1.4. Nghiên cứu tín dụng bất động sản trong mối quan hệ
1.4.4.2. Nguyên nhân khủng hoảng
a) Khủng hoảng từ sự thiếu kiểm sốt
Khủng hoảng tài chính của Mỹ cĩ nhiều nguyên nhân, nhưng một nguyên nhân quan trọng là quá tin tưởng vào việc thị trường cĩ thề tự điều chỉnh, khơng cần bàn tay của nhà nước, và các xĩa bỏ nhiều định chế kiểm sốt càng tốt vì như vậy sẽ hoạt động sẽ hiệu quả hơn.
Chính vì thế nhiều định chế đặt ra từ sau khủng hoảng 1929 đã bị xĩa bỏ như việc phân định hai loại hoạt động riêng biệt là ngân hàng thương mại (commercial banking) và ngân hàng đầu tư (investment banking), cho phép ngân hàng thương mại tham gia vào lĩnh vực đầu tư. Với áp lực của các hiệp hội ngân hàng như trong năm 2008, các nhĩm đặc quyền tài chính dùng đến hơn 200 triệu USD để “lobby” quốc hội và chính quyền, năm 1999 tổng thống Bill Clinton ký đạo luật mới (Gamm-Leach-Bliley) khai tử đạo luật
cũ ra đời năm 1993 (Glass-Steagal) nền tảng cho sự phát triển mạnh của ngành ngân hàng và tài chính Mỹ trong suốt hơn 60 năm.
Như một hệ quả khơng thể khác từ sự nới lỏng luật định, thị trường chứng khốn phái sinh và các chứng khốn đảm bảo bằng tài sản thế chấp đều bùng nổ về quy mơ lẫn tính chất phức tạp. Ngân hàng Mỹ từ đĩ được tài trợ cho các loại chứng khốn, kể cả các loại tài sản (phần lớn là bất động sản) từ đĩ đã được chứng khốn hĩa qua các thủ thuật “bốc giá” lên tới mức giá trị khơng cịn và bong bĩng bị vỡ.
Hệ thống mới này đã thúc đẩy sự ra đời của hàng loạt các chứng khốn và chứng khốn phái sinh được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (mortgage backed securities and derivatives). Tỷ phần vốn vay quá lớn, trong khi đĩ tính minh bạch lại quá thấp, điều này đồng nghĩa với việc thị trường tài chính trở nên đĩng băng. Tính thanh khoản bị phá vỡ.
Tương tự các chứng khốn đảm bảo bằng tài sản thế chấp, những khoản nợ mà tỷ lệ trên vốn chủ sở hữu quá cao, cộng với hàng loạt các giao dịch khác chính là dấu hiệu hiện hữu của sự thiếu minh bạch trầm trọng.
b) Khủng hoảng nợ dưới chuẩn
Khủng hoảng tài chính hiện nay liên quan đến địa ốc, sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lịng tham của thị trường.
Cĩ ba yếu tố khởi tạo nên bong bĩng thị trường bất động sản.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thốt khỏi trì trệ vào thời
điểm khủng hoảng toàn diện của thị trường chứng khốn khi các cơng ty cơng nghệ thơng tin thất bại hàng loạt, FED đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản. Vào giữa năm 2000 lãi suất cơ bản là 6% nhưng sau đĩ liên tục được cắt giảm, xuống cịn 2% năm 2001, chạm 1% suốt các năm 2002, 2003 và gần cuối 2004. Trong khi nguồn vốn tín dụng gia tăng từ chính sách tiền tệ mở thì nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp sau các vụ bê bối tài chính Mỹ như Enron, Worldcom và khủng hoảng của các cơng ty cơng nghệ thơng tin lại suy giảm. Các chính phủ càng kiểm sốt thâm hụt ngân sách để tránh vay nợ vốn bên ngồi. Sự bất
cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị trường khơng sử dụng hiệu quả. Cho vay dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài tốn thừa vốn nhằm tối đa hĩa lợi nhuận.
Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản vay cho các đối tượng cĩ mức tín nhiệm thấp. Đối tượng này thường là những người nghèo, khơng cĩ việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc cĩ lịch sử thanh tốn tín dụng khơng tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ đến hạn và do đĩ rất khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn cĩ mức độ rủi ro cao song bù lại cĩ mức lãi suất cũng rất hấp dẫn. Tại Mỹ, nợ dưới chuẩn được thực hiện đối với các sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà (mortgage), thế chấp mua trả gĩp ơ tơ, thẻ tín dụng… Các đối tượng tín dụng dưới chuẩn phần nhiều là dân nhập cư vào Mỹ.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của Chính phủ lúc bấy
giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhĩm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện qua hai cơng ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai cơng ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp (mortgage backed securities – MBS), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên bởi vì cĩ sự biến đổi các khoản cho vay thành các
cơng cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ thị trường bất động sản khơng cịn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc các cơng ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nĩ đã trở thành sân chơi của các nhà đầu tư, cĩ khả năng huy động vốn từ khắp nơi đổ vào kể cả nguồn vốn nước ngoài.
Điểm đặc biệt ở đây là việc hình thành, mua bán và bảo hiểm MBS là vơ cùng phức tạp cho nên nĩ diễn ra gần như ngồi tầm kiểm sốt thơng thường của các chính
phủ. Bởi vì thiếu sự kiểm sốt cần thiết cho nên lịng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư. Bên cạnh đĩ, bởi vì cĩ thể bán lại phần lớn các khoản vay để các cơng ty khác biến chúng thành MBS, các ngân hàng đã mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người đi vay.
Quá trình xảy ra khủng hoảng.
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn được thực hiện thơng qua một cơng cụ tài chính hiện đại rất tinh vi được gọi là nghiệp vụ chứng khốn hĩa (securitisation).
Về bản chất, chứng khốn hĩa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản trên bảng cân đối kế tốn làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khốn nợ. Nĩi cách khác, chứng khốn hĩa là quá trình phát hành chứng khốn nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dịng tiền tương lai thu được từ một nhĩm tài sản tài chính sẵn cĩ. Do đĩ, các nhà đầu tư chứng khốn nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đảm bảo được đem ra chứng khốn hĩa.
Với nghiệp vụ chứng khốn hĩa, người cho vay khơng nhất thiết phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà cĩ thể chuyển hĩa sang người khác dễ dàng thơng qua việc phát hành chứng khốn nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo. Chính vì vậy mà các ngân hàng đầu tư đã tự tin bơm vốn cho hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn dễ dàng.
Quá trình này được thực hiện một cách cơ bản như sau:
(1) Ngân hàng đầu tư tạm ứng vốn cho các cơng ty tài chính chuyên về cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn.
(4) Cơng ty cĩ mục đích đặc biệt Nhà đầu tư Khách hàng dưới chuẩn Cty tài chính cho vay Ngân hàng đầu tư (7) (5) (1) (2) (6) (3) (7)
(2) Thơng qua mạng lưới đại lý trực tiếp làm việc với khách hàng, thẩm định tín dụng theo hồ sơ chuẩn của cơng ty tài chính và chuyển cho cơng ty phê duyệt, làm thủ tục thế chấp và giải ngân.
Hoạt động tài chính nằm ngồi ngân hàng nên khơng đặt dưới sự kiểm sốt chặt chẽ của các quy định nhà nước về tài chính như ngân hàng. Do đĩ, việc thẩm định và cấp tín dụng được thực hiện hết sức dễ dàng, bỏ qua các quy định mà trước đây ngân hàng đã làm. Để cho vay ngân hàng huy động tiền để dành của khách hàng.
(3) Các cơng ty tài chính gom các khoản cho vay thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư mà thực chất là thanh tốn lại khoản tạm ứng ở (1).
