1.3. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.3.2. Những nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả chính là biểu hiện bên ngồi của giá trị và khơng phải lúc nào giá cả cũng phản ánh đúng với giá trị của hàng hĩa. Giá cả phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, khi cầu > cung thì giá cả > giá trị và ngược lại. Bất động sản cũng khơng nằm ngoài quy luật đĩ. Tuy nhiên, đáng chú ý hơn bất động sản là một thứ hàng hĩa đặc biệt do đĩ giá cả cịn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ khuyết tật của thị trường, chẳng hạn: độc quyền; đầu cơ; làm giá; sự can thiệp của Nhà nước (Nhà nước đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, tăng miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc, bán đấu giá nhà cĩ sở hữu Nhà nước, chính sách cho người cĩ thu nhập thấp…); yếu tố tâm lý (khơng muốn bán đất do cha ơng để lại, khơng thích ở nhà chung cư…). Tĩm lại, cĩ thể khái quát thành 3 nhĩm nhân tố tác động đến giá cả (giá trị) bất động như sau:
Liên hệ trực tiếp đến bất động sản:
- Yếu tố tự nhiên gồm: vị trí bất động sản, diện tích, hình thức bên ngồi của bất động sản;
- Yếu tố kinh tế gồm: thu nhập mang lại, những tiện nghi gắn liền với bất động sản; - Yếu tố thị trường gồm: tính hữu dụng, cung – cầu bất động sản.
Pháp lý liên quan đến bất động sản:
- Tình trạng pháp lý;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với bất động sản.
Các yếu tố chung bên ngồi:
- Yếu tố chính trị gồm cĩ các chính sách tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư; các chính sách tác động trực tiếp như cho phép Việt kiều mua bất động sản, tín dụng đối với đầu tư bất động sản, thuế đối với bất động sản…
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ như tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế thể hiện qua GDP hàng năm, thu nhập bình quân đầu người, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng…
- Các yếu tố xã hội như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, phong tục tập quán, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy…
Chung quy lại, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng. Thơng qua việc xác định, phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.