khoản mua bán chênh lệch.
Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 của Hoa Kỳ lần này thực chất là biểu hiện rõ nét nhất một quá trình “khủng hoảng” rất lâu trước đĩ. Điểm lại những mốc sự kiện chính của quá trình diễn ra cuộc khủng hoảng:
Tháng 6 năm 2007: Hai quỹ phịng hộ (Hedge fund – một loại quỹ cĩ tính đại chúng thấp và khơng bị quản chế quá chặt) của Bear Stearns – ngân hàng đầu tư lớn thứ 5 của Mỹ - quỵ ngã sau khi đánh cược vào các chứng khốn được đảm bảo bằng các khoản cho vay bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ.
Ngày 11/1/2008: Bank of America – ngân hàng lớn nhất nước Mỹ về tiền gửi và vốn hĩa thị trường – đã bỏ ra 4 tỷ USD để mua lại Countrywide Financial sau khi ngân hàng cho vay thế chấp này thơng báo phá sản do các khoản cho vay khĩ địi quá lớn.
Ngày 2/7/2008: Chính quyền liên bang Mỹ đoạt quyền kiểm sốt ngân hàng IndyMac Bancorp. Đây là một trong những vụ đĩng cửa ngân hàng lớn nhất từ trước đến nay sau khi người gửi tiền đã rút ra hơn 1,3 tỷ USD trong vịng 11 ngày.
Ngày 7/9/2008: Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Bộ Tài chính Mỹ đoạt quyền kiểm sốt 2 tập đoàn chuyên cho vay thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac nhằm hỗ trợ thị trường nhà đất Mỹ.
Ngày 15/9/2008: là ngày tồi tệ nhất tại phố Wall kể từ khi thị trường này mở cửa trở lại sau vụ khủng bố 2 tịa tháp đơi tại Mỹ vào ngày 11/9/2001. Lehman Brothers sụp đổ đánh dấu vụ phá sản lớn nhất nước Mỹ; Merrill Lynch bị Bank of America Corp thâu tĩm; America International Group – tập đoàn bảo hiểm lớn nhất thế giới mất khả năng thanh tốn cho những khoản thua lỗ liên quan tới nợ cầm cố.
Ngày 20-21/9/2008: Cơng bố các chi tiết bản kế hoạch giải cứu 700 tỷ USD. Hai ngân hàng Goldman Sachs và Mogarn Stanley được chuyển đổi thành tập đoàn ngân hàng đa năng, đánh dấu kết thúc ngân hàng đầu tư tại phố Wall.
Ngày 3/10/2008: Sau ba giờ thảo luận và thuyết phục nhau, Hạ viện Mỹ đã bỏ phiếu lần thứ 2 và thơng qua dự luật giải cứu. Khơng đầy 2 giờ sau đĩ, Tổng thống Mỹ đặt bút ký để chính thức chuyển kế hoạch thành đạo luật.
Ngày 10/10/2008: Tập đoàn bảo hiểm cĩ lịch sử hoạt động 98 năm tại Nhật là Yamato Life Insurance Co. chính thức đệ đơn xin được bảo hộ phá sản do các khoản nợ đã vượt sàn 11,5 tỷ yen (tương đương 116 triệu USD). Đây được coi là mốc đánh dấu cuộc khủng hoảng đã lan sang châu Á.
Ngày 13/10/2008: Giải Nobel kinh tế 2008 được cơng bố thuộc về Giáo sư Paul Krugman. Ngồi thành tích xây dựng mơ hình ứng dụng thương mại toàn cầu, ơng cũng là người chỉ trích kịch liệt Chính phủ Tổng thống Bush và là người vạch ra những hiểm họa của tự do thị trường thiếu sự giám sát của Chính phủ.
Ngày 14/10/2008: Chính phủ Mỹ cơng bố dành 250 tỷ USD trong gĩi giải cứu 700 tỉ USD để rĩt vào các ngân hàng lớn, đổi lại sẽ nhận được cổ phiếu ưu đãi của các ngân hàng này. Đây là bước thay đổi lớn trong chiến lược giải cứu, vì trong kế hoạch ban đầu, Chính phủ vẫn hướng đến giải pháp mua nợ xấu ngân hàng, khơng mua cổ phần.
1.4.4.2. Nguyên nhân khủng hoảng
a) Khủng hoảng từ sự thiếu kiểm sốt
Khủng hoảng tài chính của Mỹ cĩ nhiều nguyên nhân, nhưng một nguyên nhân quan trọng là quá tin tưởng vào việc thị trường cĩ thề tự điều chỉnh, khơng cần bàn tay của nhà nước, và các xĩa bỏ nhiều định chế kiểm sốt càng tốt vì như vậy sẽ hoạt động sẽ hiệu quả hơn.