(4) Ngân hàng chứng khốn hĩa các danh mục tín dụng dưới chuẩn và bán sang cho cơng ty cĩ mục đích đặc biệt (special purpose vehicle) do ngân hàng lập ra.
(5) Cơng ty đặc biệt này phát hành chứng khốn nợ cho nhà đầu tư để rút nhanh lại khoản vốn cho vay bỏ ra và hưởng lãi suất các khoản chứng khốn cao hơn nhiều.
(6) Cơng ty đặc biệt này khơng cĩ vốn, khơng cĩ nhân viên mà chỉ cĩ tài sản là danh mục cho vay và cơng cụ là các trái phiếu phát hành. Tất cả các hoạt động như theo dõi, thu địi nợ và thanh tốn gốc, lãi trái phiếu được thuê cơng ty dịch vụ (thường là cơng ty tài chính cho vay).
(7) Trong điều kiện lý tưởng, các danh mục cho vay thu hồi toàn bộ và thanh tốn hết nợ trái phiếu cho nhà đầu tư thì cơng ty đặc biệt hồn thành nhiệm vụ và được giải thể.
Chứng khốn nợ tạm gọi là trái phiếu được đảm bảo bởi danh mục cho vay thế chấp mua nhà (mortgage backed obligations). Trái phiếu được phân thành nhiều gĩi với các hệ số khác nhau, cĩ mức lãi suất và rủi ro tăng khác nhau. Ví dụ gĩi A, gĩi B và gĩi Z. Gĩi A cĩ hệ số tín dụng cao nhất và được thanh tốn toàn bộ gốc đầu tiên, kế đến là gĩi B và cuối cùng là gĩi Z. Nếu danh mục tín dụng hoạt động tốt, gĩi Z hưởng được nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại.
Như vậy nhà đầu tư cĩ rất nhiều sự lựa chọn tùy theo “gu” của mình. Đây cũng chính là động lực kích thích nhu cầu mua các loại trái phiếu hình thành từ chứng khốn hĩa và làm bùng nổ cho vay dưới chuẩn.
Bùng nổ…
Chứng khốn hĩa trở thành cơng cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay dưới chuẩn. Nguốn vốn cho vay trở nên bất tận so với việc huy động kiểu truyền thống trước đây.
Các ngân hàng đầu tư quốc tế thi nhau tham gia vào quy trình trên với những khoản lợi kếch xù được mang lại cho các chủ thể tham gia ngân hàng đầu tư, cơng ty tài chính, mơi giới cho vay, cơng ty quản lý, cơng ty định mức tín nhiệm…
Ngân hàng đầu tư cĩ lẽ được hưởng lợi nhiều nhất. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn cĩ lãi suất rất cao, do đĩ ngân hàng đầu tư vừa thu được lãi từ cung cấp vốn cho cơng ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khốn. Lãi cao sẽ giúp việc đĩng gĩi thêm dễ dàng hơn và đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư lao vào thị trường mua các gĩi trái phiếu chứng khốn hĩa đầy rủi ro.
Lợi nhuận cao kết hợp với lịng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chĩng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn nhanh chĩng lan nhanh ra tồn nước Mỹ. Giá bất động sản tăng lên nhanh chĩng.
Và cũng cĩ sự khác nhau về rủi ro của các loại MBS nên các cơng ty bảo hiểm và thẩm định rủi ro cũng nhảy vào để bán bảo hiểm cho các nhà đầu tư MBS. Các bảo hiểm này được gọi là credit default swap (CDS), với mục đích là đảm bảo cho các nhà đầu tư MBS trong trường hợp những người đi vay mua nhà khơng trả được nợ và làm cho các MBS mất giá thì sẽ được bồi thường. Điều này đã tạo nên hàng loạt chân rết mới, kéo thêm các thành phần khác nhảy vào cuộc chơi.