Chính vì thế nhiều định chế đặt ra từ sau khủng hoảng 1929 đã bị xĩa bỏ như việc phân định hai loại hoạt động riêng biệt là ngân hàng thương mại (commercial banking) và ngân hàng đầu tư (investment banking), cho phép ngân hàng thương mại tham gia vào lĩnh vực đầu tư. Với áp lực của các hiệp hội ngân hàng như trong năm 2008, các nhĩm đặc quyền tài chính dùng đến hơn 200 triệu USD để “lobby” quốc hội và chính quyền, năm 1999 tổng thống Bill Clinton ký đạo luật mới (Gamm-Leach-Bliley) khai tử đạo luật
cũ ra đời năm 1993 (Glass-Steagal) nền tảng cho sự phát triển mạnh của ngành ngân hàng và tài chính Mỹ trong suốt hơn 60 năm.
Như một hệ quả khơng thể khác từ sự nới lỏng luật định, thị trường chứng khốn phái sinh và các chứng khốn đảm bảo bằng tài sản thế chấp đều bùng nổ về quy mơ lẫn tính chất phức tạp. Ngân hàng Mỹ từ đĩ được tài trợ cho các loại chứng khốn, kể cả các loại tài sản (phần lớn là bất động sản) từ đĩ đã được chứng khốn hĩa qua các thủ thuật “bốc giá” lên tới mức giá trị khơng cịn và bong bĩng bị vỡ.
Hệ thống mới này đã thúc đẩy sự ra đời của hàng loạt các chứng khốn và chứng khốn phái sinh được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (mortgage backed securities and derivatives). Tỷ phần vốn vay quá lớn, trong khi đĩ tính minh bạch lại quá thấp, điều này đồng nghĩa với việc thị trường tài chính trở nên đĩng băng. Tính thanh khoản bị phá vỡ.
Tương tự các chứng khốn đảm bảo bằng tài sản thế chấp, những khoản nợ mà tỷ lệ trên vốn chủ sở hữu quá cao, cộng với hàng loạt các giao dịch khác chính là dấu hiệu hiện hữu của sự thiếu minh bạch trầm trọng.
b) Khủng hoảng nợ dưới chuẩn
Khủng hoảng tài chính hiện nay liên quan đến địa ốc, sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lịng tham của thị trường.
Cĩ ba yếu tố khởi tạo nên bong bĩng thị trường bất động sản.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thốt khỏi trì trệ vào thời
điểm khủng hoảng toàn diện của thị trường chứng khốn khi các cơng ty cơng nghệ thơng tin thất bại hàng loạt, FED đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản. Vào giữa năm 2000 lãi suất cơ bản là 6% nhưng sau đĩ liên tục được cắt giảm, xuống cịn 2% năm 2001, chạm 1% suốt các năm 2002, 2003 và gần cuối 2004. Trong khi nguồn vốn tín dụng gia tăng từ chính sách tiền tệ mở thì nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp sau các vụ bê bối tài chính Mỹ như Enron, Worldcom và khủng hoảng của các cơng ty cơng nghệ thơng tin lại suy giảm. Các chính phủ càng kiểm sốt thâm hụt ngân sách để tránh vay nợ vốn bên ngồi. Sự bất
cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị trường khơng sử dụng hiệu quả. Cho vay dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài tốn thừa vốn nhằm tối đa hĩa lợi nhuận.
Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản vay cho các đối tượng cĩ mức tín nhiệm thấp. Đối tượng này thường là những người nghèo, khơng cĩ việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc cĩ lịch sử thanh tốn tín dụng khơng tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ đến hạn và do đĩ rất khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn cĩ mức độ rủi ro cao song bù lại cĩ mức lãi suất cũng rất hấp dẫn. Tại Mỹ, nợ dưới chuẩn được thực hiện đối với các sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà (mortgage), thế chấp mua trả gĩp ơ tơ, thẻ tín dụng… Các đối tượng tín dụng dưới chuẩn phần nhiều là dân nhập cư vào Mỹ.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của Chính phủ lúc bấy
giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhĩm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện qua hai cơng ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai cơng ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp (mortgage backed securities – MBS), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên bởi vì cĩ sự biến đổi các khoản cho vay thành các
cơng cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ thị trường bất động sản khơng cịn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc các cơng ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nĩ đã trở thành sân chơi của các nhà đầu tư, cĩ khả năng huy động vốn từ khắp nơi đổ vào kể cả nguồn vốn nước ngoài.
Điểm đặc biệt ở đây là việc hình thành, mua bán và bảo hiểm MBS là vơ cùng phức tạp cho nên nĩ diễn ra gần như ngồi tầm kiểm sốt thơng thường của các chính
phủ. Bởi vì thiếu sự kiểm sốt cần thiết cho nên lịng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư. Bên cạnh đĩ, bởi vì cĩ thể bán lại phần lớn các khoản vay để các cơng ty khác biến chúng thành MBS, các ngân hàng đã mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người đi vay.
Quá trình xảy ra khủng hoảng.
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn được thực hiện thơng qua một cơng cụ tài chính hiện đại rất tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khốn hĩa (securitisation).
Về bản chất, chứng khốn hĩa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản trên bảng cân đối kế tốn làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khốn nợ. Nĩi cách khác, chứng khốn hĩa là quá trình phát hành chứng khốn nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dịng tiền tương lai thu được từ một nhĩm tài sản tài chính sẵn cĩ. Do đĩ, các nhà đầu tư chứng khốn nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng khốn hĩa.
Với nghiệp vụ chứng khốn hĩa, người cho vay khơng nhất thiết phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà cĩ thể chuyển hĩa sang người khác dễ dàng thơng qua việc phát hành chứng khốn nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo. Chính vì vậy mà các ngân hàng đầu tư đã tự tin bơm vốn cho hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn dễ dàng.
Quá trình này được thực hiện một cách cơ bản như sau:
(1) Ngân hàng đầu tư tạm ứng vốn cho các cơng ty tài chính chuyên về cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn.
(4) Cơng ty cĩ mục đích đặc biệt Nhà đầu tư Khách hàng dưới chuẩn Cty tài chính cho vay Ngân hàng đầu tư (7) (5) (1) (2) (6) (3) (7)
(2) Thơng qua mạng lưới đại lý trực tiếp làm việc với khách hàng, thẩm định tín dụng theo hồ sơ chuẩn của cơng ty tài chính và chuyển cho cơng ty phê duyệt, làm thủ tục thế chấp và giải ngân.
Hoạt động tài chính nằm ngồi ngân hàng nên khơng đặt dưới sự kiểm sốt chặt chẽ của các quy định nhà nước về tài chính như ngân hàng. Do đĩ, việc thẩm định và cấp tín dụng được thực hiện hết sức dễ dàng, bỏ qua các quy định mà trước đây ngân hàng đã làm. Để cho vay ngân hàng huy động tiền để dành của khách hàng.
(3) Các cơng ty tài chính gom các khoản cho vay thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư mà thực chất là thanh tốn lại khoản tạm ứng ở (1).
(4) Ngân hàng chứng khốn hĩa các danh mục tín dụng dưới chuẩn và bán sang cho cơng ty cĩ mục đích đặc biệt (special purpose vehicle) do ngân hàng lập ra.
(5) Cơng ty đặc biệt này phát hành chứng khốn nợ cho nhà đầu tư để rút nhanh lại khoản vốn cho vay bỏ ra và hưởng lãi suất các khoản chứng khốn cao hơn nhiều.
(6) Cơng ty đặc biệt này khơng cĩ vốn, khơng cĩ nhân viên mà chỉ cĩ tài sản là danh mục cho vay và cơng cụ là các trái phiếu phát hành. Tất cả các hoạt động như theo dõi, thu địi nợ và thanh tốn gốc, lãi trái phiếu được thuê cơng ty dịch vụ (thường là cơng ty tài chính cho vay).
(7) Trong điều kiện lý tưởng, các danh mục cho vay thu hồi toàn bộ và thanh tốn hết nợ trái phiếu cho nhà đầu tư thì cơng ty đặc biệt hoàn thành nhiệm vụ và được giải thể.
Chứng khốn nợ tạm gọi là trái phiếu được đảm bảo bởi danh mục cho vay thế chấp mua nhà (mortgage backed obligations). Trái phiếu được phân thành nhiều gĩi với các hệ số khác nhau, cĩ mức lãi suất và rủi ro tăng khác nhau. Ví dụ gĩi A, gĩi B và gĩi Z. Gĩi A cĩ hệ số tín dụng cao nhất và được thanh tốn toàn bộ gốc đầu tiên, kế đến là gĩi B và cuối cùng là gĩi Z. Nếu danh mục tín dụng hoạt động tốt, gĩi Z hưởng được nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại.
Như vậy nhà đầu tư cĩ rất nhiều sự lựa chọn tùy theo “gu” của mình. Đây cũng chính là động lực kích thích nhu cầu mua các loại trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa và làm bùng nổ cho vay dưới chuẩn.
Bùng nổ…
Chứng khốn hĩa trở thành cơng cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay dưới chuẩn. Nguốn vốn cho vay trở nên bất tận so với việc huy động kiểu truyền thống trước đây.
Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau tham gia vào quy trình trên với những khoản lợi kếch xù được mang lại cho các chủ thể tham gia ngân hàng đầu tư, cơng ty tài chính, mơi giới cho vay, cơng ty quản lý, cơng ty định mức tín nhiệm…
Ngân hàng đầu tư cĩ lẽ được hưởng lợi nhiều nhất. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn cĩ lãi suất rất cao, do đĩ ngân hàng đầu tư vừa thu được lãi từ cung cấp vốn cho cơng ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khốn. Lãi cao sẽ giúp việc đĩng gĩi thêm dễ dàng hơn và đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư lao vào thị trường mua các gĩi trái phiếu chứng khốn hĩa đầy rủi ro.
Lợi nhuận cao kết hợp với lịng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chĩng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn nhanh chĩng lan nhanh ra tồn nước Mỹ. Giá bất