Nếu cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những năm đầu 90 và phát triển rất chậm thì trong 5 năm gần đây con số này gia tăng một cách kỷ lục. Nếu năm 2001 tổng dư nợ vay là 160 tỷ USD thì năm 2004 là 540 tỷ USD và năm 2007 là 1.300 tỷ.
Bên cạnh đĩ, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tới trước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chưa cĩ dấu hiệu bùng nổ bong bĩng. Hơn nữa, phần nào họ cũng cĩ thể trấn an vì đã cĩ những hợp đồng bảo hiểm CDS. Việc này dẫn đến các cơng ty bảo hiểm mạnh tay hơn trong việc bán CDS ra thị trường bất chấp khả năng đảm bảo của mình.
Vì dễ cho vay nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục. Giá bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vịng bốn năm từ 2001-2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và niềm tin là giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng lên. Hệ quả là người ta sẵn sàng mua nhà giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn cĩ lời. Do đĩ, bong bĩng đã hình thành trong thị trường bất động sản.
…và khủng hoảng
Nền kinh tế hoạt động khơng hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ cho những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất.
Do lo lắng về diễn biến lạm phát, FED bắt đầu tăng dần lãi suất dẫn đến việc thị trường bất động sản bắt đầu chững lại vào đầu năm 2006.
Trong khi vào giữa năm 2003 lãi suất căn bản của FED cĩ 1% thì đến giữa năm 2006 đã tăng lên 5.25%, bắt buộc các ngân hàng thương mại phải đẩy lãi suất cho vay mua nhà lên cao nhiều hơn nữa. Tình hình lãi suất cao đã khiến cường độ vay mua nhà giảm lại. Giá nhà bắt đầu trượt dốc vì cung nhiều hơn cầu. Nhiều người mua nhà giá cao trước đây bắt đầu thấy giá thị trường của căn nhà mình đang sở hữu thấp hơn khoản nợ mà mình phải trả. Bên cạnh đĩ, rất nhiều người trong nhĩm vay tiền với lãi suất dưới
chuẩn bắt đầu mất khả năng trả nợ khi lãi suất của họ bị điều chỉnh theo lãi suất hiện hành khá cao. Họ muốn bán nhà trả nợ cũng khơng được vì giá trị nhà thấp hơn khoản nợ do thị trường tụt dốc. Hệ quả là họ đành để ngân hàng trưng thu lại nhà.
Việc ngày càng nhiều người khơng cĩ khả năng trả nợ ngân hàng mỗi tháng dẫn đến việc các MBS bị tụt dốc. Cĩ rất nhiều nhà đầu tư ở phố Wall đã mua MBS. Do đĩ, khi MBS mất giá thì đồng nghĩa với việc tài sản của họ bị mất theo, dẫn đến việc thiếu hụt vốn. Bên cạnh đĩ, các cơng ty bảo hiểm MBS, chẳng hạn như AIG, cũng lâm vào tình cảnh khốn đốn khi phải đứng ra bảo lãnh nhiều khoản vay xấu. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại hoặc các cơng ty cho vay thế chấp cịn giữ lại phần lớn các khoản vay cho mình (thay vì bán lại cho Fannie Mae chẳng hạn) cũng nhìn dịng vốn tín dụng của mình bị cạn kiệt khi phải đương đầu với tỷ lệ mất khả năng trả nợ ngày càng cao của người vay thuộc nhĩm dưới chuẩn.
Tĩm lại, bởi vì mối quan hệ phức tạp, đan xen lẫn nhau dẫn đến khơng thể kiểm sốt giữa người vay và nhiều thành phần cho vay trực tiếp cũng như gián tiếp, việc tụt dốc của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính nĩi chung. Mức độ lan tỏa và nghiêm trọng của vấn đề là do việc mua đi bán lại các cơng cụ tài chính phái sinh (MBS và CDS) đã kéo quá nhiều các thành phần đầu tư trong cũng như ngồi nước vào cuộc chơi. Kết cục ngày hơm nay nước Mỹ và cả thế giới phải đối